Bonjour à tous, j’aurais besoin de conseils à propos d’un potentiel achat immobilier dans Bordeaux centre.
C’est un appart dont le proprio actuel est une entreprise, qui a fait des travaux pour le diviser en deux studios, accessibles par un sas, pour y accueillir ses employés. Je souhaiterais donc acheter le bien pour mettre en location les deux studios.
Le problème qui se pose est que le bien est situé dans un immeuble classé « construction d’intérêt patrimonial majeur à conserver » au sein du PSMV de Bordeaux. Le proprio actuel n’a pas demandé l’autorisation à l’urbanisme pour faire ces travaux, et n’a pas fait les démarches auprès de l’urbanisme et de la copropriété pour séparés le lot en deux lots distincts.
Le PSMV indique pour les constructions d’intérêt majeur « En conséquence, les travaux ayant pour but la modification des espaces et des éléments d’architecture, la division en appartements, risquant de porter atteinte définitivement à la distribution des pièces et leur décoration intérieure n’est pas autorisée. »
Je comprends que certains investisseurs font de la division officieuse/non-officielle. C’est à dire qu’ils ne divisent pas l’appartement en deux lots auprès de l’urbanisme mais loue quand même à deux locataires les deux studios.
J’hésite à acheter le bien pour soit y faire de la division officieuse, soit risquer de régulariser la situation et diviser proprement le lot en deux lots.
Qu’en pensez-vous? Avez-vous eu des expériences similaires?
Interrogez les services de l’urbanisme pour savoir s’ils s’opposeraient à la division en 2 studios.
(Exemple entendu dans un podcast de Julien Calamotte : Podcast Money Tree, le podcast Immobilier & Investissement d'Artae : l'épisode du 15/01/2026 | Deezer, autour de la 10ieme minutes)
Regardez également si cela serait permis dans le règlement de copropriété….
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Je pense qu’il faudrait mettre une clause de division dans ton offre.
De mon côté, les divisions sont acceptées car je signe des conventions Anah (loyers avantageux pour les locataires), les mairies aiment ça, je pense. Une convention Anah sans travaux, c’est je crois, 3 ans.
J’espère que tu vas avoir un gros discount à l’achat. Si tu résous un problème qu’un autre ne sait pas faire, tu gagnes de l’argent.
A chacun de mes investissements j’ai du résoudre un problème.
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Le souci dans une zone PSMV c’est que c’est pas juste l’urbanisme qui tranche, c’est aussi l’ABF (Architecte des Bâtiments de France) qui a un droit de veto. Et pour un bâtiment classé « intérêt patrimonial majeur », il est souvent très conservateur sur les divisions.
Avant de faire une offre, j’irais directement en mairie demander un RDV avec les services du PSMV + ABF pour tester la faisabilité d’une régularisation. Si la réponse est non, tu n’achètes pas deux studios, tu achètes un appartement avec des cloisons qu’il faut peut-être enlever.
Le fait que le proprio actuel (une entreprise, donc pas naïve) n’ait pas régularisé me fait penser que c’est possiblement impossible plutôt que juste oublié.
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Normalement il y a une distinction entre
- PSMV
- Batiment classé
- Une autre nuance de bâtiment classé
Le statut PSMV c’est, d’après mes souvenirs, une limite géographique dans la ville et seule la façade du bâtiment est concernée.
Je relis ton premier message et en effet tu indiques immeuble classé « construction d’intérêt patrimonial majeur à conserver »
Je ne sais pas pourquoi le vendeur a fait ces travaux à l’arrache, c’est pas très intelligent, il passe à côté de la déductibilité des lois Malraux.
Ce vendeur a mal fait les choses et tu peux creuser. Néanmoins, si c’était moi, je prendrai une prestation avocat.
Pourrais-tu m’en dire plus sur, le prix de vente proposé, le prix du marché dans le secteur. Vas-tu avoir un gros rabais ?
Ensuite quand tu feras les travaux, il y a les lois Malraux. Et donc, sous quel statut tu comptes acheter le bien.
Quelle est la destination du bien ? Est-il un bien de bureaux ou de logement ?
NB: Je vois que je te prends pour l’initiateur du premier message. Désolé.
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Merci à tous pour vos messages très utiles!
Le bien est mis en vente à 200k€ meublé! . Le but serait de louer directement les deux studios pour du logement.
Je compte l’acheter en LMNP. Est-ce que tu penses que le notaire pourrait être le garde-fou qui me signalerait avant la signature si la division n’est pas régularisée?
Je pense faire une offre avec comme conditions suspensives:
- Validation par l’ABF des travaux effectués
- Validation par l’urbanisme de la possibilité de diviser en deux lots
- Validation par la copropriété de la possibilité de diviser en deux lots
Le notaire va pas spontanément vérifier ça, il se base sur ce que le vendeur déclare. Si tu veux qu’il creuse sur la régularité des travaux, tu dois lui demander explicitement, et il te dira souvent que ça dépasse sa mission.
