Bonjour la communauté, j’aurais besoin d’un conseil en terme d’immobilier car j’ai un dilemme et je manque de connaissances pour trancher.
J’ai acheté en mars 2018 et sans aucune notion en immobilier deux appartements dans ma ville natale où je n’habite plus mais que j’adore.
Le premier, plutôt moderne (2000), en périphérie et tourne bien. Ce n’est pas l’affaire du siècle je pense mais je n’ai eu que deux locataires qui semblent bien s’y plaire. Acheté pour 93000€ hors frais de notaire (à des acheteurs qui s’étaient fait de robienisé avec un achat à plus de 140K€, c’est fou). Loyer de 490€ + 88€ de charges. Il reste 175 mensualités de 448 euros à régler.
C’est plutôt le second qui pose soucis. C’est en plein centre-ville, idéalement placé dans un vieil immeuble du début XXeme et c’est bien le problème. Acheté à 85K€ en mars 2018 lui aussi. Pour le moment le loyer est de 383 + 25€ dont de charge, il reste là aussi 175 mensualités de 409euros à régler.
Le problème est donc qu’il y a un très fort turnover car l’appart bien qu’ayant du charme doit être vraiment rénové et est une vraie passoire énergétique selon le terme consacré (On est sur du G). Cela correspond bien à un étudiant ou un couple mais ils changent chaque année. Donc frais de remise en location, etc… Et bien sur nouvelle loi sur les passoires énergétiques justement.
N’habitant plus sur place, pas facile de coordonner des travaux mais j’imagine que l’agence Nexity (avec qui je m’entends plutôt bien et qui semble sérieux) peut le faire pour moi. Je peux aussi y passer de temps en temps mais pas très souvent.
Nexity me suggère soit de le faire rénover et par la même occasion de le passer en LMNP. Cela représenterait une enveloppe de 15000 ou 20000 euros environ (sachant qu’on est en plein ravalement de la façade qui m’a déjà couté 5000 euros plus 2000 de travaux divers l’an dernier). Le loyer pourrait alors monter à 500 hors charge.
Ou alors le vendre en l’état mais on en tirera pas beaucoup plus que les 85000 de départ voire même moins. Ce serait donc une perte assez claire mais je me débarrasserais de ce fardeau.
J’hésite donc à remettre une pièce (une belle pièce) ou m’en débarasser en me disant tant pis…
J’ai beaucoup de mal à faire mes calculs et à savoir si l’une des deux options et nettement plus judicieuse que l’autre. Si quelqu’un peut m’éclairer un peu, je ne dis pas non 
Pas facile l’immo