Bonjour,
Je viens d’acquérir un studio neuf en VEFA dans le but de le louer. La CGP qui m’a vendu le projet et fait basculer ma décision d’achat m’avait promis :
un taux de rendement net net de 7,82 %
un loyer net dans ma poche 460 euros mensuels,( mise en location para hotellière avec un organisme gestionnaire)
récup TVA d’achat
studio livré complétement meublé
Je n’ai rien de tout ça dans la réalité, hormis un appartement quand même, et pas complètement meublé.
Je m’interroge sur quel type de mise en location choisir afin de tenter de me rapprocher de ce qui m’avait été présenté. En sachant que pour l’instant le bien n’est pas loué et je paie seule les charges de copro. Je me suis interrogée sur une revente. Un agent immobilier m’a dit que j’aurais à peine plus de la moitié que mon prix d’achat.
Faut il que je passe par un organisme gestionnaire pour récup TVA?
Une agence immo classique pour LMNP mais pas récup TVA d’achat (20000 euros)?
Le louer seule en LMNP? Le louer seule en para hôtellerie?
Preneuse de vos conseils et expériences !!!
Merci beaucoup par avance
J’ai l’impression que tu cherches déjà à résoudre plusieurs problèmes en même temps (TVA, mode de location, gestionnaire, rentabilité…).
Avant d’aller plus loin, je me demanderais s’il ne faudrait pas répondre à une question plus fondamentale :
Souhaites-tu encore conserver ce bien, ou cherches-tu aujourd’hui la solution qui limitera au mieux les conséquences d’un investissement qui ne correspond finalement pas à ce qui t’avait été présenté ?
Sur la TVA, c’est encore rattrapable si tu signes vite un bail commercial avec un gestionnaire para-hôtelier qui fournit au moins 3 des 4 services classés (réception, linge, ménage, petit-déj). Si le bien est livré depuis moins de 6 mois c’est urgent. Le problème c’est que ces gestionnaires proposent des loyers garantis bien en dessous de ce que la CGP t’a promis.
En LMNP classique, tu oublies les 20K en cash mais ils rentrent dans la base amortissable du bien, ça réduit ta fiscalité sur 25-30 ans.
Vendre à moitié du prix c’est la pire option, à éviter sauf si les charges deviennent vraiment intenables.
Les promesses de la CGP si elles étaient dans un document commercial, ça mérite d’être montré à un avocat spécialisé.
À mon avis, il faut d’abord arbitrer entre deux stratégies :
sortir maintenant en acceptant une perte, si elle est finalement le moindre mal ;
ou conserver le bien, avec l’objectif d’en limiter les conséquences au fil des années.
Mais si tu choisis de le conserver, il faut aussi intégrer dans la réflexion le coût en temps, en démarches, en paperasse et en énergie que cela représentera. Ce coût n’apparaît dans aucun tableau de rendement, mais il existe pourtant.
J’ai l’impression qu’aujourd’hui tu cherches surtout à limiter les conséquences d’un investissement qui ne correspond pas à ce qui t’avait été vendu. C’est donc cet arbitrage-là qui me paraît prioritaire.
50k de perte sèche à la revente, ça règle le débat sur le « conserver ou vendre ». Vendre maintenant c’est cristalliser la perte définitivement, sans retour possible.
En LMNP meublé réel tu amortis la valeur du bien sur 25-30 ans, les loyers sont quasi défiscalisés pendant une longue période. C’est pas le business plan qu’on t’avait vendu, mais sur la durée tu récupères une partie de la mise via la fiscalité et les loyers. La perte reste là sur le papier, mais elle ne saigne plus chaque mois.
Je pense qu’il faut surtout éviter de reprendre une mauvaise décision pour corriger la première.
La récupération de TVA paraît séduisante, mais attention : ce n’est pas juste “je trouve un gestionnaire et je récupère 20k”. Il faut une vraie activité para-hôtelière, ou un bail commercial solide avec un gestionnaire sérieux, et derrière il y a des contraintes. Un mauvais bail ou un mauvais gestionnaire peut coûter plus cher que la TVA récupérée.
Le LMNP réel classique est probablement l’option à comparer en premier. Tu ne récupères pas la TVA en cash, mais tu amortis le bien et les meubles, donc tu peux fortement limiter la fiscalité sur les loyers. Ce n’est pas le rendement vendu par la CGP, mais ça peut être la solution la moins mauvaise si le studio se loue correctement.
Je ferais quatre simulations avant de signer quoi que ce soit : vente maintenant, LMNP en direct, LMNP via agence, para-hôtellerie / bail commercial. Avec les vrais loyers du marché, les vraies charges, la taxe foncière, la compta, les meubles à compléter, la vacance et le temps de gestion.
Et même sans trace écrite, je demanderais à la CGP tout le dossier : simulation, plaquette, rapport de conseil, rémunération, statut ORIAS, etc. Si on t’a vendu 7,82 % net net et 460 € par mois dans ta poche alors que la réalité est très éloignée, ça mérite au moins d’être documenté.
est ce que tu sais qui pourrait m’aider à faire ces simulations? Notamment pour para hôtellerie seule ou para hôtellerie avec organisme gestionnaire car apparemment ce n’est pas le même statut…
Merci!!
Bonjour,
Non rien, elle ne m’a même pas conseillé de faire appel à un crédit donc j’ai mis toutes mes économies. L’acte notarié n’indique rien juste l’achat de l’appartement au prix TTC…
Sans vouloir t’offenser ou t’accabler avais-tu compris les tenants et aboutissants avant de te lancer dans ce projet?
ça me semble un peu “gros”, c’était une connaissance la CGP, exerces-t-elle encore? Sur l’acte notarié, il doit figurer les “commissions d’intermédiaire” ce que la CGP et/ou son employeur a prit au passage (à déduire de la valeur réelle du bien).
Comment foncer tête baissée sans chiffres posés sur papier. Ne le prends pas mal mais il y a négligence des deux côtés.
Je voulais trouver quelqu’un de “fiable” et ai donc demandé conseil à mon assureur qui m’a orienté. Le contact est très bien passé avec cette personne et j’ai fait totalement confiance. Jamais je ne me serais doutée qu’elle me dupait. Je tiquais quand même, notamment sur le taux de rendement annoncé et lui demandais à plusieurs reprises si c’était bien ça, elle me le confirmait mais à l’oral, sans m’indiquer son calcul. Pas eu l’idée de demander des écrits avant la vente!! Et quand j’ai commencé à le faire, l’achat était réalisé et je ne les ai jamais obtenus…
Voilà voilà..