Finary

Besoin de vos lumières (Prêt immo et vente/loc RP)

Bonjour à tous, c’est mon premier post et en passant merci à Finary pour cette belle communauté.

J’ai me pose deux grosses questions en ce moment, car ma vie prend un petit virage et j’aurais besoin de votre aide afin de prendre les bonnes décisions.

:one:
Actuellement en reconversion pour créer mon entreprise en SARL avec ma conjointe nous aimerions acheter une maison proche de notre futur commerce.
J’ai déjà un prêt immo en cours et je vais quitter mon CDI avant d’être installé en tant que gérant et ma compagne actuellement en CDD, ce qui va nous compliquer la tâche pour obtenir un prêt.
Nous avons donc pensé au père de ma compagne, prêt immo remboursé depuis des années, gagne bien sa vie env. 5k /mois, seul bémol… 55 ans, le banquier ne sera peut-être pas trop chaud ou alors une assurance prêt élevé, mais bon, on peut se renseigner quand même.:wink::crossed_fingers:

Alors, on s’est dit que probablement lui pourrait emprunter à notre place et nous serons ses locataires et rachèterons la maison quand nous le pourrons plus tard, bon ça va faire du frais de notaire tout ça…
Où alors SCI ?
Qu’en pensez-vous ? Vous avez certainement d’autres idées en tête.

:two:
J’ai actuellement ma RP, mais pour le projet juste au-dessus j’hésite, soit à vendre, Loc en meublé ou LCD (pas encore regardé le marché LCD sur ma ville, qui est proche de Rouen tout de même).

Acheté 75k + 7k cuisine
382€ remboursement prêt assu. emprunteur inclus
165 / mois charges copro
1200 de foncière

Bon…:thinking:
La copropriété prévoit de refaire l’isolation des immeubles et il y en a pour un gros billet, ce qui me reviendrait à 127€/mois pendant 15 ans.

Voilà pour ma petite histoire :blush:
Vous avez peut-être des pistes de réflexion pour moi.

Au plaisir de vous lire
Alex

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Bonjour,
Pour mon cas personnel, j’ai voulu acheté un immeuble de rapport et le mettre en SCI pour mes enfants et pour défiscaliser à mort, le prix des murs ect ect.
3 banques m ont dit oui dont la mienne et se sont rétractées ensuite en invoquant des conneries sachant que de base c’était un crédit à 1400 avec 2000€ de loyer au moment de la vente et 8 appartements en plus à retaper pour actuellement 4100€ de loyer. Bref 4e banque je suis passé en nom propre.
Même si la SCI est une super solution, vu que pour les banques vous avez un statut « à risque » je dirai que ce n’est pas une bonne option. Ou une SCI avec beau papa si ca passe ca peut être bien pour déduire loyer ect.

L’option, beau papa qui achète et qui vous loue semble le plus simple, et efficace en revanche, vous allez pouvoir déduire pas mal je pense pour l’entreprise les loyers ect… mais lui va payer des impôts sur le revenu locatif le mieux et d’en parler à un comptable pour qu’il vous donne tous les + et - pour les deux partis. Avantage aussi que je vois c’est qu’il peut donner la nue propriété à sa fille ( je crois 150000 tous les 10 ans si ca n’a pas changé).

L’option 2 serait de faire une SAS avec beau papa pour acheter le bien à 3 mais je ne suis pas du tout spécialiste et le comptable pourra vous donner beaucoup plus de renseignement.

Pour la 2e question je vais vous dire comme à ma sœur. Si en vendant vous faites une grosse plus valu il faut vendre en tant que RP pour éviter de payer beaucoup d’impôts ( impots
Si maintenant après avoir réglé les impots les crédits les réparations… elle vous dégage du cash pourquoi pas la garder.

Pour faire un l’exemple de ma sœur si je ne me trompe pas trop sur les chiffres et les %.
Appartement à Toulouse 50K€ de bénéfice à la revente.
Moins de 5 ans gardé.
Revendu en tant que RP = 0€ d’impôts
Si elle le louait avec 1000€ de bénéfices net par an ( ce qui est moyennement probable)
Revendu à 10 ans au lieu de 5 ans pour la même plus value
Impôt à payer 50000 - 50000 * 30 / 100 = 35000€ à déclarer sur le revenu 35000 * 30% = 10500€
50000 - 50000 * 8.75 /100 = 45625€ pour les prélèvements sociaux. 45625 * 17.2 = 7850€
Donc les 5000€ gagné en 5 ans.
Bénéfice net : 50000 + 5000 - 10500 - 7850 = 36550€
Il faut garder le bien quelques années de plus pour commencer à rentabiliser la location.
Si la plus value est moindre cela peut devenir intéressant.

Voilà en espérant ne mettre pas trop trompé être clair, n’hésitez pas à me corriger pour ceux qui maîtrise ça m’intéresserait de savoir si mes calculs sont exacte ou pas.

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Merci gghost pour ta réponse,

Je n’ai pas pensé au comptable c’est vrai, je vais me renseigner auprès de lui.
Tes exemples sont très utiles également, merci camarade :wink:
Je pense que je vais le revendre cet appart, trop de charges pour gagner un cash-flow minimum afin qu’il s’autofinance.

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Autre réflexion : se concentrer sur votre nouveau projet de reconversion et louer en attendant que votre situation évolue favorablement ?

Sauf si l’achat d’une RP est dans votre top liste des priorités mais j’imagine que non si vous devenez entrepreneur.

L’achat via le beau père me paraît alambiqué et nécessite un haut niveau de compétences pour que ça soit « clean ».

J’aimerais bien le loué mais selon moi cash flow negative si je ne me trompes pas sur le calcul de renta.