OK merci 
Donc ils ne se servent pas du tout sur les loyers au passage ? (avant de les mettre sur le fonds euros)
En effet, Sur linxea spirit 2 c’est 100% des loyers qui sont versés
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Iroko et Remake sont sans frais d’entrée, donc sur un même montant investi tu as le même nombre de parts en direct et en AV.
Mais très rapidement, l’AV va te prélever des frais de gestion UC qui sont valorisés en nombre de parts, donc ton nombre de parts va baisser. Sur Spirit 2, c’est -0,5% de parts par an et c’est prélevé tous les 3 mois.
Attention aussi aux frais de sortie : si tu sors d’Iroko et Remake moins de 3 ans après l’achat, tu te prends -3% de frais. Donc en AV, mieux vaut avoir une perspective moyen/long terme car tu te manges à minima -0,5% tous les ans et -3% si tu veux récupérer tes liquidités trop tôt.
Ceci étant, l’AV reste quand même plus intéressante que le direct pour les SCPI car pas de fiscalité française sur les loyers, ce qui optimise les intérêts composés. Iroko et Remake sont de bons choix pour un placement en AV à horizon 5 ans, contrairement aux SCPI à frais d’entrée qui nécessitent de rester investi au moins 10 ans pour compenser les frais d’entrée.
Sans parler de la revente des parts, qui est facile en AV mais plus complexe en direct…
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Je bosse sur une feuille de calcul avec l’objectif de comparer détention en AV et détention en direct dans plusieurs scénarios / cas, en essayant de me rapprocher le plus possible de la réalité.
Je découvre la fiscalité des SCPIs détenues en direct, avec toutes ses subtilités / exceptions.
Règles fiscales qu’on peut résumer en deux mots je crois : Au secours.
Franchement le seul intérêt en direct c’est le recours au crédit. Et encore, il faut cumuler un taux d’emprunt très bas + des SCPI très performantes + du 100% hors France pour ne pas avoir un cashflow négatif.
En dehors de ce cas de figure tu te fais matraquer fiscalement, donc le placement a un combo rendement/risque/liquidité juste immonde.
(oui, je regrette un peu mes 5K sur Iroko en direct 
)
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règles fiscales qui peuvent changer dans le temps en plus
Résultat préliminaire de mes calculs qui se veulent le plus réaliste possible, avec les postulats suivants :
- Régime réel
- TMI : 30%
- Taux moyen IR : 17%
- Pas de revalorisation de part (pour simplifier les calculs / fiscalité)
- Horizon 30 ans
- Comparaison nette de fiscalité
- Lump sum (aucun DCA sur la période) d’un montant de 10k€ (qui tombe rond pour le nombre de parts de SCPI en direct dans mon exemple)
- Cas d’une SCPI traditionnelle, avec frais d’entrée (Epargne Pierre Europe ici)
Pour que ça soit plus intéressant en direct, il faut que la SCPI soit 100% européenne, qu’on réinvestisse 100% des loyers, et que la SCPI ne fasse pas plus de 5.7% (edit: 5.9%) de taux de redistribution annualisé sur la période.
Donc en résumé, à moins de bénéficier sur la période d’avantages fiscaux ou d’une TMI inférieure ou égale à 11% ou d’une TMI à 30% avec un taux moyen IR > 17%, alors il vaut mieux investir en AV Spirit 2 qu’en direct.
C’est d’autant plus vrai si on ne prend pas une SCPI 100% Européenne bien entendu.
A noter que des investissements au fil de l’eau (DCA mensuel) bénéficient à la SCPI en AV dans le comparatif.
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Hello @RogerRabbit
Merci pour le partage de tes résultats. J’ai plusieurs questions :
- dans tes hypothèses de réinvestissement des loyers, c’est bien sur le même support ? Par exemple loyer SCPI A réinvesti en parts de SCPI A ? Pas en bourse ou ailleurs ?
- as-tu pris en compte le délai de jouissance supérieur en direct (6mois) vs en AV (1 mois) qui ralentit pas mal l’effet des intérêts composés en direct ?
- le 5,7% c’est le TD brut d’impôts étrangers et français ? Je n’arrive pas à comprendre pourquoi toute chose égale par ailleurs, une SCPI avec un TD < 5,7% sera plus performante en direct qu’en AV ?
- pour le net de fiscalité côté AV, tu as pris en compte un retrait total en une seule fois au bout des 30 ans ?
Oui.
Entre temps c’est soit sur fonds euros (SCPI en AV), soit sur livret (SCPI en direct).
Pour le livret, j’applique PV + fiscalité tous les mois.
