Je sais que chaque cas est différent et que ce n’est pas transposable en fonction de ses revenus, de son patrimoine de sa fiscalité, etc… mais j’aurai aimé avoir le retour d’expérience de gens qui avaient fait de l’investissement locatif en nom propre puis avait continuer en société.
Je me demandais si certains étaient toujours resté en société. Si certains avaient du basculé vers l’investissement en société, et dans ce cas qu’est ce qui les avait contraint de franchir le pas.
Bonjour, je ne suis pas directement concerné mais je me pose également la question (pour plutard).
La première piste serait le plafond du taux d’endettement atteint en nom propre. Pour continuer à investir en immo locatif on serait bloqué.
La seconde serait l’optimisation de ce taux d’endettement et de la fiscalité de la PV. Garder ses 35% pour la RP. Et mettre les biens locatifs en société.
La troisième serait de regrouper et optimiser fiscalement activités professionnelles et investissements immobiliers. Notamment pour les entrepreneurs. Avec possibilité d’investir à plusieurs.
Il a certainement plein d’autres pistes à explorer… je suivrai ce fil avec curiosité.
Pour investir à plusieurs cela est évidemment l’idéal.
Je me posais la question plutôt personnellement bien que la SCI impose d’être au moins 2, mais disons que les associés sont minoritaires ou sont les nu propriétaires.
Pour le taux d’endettement pour moi c’est pas vraiment un argument (les banques vont toujours voir la solvabilité du gérant et des associés) et en plus les taux sont plus élevés qu’en nom propre.
Pour moi le vrai déclencheur c’est la TMI. Tant que tes revenus locatifs + salaire restent dans la tranche à 30%, le LMNP en nom propre est imbattable : amortissements, souplesse, pas de frais de gestion de structure.
Mais quand tu passes à 41%, là la SCI à l’IS ou SASU devient intéressante. Tu paies 15% sur les premiers 42k€ de bénéfice, tu laisses les loyers dans la structure et tu réinvestis sans friction fiscale.
La contrepartie que beaucoup zappent : la plus-value à la revente. En nom propre, après 30 ans t’es quasi exonéré. En société IS, pas d’abattement pour durée de détention. Tu paies l’IS sur la PV, puis la flat tax à 30% si tu sors les dividendes. Ça peut vraiment piquer.
Donc ça ne fait sens que dans une logique pure de capitalisation, si t’as pas besoin de sortir du cash à court terme.
On peut tout à fait investir via une société et en retirer des revenus… C’est même un levier très utile pour organiser sa fiscalité et sa succession, entre-autres.
Ok. tu restes en statut LMNP le plus possible ? J’ai l’impression que ça reste tout de même le moins pire depuis la réintégration des amortissements… as-tu dépassé les plafonds t’obligeant à changer de structure ? Tu as créé une SARL familiale, tu vas passer en LMP ?
Je trouve ça quand même difficile de piloter ses investissement immobiliers.
Genre je réfléchis et j’en suis arrivé à cette conclusion. Mon but étant d’acheter de l’immobilier pour l’effet de levier et de vendre une fois le crédit terminé car le rendement est plombé par la fiscalité :
Si achat pour loué bail vide, mais que le bien sera vendu dans 20-30 ans → SCI à l’IR
Si achat pour loué bail vide mais que le bien est patrimonial et sera gardé → SCI à l’IS
Si achat pour loué meublé → LMNP
Si achat pour loué meublé mais que plafond est dépassé → SARL familial
Ca fait beaucoup de structure, beaucoup de frais… et les lois qui changent n’aide pas…
Pour ma part, je débute dans l’investissement locatif, donc je ne suis pas forcément le meilleur exemple en raison de mon manque d’expérience.
J’ai acheté avec ma compagne notre premier bien via une SCI à l’IR, notre foyer fiscal étant actuellement dans une TMI de 11 %. La SCI est pour nous avant tout un outil de transmission.
Elle devrait nous permettre de transmettre assez tôt à nos enfants une partie des parts sociales, notamment lorsqu’ils quitteront notre foyer fiscal. L’idée serait de leur transmettre progressivement une fraction du capital et, par conséquent, une quote-part du résultat fiscal de la SCI, tout en veillant à ce que leur niveau de revenus reste suffisamment faible pour limiter, voire éviter, leur imposition.
De notre côté, cela réduirait mécaniquement la quote-part du résultat de la SCI qui nous serait fiscalement attribuée. Cela pourrait notamment compenser en partie la hausse d’impôt liée à la perte des demi-parts fiscales des enfants lorsqu’ils ne seront plus rattachés à notre foyer fiscal.
Cela permettrait également d’utiliser progressivement les abattements applicables aux donations, notamment l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans.
Pour notre prochain projet, je pense cependant que nous partirons sur une SCI à l’IS dès le départ. Avec le recul, ce régime me semble potentiellement plus adapté à ce que nous recherchons pour un nouvel investissement. Cela nous permettra aussi d’expérimenter les deux régimes et de comparer concrètement leur fonctionnement sur la durée.
Dit autrement, j’aime la SCI pour le fait de pouvoir fractionner un bien comme on veut.
Néanmoins vous avez créé une sci pour acheter un bien, je ne vois pas vraiment l’ intérêt d’ une structure par rapport à une simple indivision pour un seul bien, on peut donner des parts également en indivision
Il est possible de passer cette sci à l IR en sci à l IS
Dès que vous aurez consommé le déficit foncier se serait une piste à envisager
C’est effectivement un point que j’ai oublié de vous préciser.
