Achat 3e appartement comment obtenir credit

Immobilier 🏠
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Bonjour, je commence a reflechir a l achat d un 3e appartement mais je ne sais pas comment faire puisque mon taux d endettement est reparti a 35% entre:
-RP = 600€/mois (louable en coloc 1200/mois). Reste 16 ans a payer
Ma rp est occasionnellement louée sur airbnb et me rapporte environ 4000/an

  • investissement loxatif credit a 700€ avec 720€ de loyers percus.
  • Reste 19 ans a payer

Les deux appartements me coutent 800€/trimestre de charges et pret eco renov.
+130€/mois de TF pour ces deux appartements.

+700€/an d expert comptable mais en lmnp je paye 0 impôts au total.

Selon vous, puis je acheter un 3e en kom propre et en LMNP? Si oui, grace a quelle strategie?

Tres cordialement.
Kevin

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Bonsoir
En nom propre un autre achat me semble complexe avec une capacite d endettement deja au plafond a moins que tu es un reste à vivre tres important…pour continuer de s endetter va falloir passer en societe

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Hello,

Si je comprend bien, voici ta situation
Crédit mensuel 600+700+130 = 1430 /mois
Revenu locatif mensuel 720/mois (Airbnb de la RP ne peut pas être comptabilisés en revenu locatif)

Ton taux d’endettement prend déjà en compte 70% de tes revenus locatifs ?

Quel est ton salaire / revenus mensuels ?

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Bonjour, même en société les banques ont comme consigne de rester en dessous des 35%.

Cependant, passer en société permets d’avoir plus de chances de faire passer le dossier - en revanche avancer comme argument autre chose que cela - tel que pour des raisons de stabilité fiscale par exemple.

Trouver le moyen de diminuer les mensualités de credit telle que la modulation du prêt, augmenter l’apport perso etc

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Bonjour merci pour vos retour.
Mon premier message etait peut etre uncomplet pardon.
Mon salaire est de 2500€ net apres impots. +720€ de la location LMNP du 2e appartement.
Le pret de l investissement locatif a ete contracté il y a un an, sur 20 ans. J ai l intention de le renegocier dans 1 an et de le rebasculer sur 20 ans, pouvant ainsi diminuer les 700€ de remboursement mensuel.

A cote de ca je fais environ 4000/ de airbnb et tout autant d heures supp (je suis infirmier fonctionnaire).

Je pensais initialement faire en nom propre, trouver un studio a 100k, avec un apport de 10k et dire a la banque que je souhaitais l acheter pour faire une rp. Ce qui me permettrait d ajouter a mes 3200€ de revenus 1200€ de la location de ma rp actuelle.

Mais cette demarche est complexe et m oblige a mentir…
Mes question sont donc celles-ci:
Pensez vojs quil est pertinent de continuer a acheter en nom propre et lmnp?
N existe il pas de derogations si je montre a la banque que mon investissement locatif est en cash flow positif (ou a minima en auto financement) = apres renegogiation du pret.

Si je dois faire en societe je n y connais rien, etant seul je ne crois pas avoir la possibilité de faire une sci…

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Hello,

As-tu échangé avec une banque pour faire une simulation ?

En regardant tes données, c’est à mon avis jouable car :

  • la banque prend en compte ton net fiscale (pas ton net après impĂ´ts) = net fiscale indiquĂ© sur ta fiche de paie de dĂ©c 2024
  • la banque ajoute 70% de tes loyers en longue durĂ©e / aucune prise en compte du airbnb
  • la banque prend en compte Ă©galement 70% de tes futurs revenus locatifs de ton investissement
  • la banque ajoute ta mensualitĂ© du nouveau crĂ©dit Ă  100%
  • en garde fou, elle regardera ton reste Ă  vivre (apprĂ©ciation qui ne te fera pas passer de rouge Ă  vert mais qui est regardĂ© quand mĂŞme).

Avis perso, reste en nom propre et en LMNP. En société tu auras des conditions financières moindre du style crédit sur 15 ans, taux plus haut, apport plus important, etc.

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@Ouf746 je crois qu’on a compris :sweat_smile:

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Passe en société.
Ce n’est pas cohérent de vouloir enchainer les projets immobilier tout en gardant le statut de particulier.

Même ton investissement locatif n’est pas rentable. C’est quoi ce travail hahaha
700€ de crédit et 720€ de loyers tout est dit.
Et c’est ca le pire c’est que t’es en cash flow négatif…faut préciser aussi ton taux car un cash flow négatif avec des taux à moins d’1% ca me dérange moins.