Je compte 3% brut dans les 2 cas, histoire de comparer ce qui est comparable.
Dans le cas de réinvestissement systématique de 100% des loyers :
- En AV : le fonds euros est toujours vide.
- En direct : loyers sur livret qui attend de pouvoir acheter au moins une part entière, en regardant tous les mois.
Pour la SCPI en direct je comptais les impôts des loyers directement à la source, ce qui est une approximation discutable…
En comptant les impôts une fois par an, retranchés sur le cash dispo + le prochain loyer si pas assez de cash, alors le rendement minimum pour que AV > Direct (cas Epargne Pierre Europe) se situe autour de 5.9% avec les paramètres dont je parlais.
Pour le calcul de la valo nette SCPI en direct, je regarde en janvier de l’année et je fais parts * valeur + cash - fiscalité à payer (de l’année N-1)
Oui, et ce même pour les nouvelles parts achetées (j’applique un délai de carence).
Je prends aussi en compte la périodicité de versement des loyers (3 mois pour Epargne Pierre Europe)
C’est lié aux 0.5% de frais d’enveloppe. Plus le rendement est bas, plus c’est visible.
J’ai le même phénomène avec une autre feuille de calcul pour comparer les enveloppes.
Oui, et à 17.2%, ce qui est une grosse approximation j’en conviens, mais nécessaire je pense.
J’ai aussi calculé la fiscalité du fonds euros à part (à savoir : au prorata, une fois par an).
Évidemment, la fiscalité de sortie en AV est calculée en fonction du capital investit (donc les frais d’entrée viennent en moins-value), sans prendre en compte le fonds euros dont la fiscalité s’applique tous les ans.
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A noter que je n’intègre aucun avantage fiscal issue de la moins-value sur la SCPI en direct (diff achat / retrait), ce qui semble être correct pour le cas d’un particulier au régime réel, de ce que j’en lis.
Je me permets de bien repréciser pour les personnes qui liraient ce fil que je parle depuis le début d’une SCPI dont aucun actif est en France, donc en prenant le cas le plus avantageux pour une SCPI en direct.
Avec les paramètres plus haut (TMI / taux moyen / régime réel / etc…), même les SCPIs Remake Live ou Iroko Zen qui ont une majorité d’actifs hors France sont largement plus rentables en AV.
Ok merci pour tes précisions, c’est super intéressant, notamment cette histoire de frais d’AV qui sont plus pénalisants sous le palier des 5,9% de rendement.
En fait plus j’en apprends sur les SCPI plus je me dis que c’est vraiment pas dingue comme support. Hyper opaque, bourré de frais, illiquide au possible, fiscalité pourrie… si le rendement était à 8-10% ça vaudrait le coup, mais on en est loin.
Même en phase de rente, tu es mieux avec des actions à dividende, que ce soit pour la liquidité ou la fiscalité.
Le seul intérêt est vraiment le crédit, et encore il faut de la SCPI 100% EU et/ou sans frais d’entrée + un taux d’emprunt super intéressant - donc impossible actuellement.
Qu’en penses-tu de ton côté, est-ce que ta simulation te rassure sur ce support ou pas trop ?
Je me répète je sais hein, mais c’est dans un cas bien particulier les 5.9% :
Régime réel, TMI 30%, Taux moyen 17%, SCPI 100% Europe, etc.
Et même si j’ai essayé de faire au plus réaliste et que j’ai vérifié mes calculs, il n’est pas exclu que j’ai raté quelque chose.
La simulation me rassure d’avoir choisi l’assurance vie oui
Je n’ai aucun patrimoine immo ; si j’étais propriétaire de ma RP je ne sais pas si je ferais le même choix.
Mon objectif :
- investissement très long terme (> 20 ans, pour une rente à la retraite)
- être décorrélé du marché action (donc pas de SIIC / REIT)
- ne pas gérer d’immo en direct (recherche de biens / gestion des locataires)
- pouvoir diversifier sur plusieurs sociétés de gestion sans investir une somme folle
Je n’ai pas trouvé mieux que les SCPIs en AV pour faire ça, même si je te rejoins sur le côté opaque.
Pour le reste :
- Bourré de frais : oui, mais ça me va vu le service rendu comparé à de l’immo en direct
- Fiscalité pourrie : ça dépend de ta situation et de ton montage (et du choix direct VS AV, donc)
- Iliquide : indéniablement, mais on peut argumenter que ça reste plus liquide que de l’immo en direct ?
Pour ma situation, 10% max du patrimoine total semble être un juste équilibre entre risque (liquidité / fiscalité / gestion) et l’envie de m’exposer à l’immo.
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