Cas pratiques : Construction / Rénovation

[SimonP]

Bonjour à tous,

J’aimerais me lancer dans l’achat-revente de biens immobiliers.

Avant de me lancer concrètement, je souhaite d’abord m’exercer à travers des cas pratiques, notamment en réalisant des études de faisabilité.

Si vous avez besoin d’aide pour :

• des plans,
• des DPE,
• des calculs de prix d’achat / prix de revente,
  etc.

N’hésitez pas à partager la localisation du bien ainsi qu’un petit schéma ou plan.

Cela permettra à la communauté de vous proposer des idées, des simulations ou des retours sur votre projet.

Merci d’avance pour vos partages, et au plaisir d’échanger avec vous !

[Franck197]

Salut,

Très bonne démarche, c’est une excellente idée de commencer par des cas pratiques pour te faire la main. C’est une étape souvent négligée alors que ça permet de structurer sa réflexion, d’éviter les erreurs et de gagner en confiance.

Je suis moi-même en phase d’analyse sur un bien à rénover à Clermont-Ferrand. Un T2 de 42 m² en rez-de-chaussée, affiché à 82 000 €, avec travaux à prévoir. Je réfléchis à différentes stratégies de valorisation (revente, location meublée, courte durée…).

Ce genre d’exercice est toujours enrichissant, donc je suivrai avec intérêt tes analyses si tu partages des retours ou des conclusions sur certains cas. Hâte de lire tes simulations et ton raisonnement. À bientôt.

Franck ABED

[SimonP]

Bonjour Mr ABED,
Je vous remercie grandement pour votre participation !!
Voici se que je peut vous répondre :
N’ayant pas la localisation précise, j’ai prix avec les prix moyen de Clermont-Ferrand.

Pour une location courte durée, cela est très intéressant si votre bien est situé entre la gare et l’aéroport, vous pourrez espérer le louer 70 € / nuits (prix maximum des AirBNB)

Pour une location longue durée, je vous conseillerai le régime LMNP (meilleur régime, dixit Mounir Laggoune), en fonction des travaux vous pourrez espérée déduire le prix des travaux, du bâti et du mobiliers. Ce calcule se fera avec l’estimation des travaux et du mobilier.

Pour de l’achat-revente, en moyen le prix au m² est de presque 3 000€ à Clermont-Ferrand, avec la surface et le prix vous payerai le bien à moins de 2 000 € du m². Un très bonne affaire sur le papier. Plus qu’a voir l’ampleur des travaux. Le mieux serai que le bien + les travaux vous coute moins de 125 000 €.

Je vous transmet le lien vers le google docs ou j’ai réalisé l’étude :

Frack197 (T2, 42m², Clermont-Ferrand)

N’hésitez pas pour complété l’étude de réalisé une visite du bien (qui ne vous engage à rien), de réalisé un petit plan pour pouvoir prévoir les travaux correctement et surtout l’adresse précise pour précisé les études.

Encore un grand merci à vous !
Bien bonne journée et j’espère que j’aurai pus vous aidez !!
Et si vous avez besoin d’aide pour prévoir les travaux n’hésitez pas !!

[Marion32]

Bonjour,
Je vous solliciterai très certainement bientôt pour des/un biens à Troyes. J’attends les réponses des agences pour des interrogations qui me chiffonnent sur le papier on partirai de logements en dpe g

[Marion32]

Bonjour Simon
J’ai un premier cas à vous proposer. Un appartement traversant de 57m2 a Troyes. Proposé à 60 000 euros. C’est un appartement au dernier étage.

Dpe F. Le diagnostique suggère d’isoler les murs pour gagner une lettre. Pour gagner deux lettres ils rajoutent : voir avec la copro pour isolation du toit et de changer deux fenêtres (une chambre, une cuisine). Plus de gérer la vmc.

Par ailleurs il y aurai un rafraîchissement complet de la cuisine à réaliser plus pose de meubles de cuisine.

En terme de plan et de surface cela donnerai ça.