Et donc tu proposes quoi à la banque, de refaire un projet en cash flow négatif ? Plus t’en fait, plus tu perds.
Je ne sais pas quelle banque aurait l’idée de te suivre.

Dans les grandes lignes faut que tu respectes la règle des banques:
70% des revenus locatifs = mensualité de crédit
C’est le minimum syndical.

Si tu peux revends ces deux appartements et repars du bon pied.

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700€ de crédit et 720€ de loyers tout est dit.

Ben non rien n’est dit : si t’es en cash flow positif parce que t’as apporté la moitié de l’apport c’est pas dit que tu soit rentable.
Si t’investis à St Etienne ou autre ville moyenne tu auras une belle renta mais à la revente ton bien aura pris +0% voir en moins value. En plus d’avoir un bien peu liquide (encore moins qu’hbituellement j’entend) : un appart dans une grande ville demandé se vend beaucoup plus facilement qu’un appart dans une petite ville.

Et donc tu proposes quoi à la banque, de refaire un projet en cash flow négatif ? Plus t’en fait, plus tu perds.

Ben non, tu as remboursé le capital. Et c’est pas parce que t’es en cash flow positif que la banque te prête à l’infini

Ca vaut ce que ca vaut (un promoteur immobilier n’est pas neutre) mais en 10 ans les prix de l’immo
Les villes ou faire un cash flow positif est « facile Â» : St E, Limoges, Caen font +40%
Les villes ou faire un cash flow positif est plus difficile : Bordeaux, Strasbourg, Nantes + 55%

https://www.nexity.fr/guide-immobilier/conseils-achat/tendance-du-marche/evolution-des-prix-de-l-immobilier-sur-10-ans

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Ben non rien n’est dit : si t’es en cash flow positif parce que t’as apporté la moitié de l’apport c’est pas dit que tu soit rentable.

Bah si, tout est dit.
Les banques ne veulent pas voir du cash flow négatif quand bien même il y aurait une bonne raison.
Elles vont justement préférer un cash flow positif alors que tu as mis 50% d’apport.
Là oui, c’est sûr que la banque va te refaire un prêt.
De même dans les calculs de taux d’endettement ton cash flow positif avec tes 50% d’apport va t’aider alors que dans ton cas, ton cash flow négatif va te pénaliser.
Et 700€ de crédit pour 720€ de loyers c’est bien négatif, déjà t’as une taxe foncière qui va te prendre 10%, ensuite t’as une assurance non occupant, etc, etc.
Aller, sans calculer je lui retire 20% sur ses loyers ca fait 576€ soit un cash flow négatif de 124€.
La question est vite répondue.

Si t’investis à St Etienne ou autre ville moyenne tu auras une belle renta mais à la revente ton bien aura pris +0% voir en moins value. En plus d’avoir un bien peu liquide (encore moins qu’hbituellement j’entend) : un appart dans une grande ville demandé se vend beaucoup plus facilement qu’un appart dans une petite ville.

Faut arrêter de cracher sur St Etienne tout le temps, et tu crois qu’à Paris tu vas faire de bonnes affaires ?
Déjà pour commencer, plus la ville est grande plus elle est chère et donc plus le ticket d’entrée pour jouer au Monopoly est élevé. A Paris avec un achat à 300k€ tu n’es personne.
Ensuite il faut arrêter de croire que Paris ça monte tout le temps et St Etienne ça stagne tout le temps.
Et j’arrête les arguments sinon je peux continuer toute la journée.

Ben non, tu as remboursé le capital. Et c’est pas parce que t’es en cash flow positif que la banque te prête à l’infini

Ce n’est pas parce que tu es en cash flow positif que la banque va te prêter à l’infini. En effet, c’est exact.
Par contre ce qui est sûr et certain c’est que si t’es en cash flow négatif tu ne vas pas aller bien loin, vraiment pas.

Ca vaut ce que ca vaut (un promoteur immobilier n’est pas neutre) mais en 10 ans les prix de l’immo
Les villes ou faire un cash flow positif est « facile » : St E, Limoges, Caen font +40%
Les villes ou faire un cash flow positif est plus difficile : Bordeaux, Strasbourg, Nantes + 55%

Le pire c’est de tomber sur une ville où t’as une rentabilité très faible et en plus le marché est baissier.
Pour reprendre tes exemples, Nantes (-4,2% en 5 ans), Bordeaux (-4% en 5 ans)
versus (pour reprendre ton exemple)
Limoges (+10,4% en 5 ans), Saint Etienne (+12,3% en 5 ans)
Chiffres MA

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Et j’ai oublié de préciser.

