SG91
Octobre 5, 2024, 11:50
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Bonjour je vous expose mes interrogations, j’ai actuellement un appartement en location en nu 820e de loyer 550e de credit 130e de charges et 85e d’imposition.
Le locataire en place depuis 9ans viens juste de sortir, j’avai acquis le bien avec une tva 5,5% pour 118.000€
Le locataire sorti, suite a l’état des lieux, intérieur a refaire complet.
J’ai ma RP avec une probable option de la vendre et passer a autre chose mais voila ma question :
Est ce mieux de vendre lappartement pour acheter une maison plus grande avec une dépendance locative? ou autant le garder jusqu’au bout? Il reste aux environs de 70k, que feriez vous a ma place?
Autre question dans le cas d’une vente, Etant donné que j’ai payé uniquement les 5,5% de tva au lieu des 20%, dans le cas d’une vente en plus de la plus value je devrais payé la différence en terme de tva?
J’ai ouvert un CTO aussi avec quelques ordres mais en terme de diversification de patrimoine cest pas incroyable.
MERCI a ceux qui prendrons le temps de lire et répondre.
Hey,
La location nue n’est pas optimisée en terme d’imposition donc tu fais une erreur à le louer en nue. Tu devrais le louer en meublé via LMNP au régime réel. Tu vas pouvoir gommer tous tes gains avec ton crédit et tes charges locatives pour ne plus payer d’impôt pendant 10 ans approximativement. Tu prends un comptable sur internet pour 250/300 euros et il te feras ta liasse fiscale que tu pourras mettre comme une charge pour ne pas payer d’impot.
Tu indiques avoir un cashflow de 55 euros sur ta location en nu, je pense que si tu ajoutes l’assurance PNO et l’entretien de l’appartement (intérieur à refaire comme tu l’indiques), tu dois donc mettre un peu de ta poche pour cet appartement. On va dire que tu fais une opération nulle, car ton locataire te paye ton crédit et c’est une bonne chose. Mais tu pourrais optimiser.
Quel est le taux de ton crédit sur ce bien ? Quelle serait la plus value ou moins value sur ce bien si tu décidais de le vendre ?
Si tu souhaites avoir du locatif mais sans les problèmes de gestion d’un locataire, tu peux investir dans des SCPI.
Tu devrais ouvrir un Plan d’Epargne en Actions (PEA) pour investir en bourse, tu auras moins d’imposition que le CTO après 5 ans, à savoir 17,2 au lieu de 30%. Donc il faut mieux l’ouvrir dès maintenant, je te conseille de l’ouvrir chez BoursoBank (pas de frais d’achat ou vente sur l’ETF World PEA d’Ishares) ou Fortuneo (un achat de moins de 500 euros gratuit par mois).
Bon courage.
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SG91
Octobre 5, 2024, 2:12
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Merci pour ton retour.
Alors sur les taux, il y en a un a 1,14% et l’autre a 1,8%.
La plue value serai au moins de 15k sans l’imposition du coup cest pas ouf.
Concernant le meublé, il y a lameublement je me demande est ce que cest interessant étant donné qu’il faut le meublé et si il y a un probleme quelconque ou il faut faire un changement donc des frais en plus a moins qu’il faut souscrire a une assurance en plus pour éviter ces problèmes la?
Bon ba je récupère les fonds du CTO et les envois sur un PEA cest le mieux ou je laisse et j’ouvre en plus un PEA?
Les taux de tes crédit sont très bons, donc il n’y a pas forcément de pression à vendre ton bien locatif car si tu souhaites en reprendre un, tu auras un taux à 3,5% environ.
Tu ne peux pas tout acheter sur un PEA, par exemple si tu souhaites acheter des actions américaines tu ne pourras pas le faire, donc conserve ton CTO pour faire cela.