Achat sur plan LMNP

Immobilier 🏠
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Bonjour,

Je me présente Mathieu 24ans, qui commence sont premier CDI post étude Ingénieur Informatique. J’ai été en alternance depuis mes 18ans ce qui m’a permis d’avoir un certain fond pour investir. J’ai déjà quelques action / Crypto / assurance vie et je souhaite m’orienter vers l’immobilier. J’ai appelé mon banquier avec une volonté d’investir en SCPI, celui-ci m’a proposé une offre que je n’avais pas envisagé mais qui me semble intéressante et je voulais vôtre avis :

Un logement étudiant (studio-T1 ou T2 selon l’investissement) sur plan horizon 2026. Un investissement aux alentour des 100k financé à 95% avec un taux aux alentour de 4%.

Il m’a expliqué que c’était plus intéressant car je ne vais pas créer de fiscalité contrairement à la SCPI. Il m’a dis que c’était en régime BIC et que j’allais arrivé à une neutralité fiscale avec les charges.

L’appel était il y a quelques minutes je ne pourrais surement pas répondre à toutes les question mais justement, si vous me poser une question j’irais récolté les réponses. Ce que je veux c’est bien me poser toutes les question nécessaires.

Merci Ă  vous !

Mathieu

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Hello Mathieu,

Un proche a acheté ce type de bien(c’était une chambre d’hôtel, mais le fonctionnement est similaire)
Il faudrait creuser l’emplacement et voir le prix, ainsi que les loyers que tu vas toucher.
Les produits neufs sont plus chers que le marché, donc a voir car si tu as un cashflow très négatif ce n’est pas top ^^’

Quelques points qui pourraient d’aider:
-En général tu es exonéré de TVA sur ces produits mais tu dois le garder un certain nombre d’années (20ans de mémoire) sinon tu dois rembourser la TVA au prorata des années manquantes.
-Les travaux ont toujours du retard donc 2026 va surement sortir en 2027, selon les conditions de la banque tu peux commencer à rembourser le crédit sans avoir de loyer…
-Tu n’as pas de possibilité d’augmenter le loyer, en général le gestionnaire à une clause d’augmentation tous les X temps et un % maximale → tu n’as pas la liberté.
-Quand tu veux le revendre tu dois trouver un acheteur qui ne va pas autant bénéficier des amortissements que toi tu auras donc le prix de vente risque d’être moindre que le prix d’achat → jamais vendu ce type de bien mais c’est une supposition

Je trouve que ça peut être utile pour les personnes en retraite ou fin de retraite avec du cash à placer afin d’avoir un revenu sans trop de gestion, pour les jeunes je trouve ça assez handicapant.

C’est mon avis en n’ayant qu’une expérience sur le sujet, hâte de connaitre l’avis de la communauté :slight_smile:

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Merci pour ta réponse !
Effectivement au mettre carré ça m’a l’aire d’être la moyenne haute ++ (d’après seloger.com )

Pour ce qui est de la géolocalisation il est plutôt bien situé c’est la ou j’ai fait mes études. La banque me dis qu’ils ont étudié le marché et qu’il est intéréssant mais bon ça reste un banquier. Ca dois être viable oui mais pas le mieux.

Je cherche a m’endetter dans l’immobilier pour profiter de mon jeune âge et de l’effet de levier mais a part SCPI / LMNB auto géré comme celui la je n’ai pas d’autre idée (encore très jeune dans l’investissement). Je ne veux pas a avoir à géré la location. Je voulais aller vers la SCPI Iroko de base mais je sais même pas si la banque saurais d’accord pour m’accorder un prêt pour une autre SCPI que celle qu’elle propose

Quitte à aller emprunter ailleurs. Mais au final il y a t’il pas meilleur possibilité ?

J’ai plus l’impression d’être influencé par mon banquier qu’autre chose ^^’

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Qui en 2023 demande Ă  son banquier pour des conseils en investissement ? :flushed:

Le banquier est un chargé d’affaire qui vendra des produits pour lui et non pour le client. Batonite on appelle cette maladie.

Les banques proposent que des VEFA où on te vend une économie sur la TVA, avec px/m² hallucinant (c’est du neuf) et pour un gain dans 3 ans(si pas de problème hein)
Donc bref :upside_down_face:

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D’où ma question ici. Je croise les sources pour pouvoir avoir une vision claire et savoir exactement ce que je fais. Quand je fais une simulation sur Finary c’est pas si moche

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Où est situé ce bien?

4800/m² c’est pas énorme pour du neuf.

Ce qui n’enlève en rien mon commentaire sur le choix du banquier. Ça n’est pas son métier.

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Il est juste a côté d’une fac, dans le sud, dans une zone industrielle. Pas loin d’un gros centre commercial. Pour faire ses études c’est pas mal. Dans une zone en plein dévellopement

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Visiblement l’emplacement est top-secret défense.
Bon investissement !

