Salut la communauté,
Je fais ce post pour solliciter vos avis/conseils et Ă©changer autour de ma gestion de patrimoine.
Pour la faire courte : j’habite à Paris même et je suis marié depuis quelques mois (séparation de biens). Nous vivons dans un T2 que nous louons actuellement pour 1 200 €/mois (hors charges). Notre projet est de faire un enfant dans les mois qui viennent, et donc, à moyen terme, nous devons trouver un appartement plus grand avec deux chambres, et nous voudrions acheter.
Côté finances :
- Nous avons accumulé un apport d’environ 50k de mon côté et 20k du côté de ma femme.
- J’ai également bénéficié récemment d’une donation de mes parents à hauteur de 100k €.
- J’investis déjà mensuellement dans un ETF via mon PEA et en crypto depuis plusieurs années (environ 10k € aujourd’hui, que je ne prévois pas de toucher).
- Nos salaires sont assez « modestes », environ 40k €/an à nous deux, ce qui fait que notre capacité d’emprunt reste limitée.
Jusqu’à maintenant, nous avons surtout regardé des biens en petite couronne, car avec nos besoins (minimum 55 m², 2 chambres) et nos revenus, il nous paraît impossible d’acheter dans Paris intra-muros. Le bien type que nous visons coûte aux alentours de 350k € hors frais de notaire, souvent avec quelques travaux à faire (que je pourrais réaliser moi-même, je suis bricoleur), un DPE au mieux en E (souvent en F), et une surface qui dépasse rarement les 60 m².
Nous avons déjà un accord de principe d’une banque, ainsi que d’un courtier, pour un financement jusqu’à 365k € (hors frais de notaire) avec un taux autour de 3,2 %. Dans ce scénario, en engageant une grande partie de notre cash disponible (environ 155k), nous serions amenés à rembourser environ 1 200 €/mois assurance de prêt incluse, auxquels il faut ajouter les charges de copropriété et la taxe foncière.
L’idée de base était donc d’acheter un bien à retaper, de le valoriser grâce aux travaux, le tout dans une zone limitrophe bien desservie par le métro et qui devrait prendre de la valeur dans les années à venir (Pantin, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas…). Nous avons visité plusieurs biens correspondant à ces critères et même fait des offres (qui n’ont pas abouti, souvent à cause de propositions supérieures d’autres acheteurs), mais nous continuons activement de chercher.
Cependant, je suis récemment tombé sur une campagne d’affichage de la Foncière de la Ville de Paris, qui propose des logements en BRS (Bail Réel Solidaire) à des prix très inférieurs à ceux du marché (environ 5 000 €/m² sur Paris). Je me demande si ce choix pourrait être plus judicieux dans notre cas.
Nous sommes éligibles au vu de nos revenus. Ces biens sont livrés neufs dans un an et demi, avec des frais de notaire très réduits et la possibilité de contracter un PTZ pour une partie du financement. Sur le papier, c’est très avantageux : par exemple, un T3 de 60 m² reviendrait à 261k €, frais inclus. Avec 122k€ financé en PTZ (mensualité de 625€) il nous resterait 140k à financer soit en apport mais probablement en mixant apport et prêt classique.
Il faut en revanche ajouter une redevance mensuelle de 160 €, ainsi que les charges de copro et la taxe foncière.
Le gros inconvénient est qu’au moment de la revente, il faut passer par l’organisme gestionnaire, trouver des acheteurs éligibles (ce qui ne devrait pas être compliqué à Paris), et le prix de revente est fixé selon l’inflation depuis la date d’achat. Autrement dit, il n’y a pas vraiment de plus-value possible sur ce type de bien (c’est le principe) et il faut aussi prendre en compte cette redevance mensuelle.
En revanche, le prix d’achat relativement bas nous permettrait :
- soit de garder du cash pour investir dans d’autres classes d’actifs,
- soit de réduire nos mensualités par rapport à un achat classique (en profitant également du PTZ),
- soit un mix des deux (viser une mensualité autours de 1000€ avec un mix PTZ et prêt classique et garder une partie de notre cash à investir ailleurs)
Clairement, sur le papier le BRS semble idéal : il nous permet de nous loger à moindre coût, d’emprunter à taux zéro, tout en sauvegardant une partie de notre liquidité pour l’investir ailleurs. Mais ce n’est pas une pleine propriété, et nous passerions à côté du dynamisme potentiel du marché immobilier en Île-de-France.
De mon côté, je suis plutôt bullish sur le marché immobilier parisien et limitrophe, car malgré des prix déjà élevés, je ne vois pas de raison pour que le marché baisse à long terme (même si la hausse sera sans doute moins forte que lors des 25 dernières années).
À noter que, quel que soit le bien que nous achetions (BRS ou classique), il est fort probable que nous devions le revendre d’ici 8/10 ans max, car nous prévoyons d’avoir deux enfants et qu’un 60 m² sera trop juste.
D’un point de vue purement financier, quelle option pensez-vous être la plus intelligente ?
Merci d’avance pour vos avis !