Ce que j'aurai aimé savoir sur l'investissement étant plus jeune

Pour faire de l’effet de levier hors immobilier:

  • Avance dans le cadre de l’assurance-Vie, PEA ou CTO
  • Utilisation de la marge d’un CTO (ex: DeGiro)
  • Utilisation d’un crédit accordé après hypothèque

Warning: Je vois beaucoup de gens qui se sont lancé très récemment sur la bourse et l’immo (c’est facile de se lancer après 10 ans de hausse des marchés). L’utilisation de l’effet de levier à mauvais escient est le chemin le plus rapide…vers la ruine.

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Plus jeune j’aurai aimé savoir bien des choses mais surtout :

  • Ton conseiller financier est un commercial. Et les 7 autres qui suivront en 12 ans c’est pareil.
  • Les produits qu’il te proposera sont trop chargés en frais (en fait je l’ai toujours compris c’est pour ça que j’ai jamais rien ouvert dans ma banque…)
  • Il existe ailleurs des AV avec moins de frais (Ah ça y est j’ai découvert des alternatives, ma barbe pousse)
  • Il est important de prendre date sur des AV et un PEA (ben oui mais l’autre me proposait des produits avec 60 lignes de frais)
  • La bourse ce n’est pas que du trading et Space Mountain (ah on peut mettre le graphique sur 5 ans ? 10 ans ?)
  • Ta première résidence principale ne sera pas ta dernière c’est juste un investissement (je l’ai toujours pensé même quand j’ai acheté mais j’aurai du voir un peu moins gros et sur un peu moins longtemps).

Bonus :

  • Le Bitcoin va monter à 60k$
  • Le résultat de l’Euromillion du 13/02/2009 sera le 52-32-09…
  • Tu vas tripler ton salaire sur 10 ans alors arrête avec ton épargne de surprécaution
  • Tu vas vivre au moins jusqu’à 35 ans
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Tripler son salaire en 10 ans ? Wow, c’est possible ça ?
Et pour l’Euro million, tu n’aurais pas été crédible: le 52 n’existe pas sur la grille, on ne me la fait pas à moi :stuck_out_tongue:

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Très bon @Dado ! Même retour de mon côté sur la RP : viser moins gros et sur moins longtemps pour la première, ne pas chercher à blinder la capacité d’emprunt.

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Effectivement je n’aurai pas été bien aidé avec le 52 :blush:. Certains sont vigilants ici ! Et sont joueurs :+1:

Oui tripler en 13 ans c’est pas si impressionnant quand le point bas est vraiment vraiment bas.
Le genre de bas qui donne une valeur à l’épargne du seul fait de son existence et qui donne au risque un air de luxe qu’on ne peut pas se permettre (ou qu’on ose pas se permettre).
Mais ça m’a donné de très bons réflexes de consommation.

J’aurai été gagnant à seulement doubler le double :rofl:

NB : en euros constants finalement ça ne fait que x2,5

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Vous avez de bons livres d’économies à proposer ?

Je suis pas d’accord avec cette analyse. J’ai acheté il y a 6 ans ma première RP. L’emprunt que nous avions souscrit à l’époque nous semblait énorme malgré notre courtier qui disait que nous pouvions emprunter plus sans problème. Maintenant avec 2 enfants, nous cherchons à acheter plus grand et toujours dans le même cadre de vie qualitatif…sauf qu’entre temps les prix où j’habite ont pris plus de 30% et les biens auxquels je pouvaient prétendre il y a encore 5 ans sont aujourd’hui inaccessibles…

Sympa et inattendu la tournure de la discussion concernant la RP. Moi je suis du sud, j’aime la pierre, je me suis très jeune endetté sur 35 ans pour construire la maison de mes rêves en Provence… Bien avant d’avoir la moindre notion d’épargne et de gestion de patrimoine tout ça tout ça…
Maintenant je me dis :

  • ma maison est géniale j’ai bien fait
  • je l’avais déjà prévue trop grande, donc j’ai jamais eu l’idée d’en faire une plus grande…
  • j’ai pu un peu optimiser en rachetant mon prêt, ce qui a ramené l’endettement de 35 ans à 30…
  • je savais au moment ou j’ai signé que je resterai là jusqu’à la retraite au vu de mon activité professionnelle, donc pas de préoccupation de ce type (mobilité professionnelle, etc…).
  • et probablement plein d’autres trucs qui ne me viennent pas à l’esprit…

En synthèse, la RP, c’est vraiment du cas par cas !
C’est très difficile de faire des généralités.
La compter dans ton patrimoine, c’est une chose, et je pense qu’il faut le faire… Mais pour conclure et répondre à Dado, moi ça sera la dernière, je le savais dès le départ, et 20 ans après l’acquisition, j’ai toujours la même impression.
Alors c’est sur, si j’avais fait un gosse de moins, j’aurai fait plus petit, et j’aurai pris 40000 E de bitcoin en 2009 (sauf qu’à l’époque ça me serait pas venu à l’esprit)… Mais bon faut vivre.
Donc en gros d’accord à 200 % avec tout le reste, on a du avoir un cheminement assez proche. Pour la RP, c’est plus dur de donner des conseils aux autres participants, car c’est vraiment au cas par cas…

