Le mirage de l'investissement locatif

lio198 · Mai 14, 2024, 11:27

Les exonérations prévues par cet article existent pour éviter la double imposition. C’est pas tellement in gain fiscal, puisqu’il faudra payer la PV dans notre résidence fiscale. On est juste content de ne pas payer deux fois.

C’est inexact. Je viens de le faire en 2023. Toutes les conventions fiscales prévoient que l’immobilier est taxé dans le pays ou est situé le bien. Un Français qui s’expatrie en Espagne ne paie pas de PV en Espagne sur la vente d’un bien situé en France, mais avec le CGI § 150 U II 2eme, il est exonéré de 150k€ PV taxable même si ce n’est pas sa RP, mais une RS ou une résidence locative. On paie 0. On parle bien ici des non-résidents (i.e. expatriés). Cette exonération ne marche qu’une fois, mais 150k€ c’est toujours cela de pris…

Max1me · Mai 14, 2024, 11:35

C’est une exception pour l’immobilier ? Je sais que ça ne marche pas dans le cadre d’un CTO. Ça marche peu importe le nombre de biens ?

lio198 · Mai 14, 2024, 11:48

Valable uniquement pour l’immo, une fois, 150k€ de PV.

Pour les valeurs mobilières (CTO/AV), on paie en général les gains en capitaux dans le pays de résidence, sauf si prélèvement a la source suivant la cotation des titres. C’est tout un sujet. Il faut regarder au cas par cas.

Mais ce qu’il faut savoir, c’est que les PS (prélèvements sociaux CSG/RDS) ne s’appliquent pas en Europe (Arrêt Ruyter 2015), et surtout les plus values nettes d’un PEA sont totalement exonérées .

Adamou · Mai 14, 2024, 12:18

Ce que je ne comprends pas avec cette discussion, c’est le changement d’attitude entre l’immobilier et les produits financiers (ETF dans 95% des conversations Finary).

Les deux sont des investissements à risque. Les rendements et les risques, comme pour tout investissement, doivent être soigneusement évalués avant de se placer sur ce marché.

Pour en revenir au post, je le trouve malhonnête, et trop loin d’être objectif. Si le but est de former les non initiés, il faut avoir la décence d’être honnête dans sa critique, pas comme les influenceurs que vous critiquez…

En ce qui concerne cette conversation, je vois une grande frayeur sur les impayés. Parlons avec des chiffres. Le marché de la location immobilière compte environ 5 millions de logements pour 7,5 millions de locataires (variable selon les sources).
En 2019 (!!!), 56% des 291 000 affaires d’impayés concernées des baux de location. Je vous laisse faire les calculs si vous souhaitez connaitre le pourcentage d’impayés sur le marché de l’immobilier locatif.

Source : https://www.justice.gouv.fr/sites/default/files/migrations/portail/art_pix/4-PARTIE3_References_stastiques_justice_2019_16x24.pdf

Pour résumé, je pense que l’immobilier locatif est un investissement à risque, comme tout autre solution d’investissement. Je ne vois pas dans quel monde le gouvernement Français abandonnerait ce marché. Donc, dans l’hypothèse où il continue à performer durant les 20 prochaines années (peut-être à moindre mesure que durant la période 2000-2020), je ne vois pas l’investissement locatif comme un outil moins performant et plus risqué que les ETF. Être exposé aux deux est l’idéal selon moi, bien que le ticket d’entrée pour l’immobilier est (de manière générale) plus difficilement accessible.

Laurent110 · Mai 14, 2024, 12:50

Merci beaucoup pour cette info ! Effectivement, la convention franco espagnole l’indique clairement (Article 13):
« Les gains qu’un résident d’un État contractant tire de l’aliénation de biens immobiliers visés à l’article 6 et situés dans l’autre État contractant sont imposables dans cet autre État. »

En tant que non résident, pour l’instant, je constate que c’est plutôt intéressant d’investir en France (Pas d’urssaf même en LMP pour l’instant). Et si on revend, tjs pas d’impôt en France, j’ai du mal à y croire

Max1me · Mai 14, 2024, 4:35

Sachant qu’en LMP à moins de 90K de revenus par an, tu es exonéré à la revente si ton activité a plus de 5 ans.

Opla · Mai 15, 2024, 1:33

Bonjour,
J’ai dû mal à comprendre l’intérêt du post……
On dirait un débat télévisuel ou radio qui tourne en rond et qui ne sert a rien.
Si on part du principe que chacun fait ce qu’il veut!

