Pour la RP je reste sur mon idée de départ, je me dis que si demain je dois exploser en vol il me restera au moins ca et c’est rassurant.
comme tu veux , ceci dit si tu as un placement liquide (type PEA action etc) à tout moment tu peux liquider ton emprunt, faut juste pas se lancer en SCPI ou private equity
Un CGP avait essayé de me vendre de la SCPI avant que je n’opte pour du Pinel et je n’ai jamais été convaincu, le private equity je n’ai pas regardé et je ne sais pas ce que c’est (et quand je ne sais pas, je ne touche pas).
On m’avait aussi proposé de la résidence étudiante, le ticket d’entrée est faible mais le TRI m’a paru ridicule.
Des critiques, de linsulte, des grossieretes et au final qucun argument
Faire 10% brut en immo direct, pour au final faire pareil ou moins bien qu une SCPI, avec en plus des risques : impayé, degradation, absence de locataire …
Je maintient mon oprinion
Essayez detre plus constructif er moins condescendant
Je ne comprends pas que de tels postes ne soient pas moderés tellement ils incitent a la grossierete et l’incivilité
Je suis desolé vertigo mqis apres 10 ans 80% des personnes qui ont fait un pinel perdent toute leur reduction dimpot , voir plus, en moins value a la revente
Des biens a 200k€ a lachat qui se revendent 150K€ je vois ca tous les jours et meme avant la hausse des taux
Aujourdhui on ne peut meme pas les revendre
Je vois meme des personne qui ne remboursent meme pas leur pret …
Attention au pinel
Et comme je vois venir certains energumenes comme le m. Plus haut tres agressif, jai des concention avec 220 promoteurs donc je peux faire du pinel. Mais le drnier que jai fait remonte a 2021
Et vous savez quoi ? Le pinel en financement cest 10x moins chiant que les scpi (pour le cgp) et souvent plus remunerateur (jusqua 10% de com)
Du coup n y voyez aucun parti pris juste une enorme conviction dans les scpi et aucune ou tres peu en pine ou tout programme immobilier fait par un promoteur dans un but locatif
Ps : attention je ne dis pas que vous avez fait un mauvaise affaire. Heuruesuement il y a quelques % de personnes qui gagnent un peu dargent, mais au final si on conserve limmobilier les scpi font mieux meme sans defiscalisation
Si on souhaite recuperer le capital mieux vaut faire autre chose que des scpi.
10% brut sur une scpi ? Laquelle ? Car cela n’existe pas, mais je suis peut être ignorant donc dites moi laquelle.
Rajoutez à cela l’imposition salée (même avec de la scpi européenne) en comparaison à un LMNP net de fiscalité. Pour le coup c’est bien vous qui racontez des bêtises ne vous sentez pas offusqué.
Non vous netes pas ignorant
Mais vous avez mal lu
Le TDVM dune scpi est net de toute charge
10% Brut en immo, il faut retirer tous les frais : entrerien, assurances, taxe fonciere, turn over, …
Donc oui un investisseur un tant soit peu aguerri ne prend pas un bien a moins de 10% brut (en dehors de paris, lyon … pour quelqu’un qui cherche du rendement)
En LMNP avec l’amortissement certe il n y a pas d’impôt ou tres peu (pour le moment) mais lamortissement par vite si le rendement est bon et apres limpot arrive.
Certes en scpi euro il y a un peu de fiscalite ( moins d IR que les scpi france, mais pas de prelevementsociaux) , mais les rendements taux actes en main montent a 7.5 - 9%, et donc les tdvm a 6.5 - 7.5% facilement
Je ne dis pas que ca fait mieux
Mais faire 0.5% ou meme 1% de mieux en Lmnp pour prendre 10x plus de risque ne vaut pas le coup je trouve
Cest mon avis, chacun le sien.
En ce moment etant donné l’explosion du chomage et la précarité des CDI (Oui dans mon metier on constate mieux ces choses la que sur TF1 qui nous dit que l’emploi va bien) les impayes et dégradations augmentent enormement (je le constate aussi)
Bonjour,
Pour ceux qui seraient tentés par le LMNP, je vous partage mon expérience car cela peut donner des idées…
J’ai fait un achat immo d’un appartement neuf pour loger ma mère de 80 ans à proximité de chez moi suite au décès de mon père et misé sur un LMNP au réel… comme c’est ma mère, pas besoin d’agence immo, pas d’assurance loyers impayés etc… je lui fais une quittance trimestrielle de loyer et j’ai juste pris un expert-comptable pour la gestion comptable du LMNP (déductible).