@FredO : j’allais répondre la même chose à @Thomas sur le cas par cas quand j’ai lu sa réponse.
Effectivement c’est du cas par cas et j’ai une expérience totalement différente de ma RP.
J’ai acheté seul et célibataire ma maison. Un endettement maîtrisé en pourcentage et sur 20 ans.
Mais en étant célibataire je me doutais bien que ma future compagne aurait envie d’autre chose, de quelque chose à nous.
Aujourd’hui je suis avec quelqu’un qui est propriétaire aussi, d’un appartement qu’elle loue du coup en LMNP et on vit chez moi.
Moi je me dis que j’aurai du prendre une maison sur 15 ans et j’aurai remboursé plus de capital et ma compagne se dit que ses charges grèvent son investissement alors que lorsqu’elle habitait son appartement elle payait des charges pour du confort.

Aujourd’hui on cherche une RP commune, je revendrai ma maison avec une plus-value certaine mais tout aurait été plus fluide et plus intéressant financièrement si j’avais vu un peu moins grand tout en ne rognant pas forcément sur la qualité de vie.

Quel est ton niveau @Theo ? Une thématique en particulier ?

J’en entends pas du bien…
J’ai failli passer par eux mais les rendements annoncés sont faits sur des coins de table (un peu comme les agents immobilier quand on visite un bien ahah).
Je connais 2 personnes qui ont voulu passer par eux mais au dernier moment n’y sont pas allés car les chiffres (une fois re-vérifier par soi-même) sont juste mauvais.

Les frais quant à eux sont élevés mais si la renta suit derrière, je pense que c’est pas un problème.

Je passe cette année par une entreprise dans le même style mais je préfère attendre la fin du projet d’avant de me prononcer dessus.

PS : un avis complet https://www.reddit.com/r/vosfinances/comments/lpxfg6/feedback_mon_avis_sur_masteos_immobilier_locatif/

Bonjour @AxelParis, n’hésite pas à nous faire un retour sur l’entreprise par laquelle tu es passé car je suis en pleine réflexion sur ce sujet. Un grand merci d’avance!

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J’y manquerai pas :slight_smile: ça sera même très certainement le sujet d’une vidéo dédiée.
Actuellement ils ont visité une dizaine de bien, il y en avait un qui a failli le faire mais encore trop cher au m2. On avance sur un 2e bien en ce moment même, ça devrait se concrétiser dans les semaines à venir j’espère.

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Hello @AxelParis, ton projet s’est finalement concrétisé? Si c’est le cas, je suis bien intéressée par ton partage d’expérience car je me tâte entre plusieurs entreprise pour mon projet !

Hello @xeJ , à mon plus grand regret…non.
La raison : Les banques m’ont pas suivi avec pourtant 20% de taux d’endettement, de l’épargne et déjà un appart. C’est à n’y rien comprendre :confused:

Je ferai prochainement une vidéo un peu « story time » pour expliquer plus en détails ce que j’ai peu apprendre de cette expérience. Car même en l’ayant vécu comme un échec, j’en ai tiré plusieurs leçons ^^

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Hello @AxelParis ,
Je me permet d’intervenir en tant que fondateur de l’une de ces sociétés clé-en-main.
Je suis étonné que ton dossier ne soit pas passé avec seulement 20% de taux d’endettement. Tu calcul ce taux comment (la méthode différentielle n’étant plus acceptée par les banques) ? La société clé-en-main avec laquelle tu travaillais ou ses partenaires n’ont pas pu t’appuyer sur le sujet ?
D’autre part, je serais super curieux d’avoir ton retour d’expérience sur le clé-en-main: qu’est-ce qui s’est bien passé ? ou moins bien passé ? Si tu as fait une vidéo sur le sujet je suis preneur.

Hello @Florent
Je te rassure, je suis le 1er surpris ! A priori, voici les probables causes de l’échec de mon financement :

  • profil trop « fragile » jugé par la banque (statut de micro-entrepreneur, 15k de CA en 2019, 32k en 2020 et 37k actuellement sur 2021 mais les banques ne l’ont pas pris en compte)
  • période de grandes vacances (ma conseillère est partie 3 semaines en vacances et l’effectif de l’agence était divisé par 2 pendant tout l’été)
  • période COVID, les banques sont frileuses pour les indépendants (encore 2 amis en micro qui n’ont pas eu, eux aussi leur financement)
  • une piètre conseillère et j’insiste vraiment dessus. Quand je lui fais un dossier .zip avec TOUS les documents et avec multiples allers/retours ose me donner un refus 10 jours APRÈS ma date d’échéance pour obtenir le crédit, c’est honteux.