Est ce que je suis dans le juste à imaginer :
3000 euros pour les deux fenêtres
3000 euros de meubles cuisine
5000 euros de changement de baignoire à douche
5000 euros d’isolation et de peinture.

Ou suis je trop optimiste ?

[Loic114]

Hello,

3000 euros pour les deux fenêtres : cohérant
3000 euros de meubles cuisine : cohérant, voire moins si tu fais toi-même (c’est faisable largement)
5000 euros de changement de baignoire à douche : cohérant, tu fais le reste de la sdb avec j’imagine
5000 euros d’isolation et de peinture. : trop juste si tu fais faire

[Marion32]

D’acc merci de la réponse je vais tabler sur 20k de travaux alors.
Oui pour la cuisine. Cependant je ne suis pas sur place et ayant vu mon déménageur me remonter des meubles que j’avais monté moi même. Je préfère éviter.

[Chokol8]

Hello Marion,

J’ai fait plusieurs projets de rénovation, voici mes prix.
Isolation: 21k€ HT - donc t’es complètement hors des clous (mais dans mon budget j’ai des cloisons intérieures). Pour un 78m2 j’en ai eu pour 19900 HT (et l’artisan ne me fait pas les prix du tout venant murs + combles)
Cuisine basique: 2,5k€ HT
Salle de bain: 2,5k€ HT
Fenêtre: ça me semble ok

Donc tu as oublié: électricité, VMC et salle de bain ballon d’eau chaude.
Électricité: 8k€

Pour un appartement F vers D compte 1200€ / m2 donc 140k€ pour ton appartement au final.
Est-ce que le prix moyen ou max d’un 57m2 à Troyes sur meilleurs agents est à 140k€ ?

J’ai regardé pour toi, tu es vers la fourchette haute. Donc si c’est dans un bon quartier de Troyes, quartier le mieux valorisé c’est ok. Sinon laisse tomber.

Vis à vis de l’isolation des murs, il va falloir respecter certains isolants.
Je te donne une astuce gratuite. La TVA sur l’isolation c’est 5,5%, mais l’électricité et la peinture aussi si c’est sur le mur que tu as isolé. (ca ne s’applique que pour location nue)
Pareil pour l’isolation des combles et le plafond.

Tu as donc oublié l’électricité, car si tu isoles les murs tu as forcément des prises électriques et des interrupteurs à installer sur le mur.
D’autre part, un appartement classé F en général a un vieux système électrique qui n’est plus aux normes.

Pour arriver en D ce que je fais régulièrement, il faut que tu fasses une isolation des murs intérieurs, isolation des combles, VMC, fenêtres, ballon d’eau chaude et radiateurs programmables
Je valorise beaucoup l’isolation si j’étais acheteur particulier car ce sont des travaux lourds.
Alternativement tu as les techniques d’escrocs pompe à chaleur (pas applicable dans ton cas), clim réversible…qui visent juste à faire monter de lettre sans résoudre les problèmes de fond.
Pour arriver en C c’est la même chose mais il faut être pris en sandwich par d’autres appartements.

Et je crois que maintenant il vont rajouter les pare soleil.

[Chokol8]

Bonjour Simon,

J’ai l’impression que tu débutes complètement au vu de ta question.

Je lis « me lancer dans l’achat-revente de biens immobiliers »
Donc pour ce type d’opération c’est du marchand de biens et la stratégie n’est pas du tout la même que pour les autres stratégies.
La stratégie du marchand de bien c’est d’acheter quelque chose de pas cher avec un problème et souvent assez grand. Réaliser certains types de travaux, souvent du gros œuvre et revendre à un investisseur ou un particulier qui va faire d’autres travaux plus précis.
Exemple à ton échelle: Tu achètes une maison, tu la divises, tu crées un escalier pour monter au 1er, tu crées les compteurs électriques et eau, tu refais le toit qui est pourri et tu crées la copropriété.
Puis tu vends séparément le rez de chaussée et le 1er étage.
Tout ca en l’espace de 6/12/18 mois

Par contre, les histoires de plans, de DPE etc ça ressemble plus à un investisseur bailleur (ce que je fais).
Je fais la même chose que ce que j’ai indiqué pour le marchand de bien, par contre je continue les travaux pour obtenir un produit fini.
Et ça demande beaucoup de travail.