Le LMNP est compatible avec ses ascendants / descendants, donc cela peut être une solution pour loger un enfant étudiant, jeune adulte qui ne peut pas encore acheter ou un parent… tout en limitant les risques et neutraliser son impot sur de nombreuses années.
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La remarque est valable pour la SCPI, tout comme pour le Pinel, tant que vous ne revendez pas vous ne pouvez pas savoir.
Vous vous contredisez dans la même phrase et votre discours me semble très orienté 
Bref que ce soit l’un ou l’autre, il faut savoir ce que l’on achète et l’étudier un minimum.
Comme je l’ai écrit je n’ai pas été convaincu par la SCPI, rien d’autre.
Vous devriez également veiller à ne pas vous même tomber dans les travers que vous reprochez à vos contradicteurs, vous ne savez rien de mon investissement Pinel et je vous trouve bien présomptueux.
Après avoir investi dans du Pinel j’ai effectivement appris qu’il y avait de meilleures opportunités avec l’équivalent du Pinel en ancien (loi Denormandie) et plus particulièrement du LMNP pour de la collocation (secteur étudiant) qui permet d’avoir un cash flow positif en début d’investissement.
Pour le coup les estimations de l’appli finary sur l’immo sont totalement claquées au sol, sincèrement… sans même parler du fait que le marché se casse la gueule mais tout le monde persiste a croire l’invers
Le Pinel je connais un peu, énormément de ma generation en ont fait:
Biens collectifs toutes placés, en masse, dans des zones bof bof, tous identiques, revendus tous en même temps à l’issu de la défisc, et souvent avec une moins value, ce qui va s’empirer vu la conjoncture…
Acheté à prix fort, tous ça pour 12k€ d’impots… largement perdu dans l’opération, c’est ultra connus, les seuls qui s’en sont tirés ce ceux les 2 premières années du sipositif, ensuite tous les promoteurs ont glonfler leur prix et sous évalué la devaluation/degradation des biens, et plancher sur des plus values… les pires sont les deniers avec tous les problemes evoqués à leur paroxisme actuellement
Le MLNP c’est le top mais a coté de chez soit et avec un comptable
Les SCPI je vais en prendre dans mon AV doucment, je pense que dans 1an une fois la purge des prix de part ça redeiendra bien…
Quant aux iroko Remake etc, tout le monde se ruent comme des moutons dessus, vous allez voir les délai de jouissance et la qualité des biens achetés à marche forcée, ils collectent comme des fous (bien trop), s’ils arrivent à maintenir leur rendement, ça m’etonnerait beaucoup (rendez vous dans 2 ans pour lire ce message )
J’ai effectivement été un peu surpris par l’évaluation, en même temps l’outil m’annonce -13% sur ma RP.
D’un autre côté la localisation du bien fait qu’il ne pouvait que prendre de la valeur.
Ce genre d’argument est agaçant et limite claqué comme vous dîtes.
En l’occurrence je parle de quelque chose que j’ai fait moi, pas du cousin de la belle-sœur d’un ami.
Je veux bien recevoir les arguments concernant ce que vous faîtes ou avez fait.
C’est effectivement ce que m’ont proposé plusieurs CGP que j’ai rencontré et je n’étais pas franchement emballé.
Ils avaient tous le même discours concernant le fait qu’il s’agissait d’investissement et qu’il ne fallait pas y mettre d’émotion.
Bah si, moi la pierre ca reste une affaire de cœur.
Vous seriez surpris, je l’ai moi-même été, de la localisation du bien que j’ai choisi.
Et si je l’ai choisi c’est parce que je pourrai décider d’y habiter à la retraite.
Et oui, le Pinel on n’achète pas forcément pour revendre, mais pour faire de l’élargissement de patrimoine que l’on pourra transmettre.
Concernant la SCPI, comme je l’ai dit je ne suis pas convaincu, et aujourd’hui c’est la débâcle aussi de ce que je peux en lire.
Certaines d’entre elles ont aussi acheté des biens à des prix trop élevés, voir extravagant sans anticiper la remontée des taux.
Bref c’est l’hôpital qui se moque de la charité quand on crache sur le Pinel.