Le choix de la SCI est assez simple dans notre cas : nous avions le sentiment que cette structure nous offrirait davantage de flexibilité à l’avenir. Nous trouvons également qu’elle facilite la lecture et l’organisation de notre patrimoine. C’est donc dans cette logique que nous avons fait ce choix.
Concernant l’IS, il est également intéressant de pouvoir, selon l’option comptable retenue, déduire les frais d’acquisition en charges ou les intégrer au coût du bien, ainsi que d’amortir la partie amortissable de l’immeuble. Ce n’est pas négligeable selon moi.
Enfin, si nous arrivons à terme à trois SCI, il pourrait devenir pertinent d’étudier la création d’une holding. L’objectif serait notamment de pouvoir centraliser une partie des liquidités générées par les différentes SCI, puis de les réallouer plus facilement vers d’autres projets. En cas d’excédent de trésorerie, la holding pourrait par exemple participer au financement ou à la création d’une quatrième SCI.
Mais nous n’en sommes pas encore là : c’est simplement une possibilité que nous gardons en tête pour la suite.
Voici une synthèse chiffrée pour éclairer la comparaison nom propre / société.
En nom propre :
-Déficit foncier imputable sur le revenu global : plafonné à 10 700 €/an (le surplus reporté 10 ans sur les revenus fonciers)
-Barème IR 2026 : 0 % jusqu’à 11 600 €, 11 % de 11 601 à 29 579 €, 30 % de 29 580 à 84 577 €, 41 % de 84 578 à 181 917 €, 45 % au-delà (+les PS de 17.2 pour les PV immo/SCI et 18.6 pour LMNP) –>Donc pour quelqu’un déjà en tranche à 41-45 %, chaque euro de loyer net est taxé à 58-62 % tout compris
-LMNP au réel : amortissement possible sans passer par une société (voie médiane souvent choisie) dispositif qui a été raboté.
-PV à la revente : exonération totale d’IR après 22 ans de détention, exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans (abattements progressifs avant ces seuils)
La bascule en société :
-Capacité d’emprunt : le taux d’effort maximum HCSF reste à 35 % des revenus en 2026 sur 25 ans max (hors dérogations) une fois ce plafond atteint en nom propre, la société permet d’ouvrir un nouveau sujet de crédit
-IS 2026 : 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà, à comparer aux 58-62 % cumulés vus plus haut pour un profil dans les tranches hautes
-Amortissement du bien possible (immeuble amortissable en société à l’IS, ce qui réduit fortement la base taxable chaque année), contrairement au foncier nom propre classique
-Réinvestissement des loyers sans frottement IR immédiat, tant que les bénéfices restent dans la société
-Sortie : IS payé, puis IR + PS (flat tax 31.4 % ou barème) sur les dividendes distribués, ou régime des plus-values professionnelles (sans les abattements pour durée de détention des particuliers) en cas de cession des parts ou de l’actif
La société engendre des coûts non négligeable :
Comptabilité annuelle obligatoire, généralement via un expert-comptable
Formalisme de gestion (AG, tenue des comptes, bilan à déposer)
En résumé : le nom propre reste souvent le bon calibre tant qu’on est sous le plafond d’endettement personnel et dans des tranches d’IR modérées ; le passage en société devient pertinent surtout à partir du moment où l’écart entre 58-62 % (IR + PS) et 15-25 % (IS) devient significatif, ou que la banque ferme la porte en nom propre. Comme toujours, à valider par simulation chiffrée personnalisée, pas par une règle générale.
la SCI à l’IR permet de revendre le bien en étant exonéré d’impot et de PS après 22 et 30 ans respectivement contrairement à l’IS
la SCI à l’IS est intéressant si on ne revend pas le bien, donc pour un achat patrimonial, un bien qu’on veut garder et transmettre.
la SARL familial dès qu’on veut faire de l’investissement en meublé et que le LMNP n’est plus possible. Certes en SCI à l’IS on a droit à 10% de meublé mais bon c’est une tolérance donc mieux vaut éviter d’en faire une règle.
Donc au total selon l’approche il faudrait avoir 3 structures pour investir de manière optimisée quelque soit les circonstances. Et si on en arrive là faut j’imagine avoir une Holding en plus pour les 2 sociétés à l’IS afin de pouvoir répartir entre les 2 sociétés les bénéfices pour réinvestir.
Pour moi la constitution d’une SCI a plusieurs avantages pour investir dans l’immobilier :
Pouvoir acheter à plusieurs sans être en indivision sur les biens.
Faciliter la succession et la transmission.
Etre moins exposé à la fiscalité des particuliers qui change plus souvent au gré des gouvernements que la fiscalité des entreprises.
Possibilité de structurer le patrimoine (1 SCI par bien ou bien rassembler plusieurs biens dans une même SCI en fonction des besoins).
Séparer sa fiscalité personnelle de la fiscalité de la SCI (si à l’IS) quand on a déjà une TMI personnelle >= 30%.
Cela amène à quelques inconvénients aussi :
Gestion plus complexe avec une comptabilité pour les SCI à l’IS
Coûts parfois plus élevés (banques, assurances, etc.) si la structure est considérée comme professionnelle
Taux d’emprunt parfois plus élevés que pour les particuliers
Tous les associés de la SCI deviennent solidairement responsables des dettes, peu importe le montant de leurs apports respectifs et du nombre de parts qu’ils possèdent dans la SCI.