Par ailleurs, tu n’as pas du tout abordé l’aspect fiscalité et l’aspect exploitation du bien.

Vis à vis de ton document, c’est bien essayé mais c’est pas du tout ça. T’es très loin du compte.
Pour certains aspects fais des tableaux.
D’ailleurs faut faire de l’excel pour que ca soit dynamique.

Toi t’achètes un bien 125k€ et tu me dis tranquillement que tu dois le louer 2336 nuits pour te rembourser ces 125k€…tranquillement…dans le pays le plus taxé du monde.
Airbnb ne prend pas de commission ? Il n’y a pas de taxe de séjour ? Pas de taxe foncière ? Pas de charges de copropriétés ? Pas d’imposition sur le revenu ? Pas d’assurance propriétaire non occupant ? Pas d’intérets à la banque parce qu’en fait les 125k€ tu les avais dans la poche ?
Et j’ai regardé des vidéos sur la courte durée: pas de serrures connectées ? etc etc.

Bref, mais en effet le mieux que tu puisses faire c’est ce que tu fais.
Essaie d’accompagner quelqu’un gratuitement (dans ta ville si possible), regarde toutes ses erreurs, essaie de l’aider. Et fais le bilan.
Normalement déjà au bout d’un seul projet de bout en bout tu vas sentir un gros gros progrès.
Si tu aides 3 personnes ça sera pas mal, et après il faudra mettre en action toi même pour apprendre.

[Lorenzo4]

Bonjour,

Quand tu énonces les prix de tes travaux que tu as réalisés, est-ce que les travaux sont réalisé par un artisan ou c’est juste l’achat des matériaux et les travaux sont réalisé par toi ?

Et est-ce que les travaux dit « d’isolation » comprennent la peinture des cloisons créées?

Merci pour tes réponses

[Chokol8]

@Lorenzo4

Quand tu énonces les prix de tes travaux que tu as réalisés, est-ce que les travaux sont réalisé par un artisan ou c’est juste l’achat des matériaux et les travaux sont réalisé par toi ?

Non ce sont des travaux réalisés par des artisans RGE la plupart du temps.

@Lorenzo4

Et est-ce que les travaux dit « d’isolation » comprennent la peinture des cloisons créées?

Non mes projets de renovation sont sur minimum 200k€ de travaux avec artisans RGE donc j’ai un peintre et j’ai un plaquiste pour l’isolation.

Je ne sais plus où je l’ai écrit mais je te déconseille vivement de ne pas faire les travaux.
Si tu as envie de faire les travaux, essaie de choisir un type de métier et te spécialiser dessus. J’aurais une préférence pour le carrelage ou la peinture.
Il faut éviter de faire électricité et isolation/plaquage qui sont interdépendants.

Je l’ai écrit aussi quelque part. Lorsque tu achètes des matériaux toi même tu paies une TVA à 20%, si c’est un artisan soumis à TVA tu paies 10% (ou 5,5%) pour matériaux et pose. Ca rattrape un tout petit peu mais pas beaucoup j’en conviens.

[Lorenzo4]

Merci pour tes réponses.

Je fais des rénovations avec mes parents depuis que j’ai 14 ans donc je sais faire beaucoup de corps d’état, notamment électricité, placo et plomberie.

J’ai posé ces questions pour savoir si la peinture était inclus dans ton prix.

Je suis d’accord avec toi sur le principe de la TVA à 10% au lieu de 20% sur les matériaux, cependant si tu as une société tu peux récupérer la TVA sur les matériaux en fonction de l’opération que tu fais. Par contre tu redonnes la TVA à 20% quand tu revends l’immeuble / appartement / maison.

C’est un prévisionnel bien détaillé qu’il faut faire pour tout prendre en compte notamment les frais de gestion et les assurances à ne pas oublier.

