Bien secondaire : vendre ou louer?

Bonjour Ă  vous,

Je m’intéresse depuis peu à mes finances et je suis donc nouveau sur Finary, et c’est un outil très utile et sympathique à utiliser. J’ai récemment ouvert un PEA pour investir en DCA sur du MSCI world, pris date dans une bonne AV, commencé à calculer mes finances et à prévoir ma retraite bien qu’elle soit encore loin.

Pour vous mettre en contexte sur ma situation :

  • 31ans
  • PacsĂ© sans enfant (mais ça va arriver bientĂ´t)
  • 2300€ ~ mensuels impĂ´ts payĂ©s + 13 mois + intĂ©ressement & participation variables (cette annĂ©e c’est 17000€ mais c’est loin d’être autant d’habitude)
  • J’enviseage de changer de RP d’ici 10 Ă  15ans

Voici ma situation plus détaillée :

  • RP achetĂ©e Ă  2 (50/50) avec un crĂ©dit (~285000€ avec un taux 1,25% hors assurance restant Ă  payer d’ici 2046)
  • bien locatif appartement T3 en zone tendue (100% Ă  moi) qui Ă©tait mon ancienne RP quand j’étais seul, avec un crĂ©dit (~80000€ avec un taux 0,95% hors assurance restant Ă  payer d’ici 2036)
  • environ 150€ par mois dĂ©posĂ©s sur le livret A jusqu’à atteindre mon Ă©pargne de prĂ©caution (j’enviseage entre 5000 et 10000€, je ne suis pas encore dĂ©cidĂ©)
  • investissement en DCA de 200€/mensuels sur PEA (600€ total pour l’instant)
  • 4000€ de cash sur livret A qui arrivent fin mai que je prends de mon intĂ©ressement 2022 (besoin de refaire l’épargne de prĂ©caution rapidement après l’achat de la RP avec madame, mĂŞme si je vais payer de l’IR dessus)
  • 14000€ sur PEE qui arrivent fin mai mais qui seront bloquĂ©s 5ans sauf si je pose le genou Ă  terre (aucun autre cas de dĂ©blocage possible)

Ma question concerne mon bien locatif. Mon locataire actuel (qui est une personne proche) s’en va bientôt et la question de vendre ou de garder l’appartement se pose à moi. Je n’ai pas forcément besoin du cash de la vente pour d’autres projets, mais l’idée de vendre m’effleure l’esprit car 1/je ne suis pas à l’aise avec l’idée de mettre un inconnu dedans et de me retrouver avec des impayés 2/j’ai peur que la valeur de l’immobilier baisse énormément avec la remontée des taux et donc de perdre de l’argent à moyen terme voire long terme et 3/j’ai entendu parlé d’une restriction sur les locations en fonction du DPE… et mon appartement étant classé D, je ne sais pas combien de temps il pourrait durer.

Je sais qu’une solution pour le 1er point serait de passer par une agence en prenant une assurance impayés.

côté locatif :

  • rendement brut : 7,41%
  • rendement net de charges : 5,12%
  • rendement net net : 3,06%
  • cash flow brut : +120€/mois si j’arrive Ă  le louer au prix que je pense pouvoir le louer
  • cash flow net net : -128€/mois en comptant les impĂ´ts etc (je peux supporter ça financièrement)
  • le bien est en zone tendue donc je pense qu’il sera simple de trouver des locataires
  • quelques travaux Ă  faire avant de le remettre en location

& côté vente :

  • j’ai fait des scĂ©narios avec 3 prix de vente diffĂ©rents (115000, 120000 & 125000€), si je vends sans passer par agence, je pourrais rĂ©cupĂ©rer entre 33 et 41000€ de cash après remboursement crĂ©dit
  • idem pour les 3 scĂ©narios, en passant par agence, je pourrais rĂ©cupĂ©rer entre 27 et 37000€ de cash après remboursement crĂ©dit
  • idem que pour le locatif, zone tendue donc facile Ă  vendre je pense quitte Ă  sacrifier un peu du prix

Donc la question que je vous pose est la suivante : que feriez-vous à ma place en prenant en compte les contraintes qui arrivent sur l’immobilier notamment sur les prix qui pourraient chuter, les contraintes sur le DPE, les travaux à prévoir… etc ?

D’après moi, les points positifs de la vente :

  • la tranquillitĂ© d’esprit concernant les locataires et l’avenir incertain de l’immobilier,
  • le cash qui viendra renflouer mon epargne de prĂ©caution actuellement presque vide,
  • le fait que je puisse DCA un plus gros montant mensuellement sur le PEA avec un taux plus elevĂ© que les 3% de rendement net net de la location qui ne sont mĂŞme pas certains puisque la copropriĂ©tĂ© peut Ă  tout moment faire des gros travaux.
    Les points négatifs :
  • l’idĂ©e de passer Ă  cĂ´tĂ© d’un appartement quasi auto-financĂ© avec un taux excellent

Les points positifs de la location :

  • mon taux de crĂ©dit vraiment excellent (0,95%)
  • le fait que dans 13ans j’aurais une rentrĂ©e d’argent mensuelle supplĂ©mentaire
    Les points négatifs :
  • la peur des locataires
  • les travaux Ă  faire avant de mettre en location
  • la potentielle chute des prix de l’immobilier…

Merci de m’avoir lu et merci d’avance à ceux qui me donneront leur avis.

Qu’en pensez vous ?

Hello,
Si je peux apporter un retour sur la question : « que feriez-vous à ma place »

=> Je conserve le bien en location meublé - LMNP.

En découvrant ton patrimoine (et en devenir), la part immo n’est pas trop importante VS les actions (PEE, PEA) + avec un taux à 0,95% et des coûts faibles.
Si tu loues l’appartement, tu n’es pas dépendant du marché des prix de l’immo… tu es dépendant du marché des prix de la location!
Il me semble que le DPE en D sera interdit à la location en 2034… tu as le temps.

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