Pourtant, je vois dans mes avantages :

  • contrat en alternance jusqu’en fin 2022 et donc possibilité de CDI (mais pas de promesse d’embauche, je veux juste dire que le domaine du développement informatique est clairement hyper porteur)
  • déjà propriétaire d’un petit appart à 35k (sans crédit dessus)
  • épargne de côté (mais je suis multi-bancarisé, ça doit pas aider)
  • CA de micro-entreprise en forte progression (mais les banques s’en *****)

Pour le détail du calcul des revenus, c’est très simple : ils ne comptent pas les revenus d’alternance, aides, primes, dividendes, pension alimentaire.
Donc dans ma balance, j’ai CA de micro + revenus locatifs.
Pour le CA, ils ont pris 2 ans d’activité et ont appliqué à abattement de 50% (alors que j’ai aucune dépense et j’ai 80% net dans ma poche mais bon, c’est le standard).
Je me retrouve avec environ 1000€/mois de revenus estimés pour ma micro + 270€/mois de revenus locatif (70% de 410€ HC).
J’arrive à 1200-1300€/mois pour un projet dont la mensualité est de 300€/mois.

La raison que j’ai eu c’était : « profil trop faible et on finance pas en dehors de la région » => BULLSHIT.
Ils avaient probablement pas envie de s’emmerder avec mon profil « non-CDI ».

Nope la boite par laquelle je passe m’a juste aiguillé et expliqué la démarche à faire mais le financement c’est à moi de le gérer avec ma banque (j’en ai fait une autre mais c’est l’organisme de cautionnement qui a dit « nope »).

Pour la partie retour d’expérience sur le suivi, pour le moment je ne préfère pas me prononcer car pour eux, comme pour moi on préfère communiquer dessus après une opération successful ce que j’espère. Donc je suis reparti pour me remettre aux fourneaux et une fois le dossier bouclé à 100% je ferai un gros contenu dessus (vidéo complète) :slight_smile:

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Bonsoir Axel,
A propos du délai de réponse de 10 jours de la banque que tu trouves honteux,
→ Sérieusement, pendant les grandes vacances, avec une conseillère absente, sachant que si le dossier transite par Crédit Logement, ils mettent minimum une semaine à statuer, que le gain de l’opération en année 1 si tu n’as pas négocié est de 200 euros bruts environ (sur la base de ta précédente opé de 40ke x0,5% de marge), que la saisie, la vérification prennent 1h30 minimum, que compte tenu du profil multibancarisé que tu décris ton scoring et ton pnb ne doivent pas être très élevés, je trouve que le délai de réponse de 10 jours, quelle que soit la banque et la décision finale est plutôt sympa ! Essaye de contacter une mairie ou un notaire au mois d’août !
D’autre part s’ils n’avaient pas eu envie de s’emmerder comme tu dis, ils n’auraient même pas pris le temps de monter le dossier et d’échanger avec toi. Personnellement, je veux bien les coordonnées de cette « piètre conseillère qui ose mettre 10 jours à te répondre ».
Bonne soirée

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Le côté multibancarisé je suis certain que ça n’aide pas je me suis souvent posé la question du bien que ça me faisait pour mes investissements et du retour de bâton lorsque je voudrais souscrire à un crédit immobilier.
J’hésite encore à passer au 100% en ligne sachant que je suis déjà 80% en ligne juste pour ça.

Je me dis que la banque va regarder mon profil et va se dire illico : il va changer d’assurance prêt, il va nous balancer notre CB à la figure quand elle ne sera plus gratuite et ne jamais souscrire à un quelconque produit chez nous. Au final le seul gain pour eux est celui du crédit.

Alors dans ce cas là je pense qu’il faut passer par des sociétés, des courtiers ou des banques dont le crédit est le principal métier.
Par exemple le Crédit Agricole a des agences spécialisées « Habitat Conseil » qui se dédient au crédit immobilier, on peut penser à des courtiers bien implantés au niveau local (pourquoi pas l’occasion de nouer une relation privilégiée) ou bien des organismes comme CAFPI.

L’immobilier c’est aussi de l’humain, des relations et parfois des concessions.
N’abandonne pas et fait le tour, trouve quelqu’un ou quelques uns qui adhère à ton projet et qui t’accompagne.

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Complètement d’accord. Perso j’ai noué petit à petit des relations privilégiées avec mon courtier. Voulant initialement garder de la distance vu les thématiques financières abordées, nous sommes finalement passés petit à petit au tutoiement et aux nouvelles/photos régulières concernant la famille/enfants. Outre le fait que ce soit une personne attachante, jai également été très heureux quand il m’a négocié à prix réduit un prêt de 350 kE en multiprêt à respectivement 0.45 et 0.6%…

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