Il y a 3 ans j’avais plus de 100k€ sur mes comptes (Livret A, autres livrets).
La banque n’en avait quasiment rien à faire.
Pour eux ce qui comptait c’était les salaires perçus.

Donc une banque qui voit:
client 1: Salaires 5k€ net épargne 15k€ - 35 ans
client 2: Salaires 2,5k€ net épargne 100k€ - 35 ans
préfère client 1, alors que c’est quand même bizarre que client 1 gagne bien sa vie mais est incapable d’épargner.

C’est la logique des banques françaises et il faut s’adapter à leur logique.

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Bonjour @Chokol8, je suis en accord avec les banques dans ce cas là. Ce qui importe c’est la capacité d’épargne. L’épargne déjà constitué ne signifie pas grand chose sauf si tu fais nantir un certain montant.

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C’est cela, c’est la logique des banques pourtant 100k€ sur comptes, ça donne un très bon indice du profil de l’emprunteur. Mais ce n’est quasiment pas pris en compte c’est comme ça.
Pour ceux qui ont de gros montants en cash, je préconise d’acheter un bien immobilier sans clause suspensive d’obtention de prêt et demander un gros rabais.
Puis prendre son temps pour aller voir les banques après (en toute sérénité).

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Bonjour, merci pour ces precisions. Et effectivement même si cela me peine de l admettre cet investissement est en cash flow négatif de environ 180€/mois tout compris (charges, TF, expert comptable assurance de pret, GLI, PNO)
Le taux est a 3.71%.
Il s agit d un t2bis a bron peripherie de lyon que j ai acheté 117000€ et rénové moi même pour 10000€.
A noter quil est en gestion par agence. (Un appart de cette surface, dans cet etat, dans ce secteur est autour des 150k)
Mon idée est de faire un cash flow positif avec lui en
amortissant pendant 2-3 ans. Renegocier le pret et le rebasculer sur 20 ans.
En parallele l augmentation annuelle des loyers si ma locataire reste. Et si elle part changer les tarifs de l agence qui je pense l ont mis un peu bas pour le louer vite et ne pas se faire chier. Loué 790€ je pense qu a 860€ il part (cave + parking en sus).

Mon premier appartement ma RP a un pret de 600, me coute 90 de TF, 80 de charges mensuelles, et est louable 1200€.

C est donc avec la location en cash flow positif du 1er env 350€/mois et l optilisation du 2e pour le ramener au moins a l autofinancement, que je souhaiterai ensuite acheter le 3e

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Mouai c’est quand même un gros raccourci.

De mon expĂ©rience, quand on est un particulier lambda, les « conseillers Â» clientèles auxquels on a affaire pour prĂ©senter le projet sont loin d’être bien formĂ©s financièrement. Ils ne comprennent pas nĂ©cessairement l’investissement immobilier puisqu’ils sont avant tout formĂ©s Ă  faire du prĂŞt classique de RP, Ă  remplir le formulaire automatisĂ© de leur Ă©cran d’ordinateur qui prend une dĂ©cision de principe Ă  leur place, et Ă  vendre des contrats d’assurance basiques (auto, moto, habitation, etc.).

Si j’étais un professionnel bancaire, les 2 personas de clients que vous présentez seraient reçus de la même manière pour leur projet. Les deux sont capables d’avoir du cash à mobiliser pour des projets.

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Dans ton exemple, le client 2 rapporte davantage à la banque que le client 1. La Banque marge sur les crédits mais aussi sur les dépôts.

Mais si le client 1 se met Ă  Ă©pargner 2000 euros par mois, ce que le client 2 ne peut pas faire aussi facilement, il aura tĂ´t fait de rapporter davantage.

dans tous les cas, les segments de clientèle dans les banques sont souvent un croisement du revenu et/ou de l’épargne.

Il y a de bonnes chances pour que quelque soit l’établissement ces deux clients parlent au même type d’interlocuteur : un conseiller pas entrée de gamme, mais insuffisamment connaisseur de la fiscalité et de l’optimisation du patrimoine pour être pushy sur le LMNP et tout cela, quand bien même sur ce forum nous trouvons tous ça passionnant…