Avis sur un Pinel+

Immobilier 🏠
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Bonjour, je me tourne vers vous afin d’avoir un avis sur une simulation Pinel+ fait par mon CGP. Celui-ci semble trĂšs compĂ©tent, il cherche uniquement des petites construction avec peu de lots, Ă  taille humaine et insiste bien sur le fait que la rĂ©duction fiscal est uniquement la cerise sur le gĂąteau. Il m’a alors proposĂ© un bien sur la commune de Pernes les Fontaines (84).
Pour info je suis pacsĂ© sans enfants avec une TMI Ă  30 (41 si tout seul) et plus de 20K d’impĂŽts. Nous avons 27 ans, une RP en cours de construction avec une PV latente de 150K. Notre objectif et serait de la revendre dans 9 ans pour acheter une nouvelle RP plus grande, et ce Pinel viendrait complĂ©ter l’apport.

Projet :
Prix des logements : Incluant Cuisine/ 2 places de parking ext/ Placards équipés/ Garantie revente.
Prestations principales : Volets roulant Ă©lectrique sur tous les ouvrants/ Carrelage 60X60 / Toilettes suspendus/ Peinture lisse. RE2020

  • Prix du bien : 303 300€ (revalorisation 0,5%/an)

  • Loyer / prĂ©visionnel : 960€ (revalo 1,5%) : les places de parking seront dĂ©tachĂ©es pour louer le bien au montant plafonnĂ© par le Pinel+ et complĂ©ter avec les places pour arriver Ă  960.

  • Le bien est en Rez de chaussĂ©e, il y a 10 lots sur le terrain dont la majoritĂ© sont vendus comme rĂ©sidence principale (trĂšs peu de concurrence Ă  la revente). Surface total 69m2 + jardin de 28m2 (dont 12m2 de terrasse bois). Il y a 2 chambres avec 1 salle de bain chacune. Zone B1, surface fiscale 72m2.

  • Frais d’acquisition (notaire, garanties et dossier) : 12618e

  • Exploitation du bien : le loyer est de 960, puis il y a 7% de frais de gestion, 2,72% frais de copro, 3% autres frais dĂ©ductibles, taxe fonciĂšre 960 (exonĂ©rĂ© pendant 2ans)

  • Financement : Apport de 6369 et un crĂ©dit de 309549.

  • CrĂ©dit : 319 mois, diffĂ©rĂ© K+16 mois, Taux Ă  3,30%, MensualitĂ© 1615e

SynthÚse des résultats à 11 ans (9ans de détention du bien) :

  • Epargne rĂ©guliĂšre moyenne : 217e/mois
  • Economie fiscale total en 2035 : 52088e
  • PrĂ©voyance : Capital assurĂ© Ă  la souscription 309549, rente prĂ©vi au terme 13091
  • Financement du projet : loyers 57,38% (117807e), Economie fiscale 25,37% (52088e), Epargne 14,15% (29054e), apports 3,1% (6369e)
    Patrimoine au terme aprĂšs le revente : valo du bien 318149, capital restant dĂ» -227459, remboursement revente (selon les hypothĂšses de valo prises) 1994, TOTAL : 92684e
  • Rendement : taux de rendement interne de l’opĂ©ration (impact fiscal inclus) 16,51% (sinon 1,19% hors fiscalitĂ©), Enrichissement (inclut les surcoĂ»ts d’impĂŽts rĂ©alisĂ©s en 2035) 57262e

Merci d’avance Ă  ceux qui prendront le temps de me lire afin de me dĂ©mĂȘler un peu le cerveau !

Annexes :

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Sur le papier oui sauf que la revalorisation est bidon.

Un bien neuf se revendra au prix de l’ancien. Donc la revalorisation se fait sur le prix de l’ancien pas sur les 300kdu neuf. Et là ça change tout.

Regardes les prix rĂ©els de l’ancien sur un bien Ă©quivalent relativement rĂ©cent dans le mĂȘme quartier.
Ça te donnera une idĂ©e de la valeur rĂ©elle du bien et la moins value latente lorsqu’il sera sorti de terre.