Les CS que tu envisages sont cohérentes, mais si l’ABF et l’urbanisme mettent des mois à répondre, le vendeur va pas attendre. C’est pour ça que je te conseillais de faire la démarche informelle en mairie avant l’offre, pour arriver avec une idée de la faisabilité avant de te lancer.
Dernier truc pour le LMNP : vérifie le règlement de copro, certains anciens règlements interdisent les locations meublées à des tiers. Et si tu loues deux studios, tu as besoin de deux baux meublés distincts, même si c’est un seul lot au cadastre.
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Ma compréhension est qu’il n’est pas possible d’avoir deux baux meublés dinstincts pour un seul lot au cadastre, d’où ma volonté de faire une division en deux lots. Je me trompe?
Est-ce que tu fait vraiment un gain financier en prenant ces risques.
A combien en dessous du marché fais-tu ton offre ?
Oui, l’achat est vraiment un très bon investissement si je parviens à louer les deux studios indépendamment
Si, deux baux meublés sur un seul lot cadastral c’est tout à fait possible. Le bail c’est un contrat civil, le cadastre c’est juste l’unité administrative du bien, les deux ne sont pas liés. Ce qui compte c’est que les studios soient physiquement indépendants (entrée, salle de bain, kitchenette séparées).
Le vrai sujet c’est pas la validité des baux, c’est la régularité de la division du logement elle-même, ce qu’on évoquait avec l’urbanisme et la copro. Deux locataires sur un lot non divisé officiellement ça marche au quotidien, mais tu es exposé en cas de litige ou de contrôle.
le projet est assez risqué car s’il y a modification sans demande préalable et changement de destination du bien alors qu’il bénéfices d’une protection administrative la belle affaire pourrait devenir un enfer réglementaire.
si le bâtiment est en copropriété tu risques de l’avoir aussi sur le dos et cela augmente la possibilité que les administrations te tombent dessus et elles seront particulièrement tatillonne.
si tes locataires demande une aide au logement pour un bien a destination commerciale tu vas être identifié. si tu fait de la location touristique tu augmentes les risques en mettant toi même le bien en avant.
l’administration croise de plus en plus de données pour détecter ce type de fraude car au yeux de l’administration ca sera de la fraude.
donc renseigne toi vraiment bien pour connaître les risques auxquels tu t’expose et décide en conséquence. mais si tu te fais rattraper par la patrouille il ne faudra pas venir pleurer tu aura agit en connaissance de cause et l’administration te forcera a assumer tes décisions.
Merci pour ces conseils. J’ai un peu de mal à comprendre ce qui est légal et ce qui ne l’est pas.
Si l’urbanisme régularise les travaux au sein du lot, mais que je ne fais pas diviser le lot en deux (par exemple car la copro bloque), et ce que je ferais quelque chose d’illégal en louant les deux studios avec deux baux meublés à deux personnes différentes?
Donc techniquement même si les travaux sont régularisés par l’urbanisme, si je ne divise pas le lot en deux lots distincts (par exemple car la copro bloque), je ne serai pas en règle en louant les deux studios avec un bail meublé chacun à deux personnes differentes?
tu as dis l’essentiel
tu ne comprends pas ce qui est légal ou pas.
n’investis jamais dans ce que tu ne comprends pas.
des opportunités tu en auras pleins dans ta vie il vaut mieux rater une opportunité que faire un mauvais investissement par ignorance.
honnêtement ca pue ton truc. si le vendeur cherche à se débarrasser du bien après travaux alors qu’il peut potentiellement être très rentable de l’exploiter il veut certainement faire porter le risque sur le nouveau propriétaire donc potentiellement toi.
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Le notaire va surtout dire que ce que tu achètes c’est “un appartement” (le bien était sans doute décrit ainsi dans la vente précédente)
Oui c’est ça. Deux baux meublés sur un lot unique, c’est légal, le cadastre n’a rien à voir avec la validité des baux.
Comme dit Thomas, le notaire va décrire ça comme « un appartement », c’est normal, ça change rien aux contrats de location qu’on signe avec les locataires.
Ce qui reste critique c’est la régularisation des travaux par l’ABF. Si tes CS passent, t’as une situation propre.
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Je ne pense pas que mes CS passent, à part peut être la validation des travaux par l’ABF. J’avais mis ces deux autres CS car j’avais compris que pour louer les deux studios il fallait que je divise en deux lots “Je pense faire une offre avec comme conditions suspensives:
C’est ce que j’avais compris en me renseigner sur les division officielles et divisions non-officielles/officieuses. Je me suis donc trompé?