Bonjour tlm, voila je viens solliciter vos avis puisque je suis dans un moment de doute sur l’orientation a donner a me stratégie patrimoniale. Acheter un 3e appartement en Lmnp ou maximiser mes investissements en pea…
Ma situation est la suivante. J ai 2 appartements + un PEA
1 appartement en RP que je met régulièrement sur airbnb au regime reel. Me rapporte environ 5k/an
1 appartement acheté et rénové en 2024 au regime reel lmnp avec un loyer de 800€ en gestion directe.
Tant que je n ai pas renegocier le pret, l appartement me coute au total environ 100€/mois.
35 ans, fonctionnaire, salaire a 2500€ + 800€ de loyer. + revenus airbnb et h supp/ interim (je suis infirmier).
J ai ouvert mon pea en juillet dernier il est aujourd’hui a 6000€ de capital. (50% sp500 ; 15% nasdaq ; 20% stoxx600 ; 10% EM ; 5% Russell2000).
Depuis plusieurs mois deja j epargne sur le livret A dans le but de mettre un apport de 20k pour un 3e appartement en lmnp dans un budget de 100k. Et je met en parallele sur le PEA de maniere aleatoire mais consequente.
J ai 6000 sur le PEA et 7000 sur le livret A a ce jour.
Mais voila aujourd hui je ne sais pas si ce projet de 3e appartement est si pertinent et si je ne devrais pas plutot me concentrer exclusivement a atteindre le plus rapidement possible le plafond du PEA…
Mes 2 options:
Continuer a epargner sur les 2 supports (environ 500/mois sur chacun). Renegocier mes deux prets immo et les etirer, diminuer le taux d endettement et avoir un apport consequent 15-20k. Pour emprunter autour de 100k dans environ un an
Ou bien abandonner le projet immo vu que j en ai deja 2 et me concentrer sur le pea a la recherche de rendements.
Cela va conditionner la repartition de mon epargne…
Je vous remercie d avance pour vos retours 
Kevin
Bonjour Kevin,
Bravo à toi déjà pour ce patrimoine à 35 ans.
Je te conseillerais l’option 1 car tu es encore jeune, tu as déjà ta RP et pour gonfler son patrimoine à long terme ok pour le levier du crédit immo. Et à 35 c’est mieux qu’à 45 ans.
Perso à la trentaine j’ai aussi investi dans l’immo en direct mais là à 55 ans je viens de vendre un appart locatif car : crédit remboursé mais d’un côté le loyer n’a pas assez évolué je trouve sur 15 ans (et en region parisienne, pas de pb de vacance locative) et de l’autre côté les charges ont augmenté bien plus, à commencer par celles de la copro et des travaux ponctuels, et le pire ce sont les impôts et les PS (alors que je ne suis que dans la TMI à 30%).
Je pense qu’il y a un âge pour tout et que quand le rendement baisse et les contraintes réglementaires et fiscales ou l’entretien augmentent trop, il faut savoir vendre. Au moins un bien immo.
Sinon remplir ton PEA à la recherche de rendement ? Ok mais attention à ne pas se fier aveuglement aux moyennes affichées de 8-10%/an. Car tu peux atteindre les 150k€ de versement dans qq années mais juste derrière arrive une bonne grosse crise comme en 2008 et là c’est la cata. Pas de chance, il faut dans ce cas être très patient pour s’en remettre.
PS : 7k€ sur livret cela semble peu, il faudrait aussi plus d’épargne de précaution
Bonjour Kevin,
Je me pose exactement la même chose que toi pour l’achat d’un second bien.
Un point qui peut être bloquant est le taux d’endettement, est-ce que tu l’as calculé ?
Je suis logé gratuitement, mon LMNP est cashflow positif de 50€ et pourtant j’ai un taux d’endettement à 23%.
Salaire de 2800€ + 1200€ de loyer pour 870€ de crédit
En fonction de ce dernier, tu auras ta réponse.
Hello,
As-tu calculé le TRI de tes 2 apparts en prenant en compte tous les flux ?
Si tu es satisfait continue comme ça. Perso je pense que le PEA sera plus rentable et te permettra de rééquilibrer ton patrimoine trop exposé au marché immo et aux contraintes du locatif.