[Chokol8]

@Lorenzo4

Je suis d’accord avec toi sur le principe de la TVA à 10% au lieu de 20% sur les matériaux, cependant si tu as une société tu peux récupérer la TVA sur les matériaux en fonction de l’opération que tu fais. Par contre tu redonnes la TVA à 20% quand tu revends l’immeuble / appartement / maison.

Alors oui attention, car tu peux être en société mais ne pas être soumis à TVA (en dessous de certains seuils).
Par exemple si tu as une SCI à l’IS et que tu fais du nu, tu vas essayer de ne pas être soumis à TVA.
En plus la TVA dans le bâtiment est plus faible donc l’intérêt est moins grand d’éviter la TVA.
Quand tu revends l’immeuble en société à l’IS, c’est l’IS que tu paies. Globalement ta plue value.

@Lorenzo4

Je fais des rénovations avec mes parents depuis que j’ai 14 ans donc je sais faire beaucoup de corps d’état, notamment électricité, placo et plomberie.

Donc là tu dois te poser la question: quel est ton taux horaire sur ton métier habituel et quel est le taux horaire de mes artisans.
Mon taux horaire personnel est de 100€/h (avant tout impôt). Le taux horaire de mes artisans est bien en dessous donc je délègue.
Ensuite, il faut prendre en compte la fatigue, les automatismes et les outils.
Si t’as un type qui fait toute l’année du carrelage ou du placo, il va aller plus vite, même si tu sais faire. Il a peut être aussi un peu de stock ou quelques outils spécifiques sous la main.

L’un des seuls avantage de la faire soit même est que tu peux montrer à la banque une très bonne rentabilité.
Tu achètes + achats de matériaux, tu refais à neuf et tu loues au prix du refait à neuf, c’est sur que tu vas être en cash flow positif.
La banque va te considérer comme un bon investisseur.
Mais cette stratégie n’est pas scalable. Elle s’adapte bien à des petites surfaces où tu peux faire les travaux pendant tes congés + week end. Tu poses tes 4/5 semaines de congés et tu fais tous les travaux.

Les artisans peuvent aussi, quand ils l’ont décidé te faire gagner de l’argent.
Un de mes amis m’a dit, qu’un artisan avait acheté un 30m2, il a ramené toute son équipe (4 ou 5 employés) et en 10/15 jours l’appartement était complètement refait à neuf versus 1 mois pour toi tout seul.
Résultat: il va louer 1 mois avant toi.

Par contre, les artisans et les personnes qui font les travaux eux mêmes savent mal négocier leurs achats et leurs prêts à la banque.
Donc ils perdent leur avantage compétitif sur ces aspects.

[Lorenzo4]

Concernant la TVA, de société MDB, garder ton travail « classique » et faire les travaux sur ton temps libre pour avoir plus d’argent à la fin de l’année si ton opération d’achat / revente c’est bien passé, pour l’instant je touche du bois tout c’est bien passé !

Tout est question de point de vue, personnellement je prends plaisir à faire les travaux moi même, je trouve cela satisfaisant quand tu regardes le résultat final.

Quand tu fais du locatif c’est sur que le temps est compté pour rembourser le crédit si tu n’as pas pu obtenir de différé ou autre. La relation avec la banque est importante pour pouvoir continuer à enchainer les biens en location.

Tu as raison sur le principe de faire travailler les autres si cela te rapportes plus de faire ça et beaucoup de monde aujourd’hui préfère prendre un artisan que de faire les travaux eux-mêmes afin de gagner du temps sur autre chose. C’est la où tu vois ce qui sont bon en négociation et ceux qui ont du mal à négocier comme tu viens de l’évoquer.

[Marion32]

Merci beaucoup pour l’éclaircissement chockol !
Effectivement j’avais zappé la partie électricité c’est pas faute d’avoir vu les copains refaire des isolations en plus
Mouai donc un poil cher et un peu trop d’embetement vis à vis de mon profil.