Bonjour à tous,
J’envisage d’acheter des parts de la SCPI Pierval Santé à Crédit. L’objectif est d’avoir un complément de retraite à terme et de profiter de l’effet levier du crédit (j’ai 36 ans et 2 enfants, donc pas le temps pour le moment d’investir dans du LMNP !). Pour ne pas modifier mon train de vie, je veux rester sur un effort d’épargne entre 150 et 250€/mois.
Un courtier me propose (entre autre) un crédit de 100 k€ un taux de 2,65% sur 25 ans sans apport, soit un effort d’épargne d’environ 150 €/mois.
En cherchant des infos sur ce forum, j’ai vu que Boursorama propose des crédit conso à un taux de 0,75% sur 4 ans.
Mes connaissances en stratégie d’épargne étant récentes, je me pose quelques questions avant de franchir le pas (ou non) :
Est-ce que ça vaut le coup de s’endetter aussi longtemps pour une SCPI (et cette SCPI en l’occurrence) ?
Est-ce qu’il vaut mieux emprunter un maximum pour profiter de l’effet levier quitte à avoir un taux élevé, ou vaut-il mieux emprunter moins sur moins longtemps pour payer moins d’intérêts et limiter le risque ?
la spécificité des placements immo c’est l’effet de levier, donc en général la recommandation est d’avoir la durée d’emprunt la plus importante possible
sur 25 ans les chances que le sous-jacent se retrouve en moins-value sont quasi nulles, sur quatre ans par contre c’est pas certain du tout
par contre un taux de 2.65 % sur 25 ans ça me semble un peu chaud non ? A la sortie t’auras payé presque 50 % du capital ?
Finalement le taux serait de 2,55% sur 25 ans (ce qui ne change pas grand chose au final!).
Quand tu dis qu’avec ce taux c’est un peu chaud avec ce taux, tu veux dire que le montant des intérêts payés rend l’opération pas intéressante ?
D’après mon courtier, les conditions des banques sont très difficilement négociables pour les SCPI, voire pas du tout.
Si les conditions ne sont pas intéressantes, il vaut peut être mieux que je laisse de côté le crédit SCPI et que je mette de l’argent de côté pour investir dans du LMNP quand mes enfants me laisseront un peu plus de temps et de sommeil !
oui le taux me semble prohibitif à première vue mais tu as raison, il est possible que ma vision soit biaisée par les taux de crédit qu’on obtient généralement pour du « vrai immo »
de mémoire plusieurs sujets sur les SCPI à crédit ont été lancés ici par le passé et certains contributeurs obtenaient des taux plus alléchants, peut-être que tu peux les retrouver
ça me semble crucial d’obtenir un financement canon pour de la SCPI car la fiscalité peut être franchement punitive (malgré la déduction des intérêts) et les frais de gestion sont violents aussi
petit apparté : j’ai un peu de mal à voir l’intérêt des SCPI pour les gens de nos âges (jeune papa en manque de sommeil ici aussi ), pour moi c’est un support qui devient plus pertinent en deuxième partie de carrière, voire à l’approche de la retraite
si tu bifurques vers du LMNP tu changes complètement de monde : meilleure fiscalité, accès aux emprunts « standard » et surtout potentiellement meilleur TRI - par contre il y a de nouveaux inconvénients, comme le temps passé comme tu le dis
Je déterre ce fil pour vous faire part d’une information qui me paraît intéressante.
LCL commercialise une offre de crédit conso dédiée aux SCPI. En ce moment les taux sont super attractifs pour ceux qui veulent des durées courtes : jusqu’à 4 ans : 1%, de 4 à 7 ans : 1,5%, puis 2% jusqu’à 12 ans
Les SCPI éligibles sont celles du groupe CA : Rivoli Avenir Patrimoine et Edissimo mais aussi pour les clients de LCL Banque Privée : LF Europimmo, Immorente, Épargne Pierre, PF2O, PF Grand Paris.
Je suis en train de finaliser pour 100k réparti entre Pierval Santé et Eurovalys pour 1,04% sur 20 ans. Le CGP m’a clairement avoué que leur courtier interne n’aurait pas réussi à avoir un taux aussi bon donc je ne le prendrais pas comme une référence, mais 2,65% ça me semble vraiment très élevé…
Par LCL Banque Privée, ma banque historique. Je précise parce que normalement ils ne financent pas les SCPI qu’ils ne proposent pas eux-mêmes, sauf dans des cas exceptionnels (la relation a donc beaucoup joué)
Bonjour,
Je vous remercie de vos partages d’expériences.
Je me lance tardivement dans les investissements. Ma compétence est donc limitée et mes questions peut-être triviales.
Je souhaite investir à crédit sur des SCPI. Voulant déduire les intérêts d’emprunt, j’ai contacté deux organismes :
France SCPI me propose des SCPI françaises. Car d’après eux la déduction n’est pas possible avec des SCPI étrangères.
Corum me propose des SCPI Etrangères en me confirmant la déductibilité des intérêts d’emprunt.
1/ Puisque les revenus étrangers sont soit exonérés soit bénéficient d’un crédit sur les prélèvements sociaux 17,2%, la soustraction des intérêts des revenus est-elle transparente sur l’imposition ?
2/ J’ai essayé de calculer le TRI des deux propositions. J’ai l’impression que le fait de ne pas mettre d’apport 10% apporte un meilleur TRI même si le coût de l’opération est supérieur (montant emprunté plus élevé). Est-ce logique ou ai-je mal compris le principe de calcul ?
Je suis passé par un CGP pour acheter du Corum XL et Eurion et il m’a confirmé que ces intérêts étaient déductibles. D’où l’intérêt …
J’espère ne pas avoir mal compris !
Pour être bien sûr, aucun moyen de déduire des intérêts d’emprunt de son IR sur un crédit conso (type ceux de Boursorama) utilisé entièrement pour l’achat de parts de SCPI ?
C’est crédit immo ou rien ?
J’ai du mal à trouver cette confirmation dans des documents officiels.
Merci d’avance.
Je vous remercie de votre réponse, car elle m’a mis sur la voie.
Dans mon 1er message, je ne voyais que les prélèvements sociaux de 17,8%. Les « revenus étrangers ouvrant droit à un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt français » bénéficient d’un crédit d’impôt. Donc jeu à somme nulle.
Mais les revenus fonciers étrangers ouvrants […] sont également comptabilisés dans le revenu net imposable. La déduction des intérêts y prend tout son intérêt !
On me propose de réaliser l’opération avec des crédits consommation à chaque fois. Je n’ai pas vu de distinction sur la nature du crédit pour en déduire les intérêts. Plus globalement, nous déduisons des charges.
De mon point de vue, il est possible de déduire les intérêts d’un crédit conso.
Bonjour,
Je vous remercie.
Pour l’achat de SCPI, ce sont parfois des crédits conso ! J’espère qu’en précisant la raison du crédit, le banquier ne descend pas le scoring du client.
Cordialement
Pour info (et sans vouloir faire de pub), j’ai reçu une sollicitation commerciale de la part d’Anaxago hier, qui propose désormais des financements pour leur SCPI.
Ils évoquent les conditions suivantes dans leur exemple:
Pour une durée de 15 ans à un taux d’intérêt de 2,17%** et un apport de 10% minimum. Le rendement généré moyen est de 4,8% / an brut*.
Il y a une simulation / test d’éligibilité disponible sur leur site (je ne mets pas le lien pour ne pas faire de pub). Je vous laisse juger de l’intérêt de cette offre.
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