Bonjour @Kevin519
J’aurais tendance à soulever la même remarque que @Para-Chute : votre taux d’endettement risque d’être une limite à tout autre projet immobilier.
A votre place, je confirmerais d’abord cela, éventuellement avec une banque specialisee pour les fonctionnaires comme BFM (distribuée dans les agences SG) ou la casden (distribuée par les banques populaires).
Si vous étiez bloqué, au moins dans l’attente dune augmentation, « la question elle est vite répondue » comme dirait l’autre.
Si en revanche, les deux options restaient ouvertes, jaurais tendance à vous dire de mobiliser votre taux d’endettement pour une nouvelle opération immo ET d’investir sur votre PEA avec votre capacité d’épargne supplémentaire, à prendre dans votre reste à vivre.
Vous avez l’air plutôt bon gestionnaire d’après la description de votre revenu / de votre patrimoine. Cela semble tout à fait jouable le cas échéant.
Belle réussite à ce stade en tout cas !
Je suis d’accord avec les remarques précédentes.
Perso je continuerai l’immo tant que l’endettement le permet. Et apres PEA en DCA.
Certes c’est pas très équilibré pour le moment mais c’est normal : tout le monde commence par chercher du levier au début, et le seul levier c’est le crédit immo.
Bonjour, je vous remercie beaucoup pour vos retours.
Effectivement j avais tendance a trouver dommage de ne pas tout faire pour tenter un 3e achat.
Mon taux d endettement est aujourd’hui a 35%.
J ai 2 options pour acceder a un pret:
- Diminuer mon taux d endettement en augmentant mes revenus : je change de serbice en passant de nuit et je prend un grade ce debut d année = +300€/mois
- renegocier et etirer mes deux prets. Je peux diminuer mes remboursements ainsi de 200€/mois, 250 peut etre.
- Acheter un studio autour de 100k louable en lmnp 650€ cc. Mais faire passer ce studio pour ma rp pour obtenir le pret en basant le calcul sur la location de mon appartement actuel, en colocation 2x600€ soit 1200€/mois. (T3 bien placéet tram qui vient de se construire en bas de chez moi)
L autre option serait de faire un credit via ma compagne, nous ne sommes ni mariés ni pacses et elle a un patrimoine a 7 chiffres suite a un heritage. Je me disais que nous pourrions peut etre faire un pret a 2% histoire que personne ne soit lésé et que j ai des interets a deduire de mon lmnp. Mais dans ce cas ci je ne sais pas si c est possible et si oui quelles sont les demarches…
Bonjour @Kevin519
Étaler les prêts peut être une bonne idée, à votre place je la mettrais en œuvre au moment du nouvel emprunt. Il y a très peu de probabilité pour que vous puissiez renégocier quoique ce soit, sauf à ce que vos prêts soient ancien et au delà de 4,5%.
300€ (nets) de salaire en plus c’est 100€ de capacité d’emprunt soit 15k sur 20 ans à 4%. Ça vous donne un ordre de grandeur.
Après, resterait le loyer supplémentaire. 650€ pour un projet à 100keur c’est quasiment du 8% bruts, je suis preneur de connaître le lieu où vous projetez l’opération).
La banque ne retiendra que 70% du loyer, c’est à dire grosso modo 450 euros, autrement dit encore 150 eur de remboursement, et donc 23 keur d’emprunt.
Le projet vous permettrait de lever 38 keur, 40 potentiellement, peut-être jusqu’à 50keur sur 25 ans. Il vous faudrait apporter la différence en cash, ce qui est une grosse somme, sauf à faire passer le nouvel appart pour votre RP (crédible l’idée d’aller en studio ?)
Je ne sais pas quelles sont vos relations avec votre compagne mais 1) si vous faites ça, faites le proprement devant notaire : une union se termine toujours mal, par une séparation ou par un décès 2) elle payera des impôts sur les intérêts que vous déduirez et 3) quel intérêt aurait-elle à prêter à 2%, là où elle serait en droit d’obtenir davantage avec un fonds euros sur asv.
Il y a plus simple, si votre union vous paraît pérenne à tous les deux : pourquoi ne pas investir à deux ? Voire acheter une RP si vous n’êtes pas mobiles ?