A quoi bon ! TRI de 1%

Immobilier 🏠
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Bonjour a toutes et a tous
ca fait des années que je souhaite acheter un petit appart. proche de chez moi
je suis en banlieue sud proche Paris (91)

voici que je vois un appart interessant avec un peu de travaux (mais pas plus)
26m² 120k€

je me relance dans les calculs :
Loyer :600 €
Charge :171 €
Credit :100000€
Taux du credit: 3.80%
Nombre d’annee : 15
Taxe foncière annuelle /an :732
Provision pour travaux /an : 200

|Estimation||
Augmentation par an 1%
Annee de revente : 20
Estimation de Revente 146423€

|Calcul||
Mensualite credit : 729.71 €
Rentabilte brute : 6.00%
Rentabilte net : 5.22%

TRI 1.18%

Bon je fais l’exercice de temps en temps mais franchement a quoi bon se prendre la tete dans la location avec un rendement aussi bas

Soit je me plante quelque part ?!
Soit c’est vraiment trop cher par ici ?!

Merci
K.

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Passe sur 20/25 ans ton TRI va bondir en flèche !

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Hello,

C’est sans doute un peu cher au mètre carré.

Le bien a-t-il d’autres avantages (localisation, transports en commun, cave, garage, DPE, etc.) qui justifie un tel prix ?

Les charges de 171€ c’est par mois ? Si c’est du mensuel, alors c’est bien trop élevé pour une si petite surface…

Avec un crédit à 100K€, ça veut dire que tu comptes apporter environ 32K€ supplémentaires pour couvrir les 20K€ manquants et les frais de notaire + frais de dossier bancaires ?

Il faudrait aller chercher une rentabilité brute autour de 8 à 9% pour espérer un autofinancement de ton bien.

Le 91 est assez cher, en particulier sur les petites surfaces.

Pour te donner une idée, j’ai acheté en début d’année 2024 un T2 de 39m2 dans une ville du 91, à deux pas de la future station de métro (L18). Le bien dispose d’un balcon et d’une place de parking au sous-sol. Il est en DPE D dans une résidence assez récente. Il était affiché 164 000€ FAI et nous l’avons négocié 148 000€ FAI. Le prix de revient au m2 est dans la fourchette basse du prix du marché.

Nous avons fait l’acquisition via une SCI à l’IS. Il y a un crédit de 103K€ à 4.25% sur 20 ans pour une mensualité de 693€ (dont 40€ d’assurance emprunteur qu’on va changer à la date anniversaire du contrat). On a fait un apport de 80K€ pour couvrir le complément du prix du bien + les frais de notaire + les frais bancaires + les travaux + les meubles. Le bien est loué 1 000€ HC + 100€ de charges. A ce stade, il s’autofinance complètement (crédit + taxe foncière + expert comptable). On dégage un petit cash flow de 150€ environ qui sert de coussin de sécurité en cas de besoin. L’autofinancement vient de l’apport conséquent à cause du taux du crédit assez élevé.

J’espère que ça pourra t’aider dans ta réflexion.

A bientĂ´t !

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j’en bien regarde ça mais je passe de 1 à 2 avec un credit sur 20ans et une vente a 25ans

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Merci beaucoup
Le bien est situé dans le secteur Paris Saclay avec transport et beaucoup d’ecole a proximité mais aussi enormement de construction neuves alors l’equation n’est pas simple

ce bien est 1000€/m² de plus que le votre c’est a mon avis le principal probleme

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De rien !

Oui je connais bien le plateau de Paris Saclay. Le bien que nous avons acheté est à Massy. La proximité avec le plateau de Saclay a été l’un des éléments décisifs dans notre décision à acheter le bien en question. La ligne de métro 18 traversera Massy et Paris Saclay en quelques minutes d’ici deux ans. Ça s’est vérifié quand nous avons ouvert les candidatures à la location au printemps puisque nous avons reçu des dossiers d’étudiants et de professionnels qui exercent à Paris - Saclay.

C’est clairement le problème. L’immobilier dans cette zone géographique est assez cher car c’est très demandé aussi bien pour du résidentiel que pour de l’investissement locatif. Il y a non seulement énormément d’étudiants dont beaucoup d’étudiants étrangers. Il y a aussi beaucoup de grosses entreprises également sur le secteur de Massy / Palaiseau / Saclay (Safran, Thalès, Orange, Carrefour, Sofinco, EDF, Quandela, etc.). C’était encore un des critères décisifs dans l’achat du bien.

Comme vous le dites aussi, il y a énormément de constructions neuves donc ça tire les prix vers le haut. Il faut arriver à trouver des ventes dans de l’ancien récent (assurance décennale du bâtiment dépassée) avec des travaux de rafraîchissement. Avec l’ancien récent, il commence à y avoir des biens achetés dans les années 2013 / 2014 / 2015 / 2016 par des investisseurs Pinel qui arrivent aux termes des 9 ans où ils peuvent défiscaliser 2% du prix du bien avant de passer à seulement 1% de défiscalisation. En se renseignant un peu, ça peut être un point de négociation également.

Dans notre cas, nous avons pu négocier car il s’agissait d’une succession et que les héritiers voulaient vendre vite. Nous avions fait la visite (et l’offre) en juillet 2023, en pleine période creuse du fait des vacances d’été et aussi dans un contexte immobilier global qui était au ralenti.

