Besoin de conseil pour dilemme immobilier

Bonjour la communauté, j’aurais besoin d’un conseil en terme d’immobilier car j’ai un dilemme et je manque de connaissances pour trancher.

J’ai acheté en mars 2018 et sans aucune notion en immobilier deux appartements dans ma ville natale où je n’habite plus mais que j’adore.

Le premier, plutôt moderne (2000), en périphérie et tourne bien. Ce n’est pas l’affaire du siècle je pense mais je n’ai eu que deux locataires qui semblent bien s’y plaire. Acheté pour 93000€ hors frais de notaire (à des acheteurs qui s’étaient fait de robienisé avec un achat à plus de 140K€, c’est fou). Loyer de 490€ + 88€ de charges. Il reste 175 mensualités de 448 euros à régler.

C’est plutôt le second qui pose soucis. C’est en plein centre-ville, idéalement placé dans un vieil immeuble du début XXeme et c’est bien le problème. Acheté à 85K€ en mars 2018 lui aussi. Pour le moment le loyer est de 383 + 25€ dont de charge, il reste là aussi 175 mensualités de 409euros à régler.

Le problème est donc qu’il y a un très fort turnover car l’appart bien qu’ayant du charme doit être vraiment rénové et est une vraie passoire énergétique selon le terme consacré (On est sur du G). Cela correspond bien à un étudiant ou un couple mais ils changent chaque année. Donc frais de remise en location, etc… Et bien sur nouvelle loi sur les passoires énergétiques justement.

N’habitant plus sur place, pas facile de coordonner des travaux mais j’imagine que l’agence Nexity (avec qui je m’entends plutôt bien et qui semble sérieux) peut le faire pour moi. Je peux aussi y passer de temps en temps mais pas très souvent.

Nexity me suggère soit de le faire rénover et par la même occasion de le passer en LMNP. Cela représenterait une enveloppe de 15000 ou 20000 euros environ (sachant qu’on est en plein ravalement de la façade qui m’a déjà couté 5000 euros plus 2000 de travaux divers l’an dernier). Le loyer pourrait alors monter à 500 hors charge.

Ou alors le vendre en l’état mais on en tirera pas beaucoup plus que les 85000 de départ voire même moins. Ce serait donc une perte assez claire mais je me débarrasserais de ce fardeau.

J’hésite donc à remettre une pièce (une belle pièce) ou m’en débarasser en me disant tant pis…

J’ai beaucoup de mal à faire mes calculs et à savoir si l’une des deux options et nettement plus judicieuse que l’autre. Si quelqu’un peut m’éclairer un peu, je ne dis pas non :slight_smile:

Pas facile l’immo

500€ de loyer c’est en meublé ? Si non, tu peux rajouter facile 10%, à voir sur les sites de petites annonces les loyers pratiqués pour des logements similaires.
Si tu meubles et décore correctement, tu peux proposer un loyer dans la fourchette haute.

De plus tu peux amortir tes travaux pour réduire ton assiette imposable. Sais-tu estimer les impôts que tu pourrais économiser ?
Si on part sur une hypothèse de 100€ d’économies d’impôts, tu augmentes ton loyer hors charge de 120€ donc 220€ de gains mensuels. Pour un investissement de 20000€ ça me parait plus que correct (13% de rendement).

A voir aussi si c’est intéressant de rester sur de la location nue en créant un déficit foncier grâce aux travaux.

Autre point à vérifier, quelle serait la valeur de ton bien après travaux ? Quel serait ton enrichissement si tu renvends l’appartement dans 10 ans avec travaux par exemple ?

Si les travaux te permettent de valoriser un minimum ton bien, à ta place je garderai car tu peux passer en cash-flow positif tout en finançant 100% des travaux à crédit.
Je te fais un calcul très grossier et bourré d’hypothèses donc à poser de ton côté avec les vraies données :

  • Si tu revends maintenant 80k€, il te reste 1500€ après avoir remboursĂ© le crĂ©dit. Tu les places sur un ETF Ă  10% par an, tu as 10000€ dans 20 ans
  • Tu gardes et tu finances tes travaux sur 20 ans. Ton cashflow passe Ă  l’équilibre avec du LMNP (0). Tu ne fais donc aucun effort d’épargne supplĂ©mentaire, tu revends Ă  90k€ dans 20 ans donc tu gagne 90000€

La différence est énorme.

Merci beaucoup pour ces dats!

500 euros c’est ce que j’espère en tirer en meublé mais effectivement ça peut etre mieux je pense vu la situation en plein centre ville. Pour le moment c’est 383€ en non meublé et très vieillot… Mais il faudra que ce soit nickel donc que j’allonge d’abord.

De plus tu peux amortir tes travaux pour réduire ton assiette imposable. Sais-tu estimer les impôts que tu pourrais économiser ? => Et bien la ca va etre très clair : Pas du tout !

Effectivement présenté comme tu le fais c’est incitatif. Par rapport au déficit foncier, j’ai déjà 10000 à reporter suite aux frais des dernières années.

Si je revendsl’appartement dans 10 an j’espère etre aux alentours de 120000-130000 euros vu l’attractivité de la zone.

Si je comprends tes hypothèses, tu me conseillerais de faire financer les travaux par un nouveau pret?

Très interessant en tout cas merci