Sachant qu’au bout de 9 ans une grosse partie des copropriĂ©taires revendront Ă©galement leur Pinel. Ce qui ne tirera pas le prix Ă  la hausse.

Sur 300k il peut y avoir un trou de 50k Ă  80k entre un bien neuf et ancien. C’est une peu comme la dĂ©cote d’une voiture neuve.

Enrichissement 57k sur la durĂ©e
 En fonction du prix de revente on peut ĂȘtre dans le rouge.
À moins que tu connaisses le quartier et que tu es convaincu que ça prendra en valeur.

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Je suis d’accord avec Michel12. Il n’est pas rare de voir 25% de diffĂ©rence entre le coĂ»t d’acquisition en neuf et la revente du bien en ancien.

Les sites d’immo sont tes amis. Il est possible que ce bien ne valent que 230 K€ à la livraison.

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TrĂšs compliquĂ© de trouver sur ce secteur un bien Ă  vendre, surtout en norme RE2020 donc pas Ă©videment de ce faire une idĂ©e d’un Ă©quivalent dans l’ancien.
Si on achùte ce bien on arrive à notre plafond de taux d’endettement.
Donc on se pose la question si on a pas plutĂŽt intĂ©rĂȘt Ă  acheter plusieurs bien moins cher avec une plue value un peu plus certaine que du pinel, de louer en lmnp puis revendre pour rĂ©cupĂ©rer du cash. Au lieu de « s’enfermer Â» avec un pinel+ sur 9 ans sans ĂȘtre sur de la sortie

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A 303k€ pour 68m2, ça fait du 4300€/m2.
Si on considĂšre que pernes cĂŽtĂ© en moyenne aujourd’hui a 2900€/m2 et en prenant le 0,5% par an ça fait une revalorisation de 18% (1,5% sur 11 ans) ça donne 2950€/m2 dans 11 ans donc une revente autour de 201k€ si tout va bien.
Si tu prends la fourchette haute de la valorisation (3800€/m2) tu arrives a 273k€, Cad ton prix d’achat

Le problĂšme reste le prix d’achat trop Ă©levĂ© (courant sur le Pinel)
Ça c’est si tout va bien
si pas de vacances locatives, si pas de dĂ©gradation massive du bien par locataires nĂ©gligeant ou malfaçon

La tension locative sur Pernes est a Ă©valuer pour connaĂźtre ton Ă©ventuelle vacances.
La valeur locative actuellement est entre 8 et 17€/m2 (hors charges) avec une moyenne a 12€. Pour rdv de 68m2 ça donne 816€ en moyenne avec un maximum possible de 1156, le loyer annoncĂ© est dans la fourchette haute. Note que si tu augmente le loyer tu t’expose a une vacance locative plus forte sauf Ă  dĂ©tenir un bien d’exception mais c’est rarement le cas en Pinel.
Ensuite fait poser les charges et impîts car un TRI a 16% c’est haut pour de l’immo loue vide.

Bref, je me fais l’avocat du diable mais je te donne qques pistes de rĂ©flexion

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Tu peux faire une estimation de ton futur bien sur Finary. Il prend en compte de nombreux critĂšres.

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Et pour complĂ©ter les trĂšs bonnes pistes de rĂ©flexion de @Julien405, tu peux aussi analyser et comparer la localisation avec les donnĂ©es de l’INSEE :

En synthĂšse ça reste un environnement normal/moyen tout comme le projet proposĂ© par le CGP (mais il prend les chiffres hauts Ă  mon avis). Comme disait la pub : est-ce qu’on recommande quelque chose de moyen ?

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Merci Ă  tous pour vos retour, j’ai annulĂ© la vente et je vais revoir un la stratĂ©gie Ă  adoptĂ©e

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C’est clair que le Pinel est rarement l’affaire de l’annĂ©e. Sur Ă©valuation a l’achat , des plans qui se revendent tous en mĂȘme temps
C’est aussi rare que de trouver un bon CGP :joy:
On est jamais mieux servi que par soi mĂȘme

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