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Salut, l’investissement en LMNP géré est rarement le meilleur plan pour 2 raisons :

  • il faut que le gestionnaire de fasse une marge, donc elle n’est pas chez toi
  • tu es « marié » avec le gestionnaire, et c’est lui qui dĂ©cide… de baisser le loyer par exemple

La banque ne te prêtera sans doute pas pour de la SCPI qu’elle ne vend pas. Mais elle te prêtera pour un investissement locatif en direct, qui te permet de choisir la localisation que tu connais bien, le prix au m², etc… C’est ma reco si tu cherches à te diversifier vers de l’immo. En meublé of course.

(je relève par contre une petite erreur : tu peux revendre un LMNP à qui tu veux et il commencera à amortir le bien au prix qu’il l’a acheté (hors terrain of course)

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Mais non, l’emplacement n’est pas top secret… C’est dans une zone industrielle dans le sud, a-t-il dit… :stuck_out_tongue:

Première question: si c’était pour y habiter, est-ce que tu achèterais ?
Seconde question : Si c’est à coté d’une FAC, alors crois-tu que tu louerais sur 12 mois ? En général, les logements étudiant, c’est de septembre à juin, donc il manque au moins 2 mois…
Troisième question: Tu vas gérer toi même le ben, ou le mettre dans une agence ? Si c’est une agence, compte direct un rendement baissé de 10% par loyer, et aussi un mois de loyer lors du changement de locataire. ça revient très cher de faire gérer.
Quatrième question: Dans la zone industrielle en question, est-ce que le logement est tendu, ou c’est facile de trouver à louer ? Quel prix est demandé pour une location d’un bien similaire dans le coin ?
Cinquième question: Est-ce que la construction est composée uniquement de logements pour étudiants, ou alors, est-ce du mixte (avec des T3, T4, avec balcon/Terrasse, …) ? Si c’est uniquement étudiant, j’ai l’expérience de résidences étudiants… C’est super quand c’est neuf, mais 5 ans après, c’est vraiment dégradé, car souvent construit avec du bas de gamme (placard qui ne ferme plus, couloir pas top, etc…)

Actuellement, avec un crédit à 4%, tu auras bien du mal à rentabiliser. Pour gagner 5% BRUT/an sur une location de 10mois sur 12, sur un bien payé 100k€, il faut avoir un loyer de 6k€/an (à cause des 2 mois de vacances), donc 600€/mois. Avec le coût de gestion, le locataire payerait 660€/mois, hors charge, donc avec environ 100€/mois de charge, son loyer réel est à 760€/mois. Est-ce le prix normal dans la zone envisagée ? A voir, mais sauf si c’est à Paris, j’ai du mal à y croire. :wink:
Et ça, c’est le cas optimiste… Bref ! Je te laisse faire tes calculs, mais ne t’illusionne pas des potentielles réductions d’impôt, et de la croyance d’acheter de la pierre, donc « du concrêt ». Il vaut largement mieux que tu achètes ta résidence principale à mon avis, si tu veux absolument faire de l’immobilier réel.

Après, si tu acceptes de l’immobilier papier, alors des SCPI en cash est aussi possible, pour te construire un patrimoine, si tu veux de la pierre. Surtout pas à crédit, avec des taux à 4%: c’est pas rentable (si les taux étaient de 2% ou 1%, le discours serait différent bien sûr).

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Effectivement j’ai vécu dans une résidence comme ça et c’est vrai quand tu en parle les étudiant c’est pas les plus précautionneux…

Toute tes question son pertinent et me permettront une meilleur décision

Merci beaucoup pour ta réponse bien complète !

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L’investissement LMNP est top fiscalement.
Mais à faire soi-même : achat d’un appart ancien, bail meublé, et déclaration au BIC réel.

Pas dans une résidence étudiant / senior / affaires / vacances : tu te retrouves pieds et mains liés avec le gestionnaire et ça finit souvent très mal, on n’a plein de mauvais retours d’expérience ! (Les banques adorent vendre du Pinel et du LMNP en résidence car ça marge énormément).

Explications dans mon guide LMNP.

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Hello,

C’est le genre de placement que je ne ferai jamais pour plusieurs raisons :

  • Tu ne maĂ®trises absolument pas la gestion du bien. Tout est dĂ©lĂ©guĂ© au gestionnaire qui te reverse une partie des loyers mais qui prend quand mĂŞme sa part pour se rĂ©munĂ©rer.
  • C’est le genre de bien que tu n’arriveras pas Ă  revendre facilement plus tard
  • Les prix d’achat au m2 sont gĂ©nĂ©ralement assez Ă©levĂ©s car ces rĂ©sidences Ă©tudiantes sont gĂ©rĂ©es par des gros acteurs de l’immobilier qui imposent leurs offres et leurs prix.
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