Diem4DM · Mai 15, 2024, 3:19

Bonjour @Opla

Pour qui s’intéresse à ce sujet d’investissement en immo, le premier post d’@lio198 et ceux des autres qui sont venus compléter ou contredire les informations initiales, il y a quand même dans ce post une petite mine d’or d’infos il me semble.

Après, il ne faut pas attendre un gagnant non plus

Opla · Mai 15, 2024, 8:11

@Diem4DM,
Etant moi même investisseur immo et également investir financier, je ne te cache pas que j’ai eu beaucoup de mal à lire la totalité de certains message long……
Et effectivement, il ne risque pas d’y avoir de gagnant . Les points de vu sont divergents, ce qui est normal.

danimal85 · Mai 16, 2024, 5:58

Normal c’est du copie coller aucun intérêt, à commencer par l’intitulé du post, merci chat gpt

danimal85 · Mai 16, 2024, 6:01

Que fais la modération ??
Aller sur le site investisseur-heureux.fr
Un vrai site qui parle d’investissement par de vrais pros

Opla · Mai 16, 2024, 6:31

Effectivement coller des PAVÉS créé par CHATGPT, y’a pas d’intérêt.
Je suis allé jeter un oeil au site, faut dire que le fil de communauté FINARY est bien fait.

danimal85 · Mai 16, 2024, 6:57

Oui voilà finary est juste bien fait , on peut mettre des cœurs, il y a de belles couleurs… les mêmes codes que les réseaux sociaux.
Mais le contenu….

Elena · Mai 20, 2024, 5:25

Bonjour @lio198,

J’ai lu ton post sur le viager que je trouve très intéressant. J’aurais aimé te contacter en MP pour éviter de spammer le post mais apparemment ce n’est pas possible sur ce forum.

Je me renseigne sur l’achat en viager mais c’est vrai qu’on a assez peu d’informations sur le sujet, ton expérience est donc une vraie richesse.
Je me permets quelques questions :

As-tu l’expérience du viager libre ? Ca me parait doublement intéressant car cela signifie que les vendeurs n’occupent plus le logement et que donc on peut louer le logement et dégager une rente (qui peut payer la rente mensuelle que l’on doit au vendeur).
Après, c’est peut-être plus rare à trouver. En tout cas je crois que tu parlais essentiellement de viager occupé.
Aussi, si je comprends bien (dis moi si je me trompe), l’acquisition en viager est une forme de crédit (crédit vendeur), en revanche il est impossible d’obtenir un crédit auprès d’une banque pour acheter en viager on est d’accord ?
Cela suppose donc de s’être constitué un apport assez conséquent (correspondant au bouquet et aussi à, comme tu dis, quelques années d’avance de rente de prévoyance).

Si tu as des conseils ou remarques supplémentaires, je suis toute ouïe, tu l’auras compris, le sujet m’intéresse.

Diem4DM · Mai 20, 2024, 7:56

Bonjour

Je trouve le sujet très intéressant aussi et ça serait pas mal de le traiter séparément. De plus, c’est un sujet qui n’a pas encore été traité à fond ici.

N’hésite-pas à le lancer en // avec ces questions et d’autres @Elena.

Zion · Mai 21, 2024, 7:47

Rien ne t’oblige a etre sur la communauté si tu a l’impression que le contenu est « nul » ou du copié collé de chatGPT. Tu peux prendre la

Mx1 · Mai 21, 2024, 2:44

Incroyable les réactions véhémentes a propos d’un avis pas entièrement rose brillant sur l’investissement locatif. Il y a peu de pays dans le monde ou l’immo est si glorifié, il s’agirait d’être un minimum objectif. Certains se seraient-ils endettés un peu trop sur des bien?

Baxe · Mai 24, 2024, 11:57

C’est normal cette réaction, on n’aime pas qu’on soit remis en question là où on met son argent. Il fallait voir les réactions des gens lorsque Xavier Delmas a sortis sa vidéo sur le DCA.

greyvador · Mai 24, 2024, 7:35

C’était justement pas le cas du post initial qui n’était pas objectif mais uniquement critique.

Après comme tout domaine, on se raconte toujours un peu ce que l’on a envie.

J’ai des tas d’amis qui annoncent qu’ils gagnent x% en oubliant les frais de gestion, d’entrée ou les impôts. Ils se contentent de répéter naïvement le taux affiché sur la brochure.

Et c’est aussi cas pour l’immobilier qui peut être un gouffre si on ne calcule pas tout et que l ‘on optimise pas un minimum (effet levier, LMNP, …)

EdGe · Mai 25, 2024, 5:59

Justement, question peut être un peu naïve, mais est-ce un incontournable obligatoire d’avoir de l’immobilier physique dans son allocation patrimoniale ?