Bonjour Ă vous,
Je m’intéresse depuis peu à mes finances et je suis donc nouveau sur Finary, et c’est un outil très utile et sympathique à utiliser. J’ai récemment ouvert un PEA pour investir en DCA sur du MSCI world, pris date dans une bonne AV, commencé à calculer mes finances et à prévoir ma retraite bien qu’elle soit encore loin.
Pour vous mettre en contexte sur ma situation :
- 31ans
- Pacsé sans enfant (mais ça va arriver bientôt)
- 2300€ ~ mensuels impôts payés + 13 mois + intéressement & participation variables (cette année c’est 17000€ mais c’est loin d’être autant d’habitude)
- J’enviseage de changer de RP d’ici 10 à 15ans
Voici ma situation plus détaillée :
- RP achetée à 2 (50/50) avec un crédit (~285000€ avec un taux 1,25% hors assurance restant à payer d’ici 2046)
- bien locatif appartement T3 en zone tendue (100% à moi) qui était mon ancienne RP quand j’étais seul, avec un crédit (~80000€ avec un taux 0,95% hors assurance restant à payer d’ici 2036)
- environ 150€ par mois déposés sur le livret A jusqu’à atteindre mon épargne de précaution (j’enviseage entre 5000 et 10000€, je ne suis pas encore décidé)
- investissement en DCA de 200€/mensuels sur PEA (600€ total pour l’instant)
- 4000€ de cash sur livret A qui arrivent fin mai que je prends de mon intéressement 2022 (besoin de refaire l’épargne de précaution rapidement après l’achat de la RP avec madame, même si je vais payer de l’IR dessus)
- 14000€ sur PEE qui arrivent fin mai mais qui seront bloqués 5ans sauf si je pose le genou à terre (aucun autre cas de déblocage possible)
Ma question concerne mon bien locatif. Mon locataire actuel (qui est une personne proche) s’en va bientôt et la question de vendre ou de garder l’appartement se pose à moi. Je n’ai pas forcément besoin du cash de la vente pour d’autres projets, mais l’idée de vendre m’effleure l’esprit car 1/je ne suis pas à l’aise avec l’idée de mettre un inconnu dedans et de me retrouver avec des impayés 2/j’ai peur que la valeur de l’immobilier baisse énormément avec la remontée des taux et donc de perdre de l’argent à moyen terme voire long terme et 3/j’ai entendu parlé d’une restriction sur les locations en fonction du DPE… et mon appartement étant classé D, je ne sais pas combien de temps il pourrait durer.
Je sais qu’une solution pour le 1er point serait de passer par une agence en prenant une assurance impayés.
côté locatif :
- rendement brut : 7,41%
- rendement net de charges : 5,12%
- rendement net net : 3,06%
- cash flow brut : +120€/mois si j’arrive à le louer au prix que je pense pouvoir le louer
- cash flow net net : -128€/mois en comptant les impôts etc (je peux supporter ça financièrement)
- le bien est en zone tendue donc je pense qu’il sera simple de trouver des locataires
- quelques travaux Ă faire avant de le remettre en location
& côté vente :
- j’ai fait des scénarios avec 3 prix de vente différents (115000, 120000 & 125000€), si je vends sans passer par agence, je pourrais récupérer entre 33 et 41000€ de cash après remboursement crédit
- idem pour les 3 scénarios, en passant par agence, je pourrais récupérer entre 27 et 37000€ de cash après remboursement crédit
- idem que pour le locatif, zone tendue donc facile Ă vendre je pense quitte Ă sacrifier un peu du prix
Donc la question que je vous pose est la suivante : que feriez-vous à ma place en prenant en compte les contraintes qui arrivent sur l’immobilier notamment sur les prix qui pourraient chuter, les contraintes sur le DPE, les travaux à prévoir… etc ?
D’après moi, les points positifs de la vente :
- la tranquillité d’esprit concernant les locataires et l’avenir incertain de l’immobilier,
- le cash qui viendra renflouer mon epargne de précaution actuellement presque vide,
- le fait que je puisse DCA un plus gros montant mensuellement sur le PEA avec un taux plus elevé que les 3% de rendement net net de la location qui ne sont même pas certains puisque la copropriété peut à tout moment faire des gros travaux.
Les points négatifs : - l’idée de passer à côté d’un appartement quasi auto-financé avec un taux excellent
Les points positifs de la location :
- mon taux de crédit vraiment excellent (0,95%)
- le fait que dans 13ans j’aurais une rentrée d’argent mensuelle supplémentaire
Les points négatifs : - la peur des locataires
- les travaux Ă faire avant de mettre en location
- la potentielle chute des prix de l’immobilier…
Merci de m’avoir lu et merci d’avance à ceux qui me donneront leur avis.
Qu’en pensez vous ?