Bonjour je vous explique la situation et j’aimerais savoir vos avis sur ce choix et sur que vous auriez fait.
J’ai actuellement une sci IS avec 12 lots (passage is il y a deux ans). Valeur totale des biens 1M, pour deux crédit restant sur 8 ans pour un et sur 16 ans pour l’autre.
Si tous les loyers rentrent normalement sans travaux…je dégagerai 1500/mois.
Depuis l’an dernier j’en suis a deux exclusion avec huissier, une porte ouverte (avec accord des parents) par serrurier pour récupérer l’appart. Des états à chaque fois qui exigerait des rénovations importante.
Bref mon calcul brut est battu en brèche, mon amour des travaux est contrebalancé par des locataires pas respectueux et un confiance en l’humain qui descends…
Bref pour mon bien être psychique j’ai décidé de mettre en vente toute cette partie de mon patrimoine.
C’est en cours, il faudra deux ans peux etre?
A la fin logiquement 400k en liquidité avec 200k de compte courant associé a remboursé et 200k en dividende fiscalisé donc.
En clair renoncé à un effet de levier important mais avec rendement hasardeux et chronophage, pour passer du full action et autre produits financier ou pierre papier en nom propre.
Dans ma situation vous aimeriez etre avec les apparts le levier et les problèmes. Ou dans la situation comme elle sera après les ventes avec beaucoup de cash à investir mais plus de levier?
Même en détenant des biens immobiliers en direct, cela ne protège pas des risques liés aux locataires qui ne paient pas. Si vous souhaitez vraiment vous éloigner de la gestion locative, investir en SCPI peut être une excellente alternative. Ces produits vous offrent une exposition à l’immobilier sans les contraintes, avec un rendement moyen autour de 5,5 % par an. Attention toutefois aux SCPI investies en Europe : elles nécessitent un expert-comptable compétent, car la fiscalité est plus complexe.
Avec un capital de 100 k€, vous pourriez aussi envisager des club deals. Ces investissements permettent de participer, avec d’autres, à des projets immobiliers : achat, rénovation et revente. Les rendements sont élevés (10-12 %), et vous n’avez rien à gérer puisque tout est pris en charge par un mandataire.
Enfin, passer entièrement sur des actions peut sembler séduisant, mais cela vous expose à un seul type d’actif, augmentant les risques en cas de volatilité. Une allocation équilibrée entre immobilier (SCPI, club deals) et actions permettrait de diversifier vos investissements et de réduire les risques à long terme. Diversification et équilibre sont les clés pour un portefeuille solide.
Je pense que je serais toi, je prendrais RDV avec un notaire avant de vendre l’immeuble.
Je rappelle que le conseil est gratuit (service public), jusque dans une certaine mesure.
Pour ta SCI, avec une fiscalité à l’IS, la PV lors de la vente va être salée.
Je ferais aussi en sorte, après échanges avec le notaire, de prévoir et d’anticiper la suite :
Tu veux te libérer de la gestion de l’immeuble ? Peut-être que confier la gestion à un professionnel avec de la poigne est une vraie solution / tu gagnerais de l’énergie et du temps.
Tu veux vendre ton immeuble finalement ? Pour acheter des actions, des SCPI : il faudrait aussi étudier la façon de les transmettre à tes enfants (potentiels).
→ Donation-Partage d’un CTO comprenant les actions ?
→ SCPI : Acheter les parts de SCPI en démembrement ? Tu récupéreras l’usufruit dans plusieurs années (ce qui t’évitera de l’IR sur ces années-là) // Tu pourras toujours faire une donation de la nue-propriété des parts de SCPI à tes enfants (potentiels)
merci de prendre le temps de me répondre.
Avant de décider cela l’agent immobilier m’avait déjà pris la gestion de deux appartements, qui s’était libérer. Mais malgré cela la charge mentale n’en a pas était réduite car les interventions, les dégâts et autre tracas reste pour moi…
Je connais bien mon notaire et mon comptable.
Pour la notion d’impôt sur la plus value le fait de vendre assez vite, il y a eu moins d’amortissement donc c’est moins lourd.
Pour etre plus exhaustif. J’exerce en selarl, celle ci détient 50% de ma sci. Le but a terme de ma selarl est de me verser mon salaire jusqu’à ma retraite (40 ans lundi, snif ou de quoi penser à la retraite à 40 ans…), et si je suis pas trop faignant l’avoir assez rempli pour la transformer en SAS financière pour donation aux enfants ensuite. J’ai déjà un CTO dans cette société qui devrait dépasser les 200k après l’opération.