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Salut, plus besoin d’attendre la date anniversaire des contrats pour renégocier les assurances

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Oui depuis la loi Lemoine mais cela s’applique uniquement aux particuliers.

Les SCI à l’IS (prêt immobilier professionnel) ne sont pas concernées par la loi Lemoine donc on est obligé de passer par la loi Hamon qui permet de changer uniquement chaque année à la date anniversaire du contrat…

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Tu m’apprends quelque chose, merci à toi ! Je pensais que ça s’appliquait à tous. Merci de ton éclaircissement

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De rien !

Je suis en plein dedans… Je me bats avec la banque depuis le début de l’été pour faire changer notre assurance emprunteur car elle est très cher… 40€ par mois pour couvrir un prêt de seulement 100K€ en investissement locatif sachant que ma compagne et moi avons deux profils sans risque (37 ans, non fumeurs, pas de maladie, médecin et freelance en informatique). Quand j’ai acheté ma RP seul en 2017, j’ai emprunté 230K€, soit plus du double du montant emprunté pour cet investissement locatif et je paie seulement 22€ par mois d’assurance emprunteur (pour des garanties équivalentes).

La banque m’a fait savoir que la loi Lemoine ne touche pas les SCI, bien qu’au final l’assurance emprunteur est contractualisée par ma compagne et moi, associés personnes physiques de la SCI. Il y a un flou juridique actuellement et les banques en profitent quand il s’agit d’un prêt professionnel.

J’ai découvert sur le tas comme toi qu’on ne peut pas résilier une assurance emprunteur quand on le souhaite en loi Lemoine quand le prêt immobilier est au profit d’une SCI. Par conséquent, il faut faire la demande de résilition uniquement à la date anniversaire du contrat en le signalant au moins 2 mois par écrit à la banque. Je suis entrain de me battre avec la banque pour connaître la date exacte du début du contrat d’assurance emprunteur car elle ne figure nulle part sur notre contrat de prêt.

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Bon courage dans tes démarches !

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Juste une petite remarque, ton TRI n’est pas de 1,18%
La tu parles d’un « rendement » et encore pas tout à fait

Pour calculer un TRI, il faut prendre en compte la revente de ton bien pour faire le parallèle entre ce que cela t’as coûté et rapporté.

Ok je réponds pas à ta questions initiale :yum:

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Donc le calcul du TRI c est de la flûte car faut être très fort pour connaître son futur prix de vente , surtout 25 ans après ???

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Moi je te donne la vraie formule du TRI, après tu en fais ce que tu veux :yum:

Après tu peux faire une estimation grossière pas de plus-value, une plus ou moins values de 10% … pour avoir un ordre d’idée

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je parle bien de rentabilite avec ici une supposition d’augmentation du bien de 1%/an et 20ans
je calcule le flux de tresorerie et le TRI (via excel)
j’ai verfié sur un estimateur web ca semblait ok

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en effet, et cela fait du sens:

  • Un ETF capitalisant aurait un TRI de 0 car sans dividende ?
  • Les actions EDF/Orange, qui perdent chaque annĂ©e en valeur mais versent des rendement de 8-9% auraient des super TRI.

Le TRI prend en compte trois choses:

  • La distribution de loyers/dividendes/intĂ©rĂŞts
  • La plus-value Ă  la fin
  • La date de versement (Plus on reçoit tĂ´t, plus on peux rĂ©-investir)

cdt

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Une fois le crédit terminé, le rendement doit être meilleur !? N’est-ce-pas pour ce moment qu’on fait tous des crédits ? Enfin pouvoir le terminer et être gagnant sur le long terme.

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Salut quel est ton apport initial ?

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j’ai pas reflechi a l’apport reelement
ici le bien est a 120k€ et je simule avec un credit de 100k€ disons que le reste avec notaire est un apport

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Salut, le calcul du TRI tu le fais sur quel montant donc si tu n’as pas réfléchi à l’apport ? Il se fait sur l’apport et non pas sur la valeur initiale du bien.

La logique est la suivante: tu mobilises uniquement ton apport, le reste ce n’est pas ton argent, c’est ça le levier.

J’ai refait les calculs à l’arrache de mon côté et je tombe sur un TRI de 4,73%.

années 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Loyer 7200 7200 7200 7200 7200 7200 7200 7200 7200 7200 7200 7200 7200 7200 7200 7200 7200 7200 7200 7200
Charges -2052 -2052 -2052 -2052 -2052 -2052 -2052 -2052 -2052 -2052 -2052 -2052 -2052 -2052 -2052 -2052 -2052 -2052 -2052 -2052
Remboursement prĂŞt -8760 -8760 -8760 -8760 -8760 -8760 -8760 -8760 -8760 -8760 -8760 -8760 -8760 -8760 -8760
Taxe fonciere et travaux -932 -932 -932 -932 -932 -932 -932 -932 -932 -932 -932 -932 -932 -932 -932 -932 -932 -932 -932 -932
Apport -20000
Revente 146000
CF -24544 -4544 -4544 -4544 -4544 -4544 -4544 -4544 -4544 -4544 -4544 -4544 -4544 -4544 -4544 4216 4216 4216 4216 150216
IRR 4,73%

Curieux de savoir où les hypothèses diffèrent :slight_smile:

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