Encore une fois, pour l’un comme pour l’autre il faut étudier ce que l’on achète.
Dans mon cas, un F3 de 65m² avec de belles prestations (chambres avec baies vitrées donnant sur une terrasse de 25m², climatisation réversible, cuisine équipée, volets roulants électriques, parking privatif fermé) situé à 15 min d’un aéroport et 5 min de la plage dans une zone ensoleillée pas très dense mais avec de nombreux commerces et services aux personnes, dont de grandes enseignes, démographie stable.
Bref vous pouvez remballer votre SCPI, j’ai ce qu’il me faut et je ne regrette rien (en fait si, je regrette de ne pas avoir opté pour le F4 de 85m² qui offrait un meilleur rapport prix au m²).
Pour autant je ne saute pas comme un diable sorti de sa boîte dès que l’on me parle de SCPI, moi ca ne me convient pas et si ca convient à d’autres, tant mieux!
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Attention au SCPI au moment de la sortie, je suis bien placé pour le savoir, j’ai bossé plusieurs années pour un gestionnaire de patrimoine.
Pareil sur la fiscalité, en dehors des SCPI euro, le reste j’y toucherais pas.
Sans compter que bcp de SCPI se sont targués de miser sur la partie pro locative (bureau surtout) et qui aujourd’hui s’en mangent les doigts avec l’après covid.
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je ne defend pas les SCPI si des fois tu n’avais bien compris.
Je ne suis d’ailleurs pas convaincu par l’immobilier en général sauf effet levier.
(l’effet levier existe pour d’autres actif il faut juste bien connaitre son banquier)
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Ok, disons que j’ai mal compris, ce qui n’enlève rien à la pertinence de mon propos.
L’effet de levier est le principal avantage en immobilier, de même que les taux fixes révisables à la baisse.
Tu peux utiliser le levier et négocier les taux pour des investissements autre qu’immobilier
Comme quoi par exemple ?
Pour les scpi mais sinon ?
Crédit Lombard, ou Marge sur CTO.
Exemple concret (ma stratégie): Sur un compte-tire IBKR, j’ai ETF Monde. En cas de forte baisse du marché, je compte utiliser la marge (pas totalement pour ne pas avoir de margin call) pour investir le supplément sur l’ETF Monde.
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Dabord je dis que je ne suis pas parti pris, car bcp pensent que je les distribue er donc que jen fais la « pub »
Alors que non cest juste ma conviction et mes constatations voyant les parrimoines de 100aine de clients
Mais jai aussi 250 conventions avec des promoteurs en : pinel, deficit foncier, lmnp … donc si je dis que je n en fais pas ce nest surement pas parceque je nen ai pas, mais seulement que je trouve cela moins que moyen
Ensuire Il n y a rien de presomptueux
Je vois dans mon metier des reventes de pinel tout le temps donc je parle en connaissance de cause
Jespere vivement que vous ferez partie de ce qui ont eu la chance davoir un conseiller honnete, et qui n a donc pas cherché la surcommission avec des promoteurs comme confiance et Cie qui offrent du 10% de commission (12% qd c t possible) quand un sogeprom a 500 m vend la meme chose a 5% de com et 20% moins cher
Apres vous parlez de revente :
Mais dans 80% des cas le pinel se fait dans une strategie revente
Vu le rendement une fois la reduction terminee en meme temps, qui a envie de le garder
Je ne porte aucun jugement c’est comme ca
Meme en le passant en meublé, quand on peut, ca ne monte pas tres haut
Alors que les scpi se font dans une strategie conservation et rente,.du moins quand je les propose
Je ne les propose Jamais pour de la revente
Et de toutes les personnes qui font de la scpi depuis longtemps rares sont ceux qui sont mecontents contrairement au pinel
Mais sil fallait sortir alors il ne fallait pas faire de la Scpi
La scpi est la parfaite solution de rente, surement pas dachat revente
Le pb ne devait pas etre les scpi, mais peutetre le cabinet pour qui vous avez travaillé
Effectivement la revente nest pas toujours evidente si dautres scpi plus rentables sont sorties entre temps
Cest bien pour cela comme je le dis plus haut que pour moi la SCPI a pour objectif une rente
Pour la liquidite il y a dautres placements : livret A, assurance vie, compte titre …
Les scpi sont faites pour un revenu stable, regulier, passif et diversifié
Pas pour placer de largent pour les etudes des enfants
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