Sur la parti privé ces ventes devrait permettre de boucler mon PEA, de me rapprocher des 450k en AV pour la partie donation enfants, conjointe. Je vais m’ouvrir un CTO pour trading option en guise de couverture et diversification.
Je m’estime bien suivit par la BNP en banque privée, avec de la diversification et des formules adaptés. Et je pense pouvoir tourner mieux avec eux qu’avec ma gestion d’appart. J’ai accès à de nombreux produits réservé aux soit disant aisés…private equity, produit structuré avec enveloppe de 100k, et autre fonds spécifique. J’ai un suivit personnalisé pour mon stock picking privé et d’entreprise. Crédit lombard.
J’ai un rdv avec fischer investissement pour comparer. Si jamais quelqu’un peux me donner un retour d’expérience???
Mais c’est vrai que l’idée d’ouvrir une ligne avec Louve invest me taraude.
La peur au fond c’étais de faire une erreur de vendre, pour atteindre des objectifs rapide de FIRE, d’aide aux enfants, de transmission de gros patrimoine, d’atteindre un capital de 5M rapidement pour avoir à un accompagnement encore plus sélectif…C’est con mais les objectifs ca permet de tenir
merci pour le retour. C’est vrai que la tentation full bourse m’attire mais justement ces retours permettent de tempérer.
J’ai déja un comptable qui me suit. Les scpi européennes m’intéresse en effet.
Pour les clubs deals ce qui me freine c’est de ne pas savoir à qui je confie. Et comment trouver ce genre d’opération? Ce qui me plairait c’est de m’allier avec des gens pour marchand de bien, j’aime les travaux. Mais plus seul.
félicitations pour ton patrimoine et ta sci, ils sont le fruit de ton travail et de ta sueur, tu peux en etre fier.
Je possede une sci avec 12 lots (dont 6 a 400km de chez moi…), en bientôt 15 ans, une seule expulsion (plutot une non reconduction de bail, il est parti tout seul…), 0 degradation, 0 impayé.
Je te conseille (sans condescendance…), de tjrs avoir l’elec et la plomberie impeccable, car ce sont 99% des problèmes. Tous mes biens sont refaits a neuf a l’achat… et depuis qques années, la gestion locative est assurée par une huissier de justice, ca cadre direct !!!
Ensuite, si ca te pourri tes nuits, te pose même pas de question, vends !!! Etre riche et en dépression, je vois pas l’intérêt !! Garde ceux qui roulent trankillos, pour l’effet levier, et bazarde le reste.
Je vends actuellement 2 lots, car j’ai fini les credits. Je compte réinjecter environ la moitié de la vente pour racheter des biens ( remettre des charges et levier bancaire), l’autre moitié part direct en bourse pour me générer une rente (total, et autres actions a dividende qui me rapporte+ que le loyer…).
Cette stratégie me va bien, et je DORS !!!
J’espère t’avoir apporté qques pistes de réflexion.
l’huissier, peux etre plus strict que l’agent immobilier…
J’ai fait des erreurs de choix de locataires, je suis trop gentil…4 appart au dessus de mon cabinet, quand j’arrive au travail et je vois les locataires qui me posent des problèmes c’est dur…Les autres se trouvent dans un immeuble composé quasiment que de cas sociaux, je le savait au départ mais disons que je n’ai pas supporter.
Je suis droit et j’aime faire du travail propre et pas avoir à repasser derrière. La je suis avec des gens pas francs, dégelasse et qui saccage.
Une fois tout vendu, ou en garder 2 ou 3 en fonction de la vitesse de vente. Je me poserai un peu sans immo avant de voir si cela me manque.
Si oui j’opterai plus pour de l’achat revente pour un plaisir court de réalisation et bénéfice immédiat. Celà me semble une satisfaction plus rapide.
Il est vrai que mon patrimoine me permet a moyen terme d’envisager une grande liberté qui pourrait être gacher pas ces gens…
en effet, j’ai tres mal vecu le « problème » avec mon cassos, tres agressif, se posant tjrs en victime… heureusement qu’il est parti sans heurt.
L’huissier de justice (et un consciencieux bien sur) est ultra carré (appart refait a neuf et etat des lieux de 4 pages…) et me prends 6% H.T de frais (autant qu’une agence…), mais surtout il est assermenté. Les garants et locataires devront repondre de leurs degats, ou impayés, donc jamais de soucis.
A nouveau, un bon sommeil n’a pas de prix. Prends le temps d’affiner ta stratégie, et retrouve de la sérénité.