Comment gérer un mauvais achat immobilier

[Hugo249]

Merci pour ton retour. J’avais pas pensé à la lcd en effet faut que je me renseigne.

Et faire des travaux pour essayer de revendre un peu plus tu penses que c’est intéressant? Je me dis que refaire une belle cuisine et une belle salle de bain ça peut permettre de revendre un peu plus cher et de limiter la casse.

[Marc61]

Et faire des travaux pour essayer de revendre un peu plus tu penses que c’est intéressant? Je me dis que refaire une belle cuisine et une belle salle de bain ça peut permettre de revendre un peu plus cher et de limiter la casse.

Bof car il faut faire les travaux avec le bien sur le bras et pas sur que ton bien augmente de la valeur que tu auras mis dans les travaux.

A moins de faire soi-même je pense que c’est quasi neutre au niveau du prix.

[Yannnnnn]

J’ai fait des simus, si les chiffres annoncés sont vrais, ça voudraient dire qu’ils ont pris un prêt à 4.5% TEG en 2008 (1 an après livraison sur 25 ans) avec 1033€ de mensualité et qu’ils n’ont attendu que 2022 pour renégocier à 0.95% (en comptant les pénalités de rachat de crédit) !
C’est un peu dramatique, alors que tout le monde renégociait en 2013-2016 à 1.7% - 2.4%

Après, faut voir aussi l’opération dans son ensemble et ne pas considérer que la MV sur l’achat, il y a certainement une économie d’impôts réalisée, et des loyers encaissés.

Pour le futur, il faut faire table rase du passé, et considérer :

• Revenus dégagés (loyers - charges - impôts) / an net vs valeur de vente potentielle pour voir la rentabilité.
  Si vous vendez, est ce que vous avez une meilleure solution de placement de cet argent ?
  Maintenant que le crédit a été renégocié à si faible coût, ça me semble pas le meilleur moment pour vendre

PS : m’étonnerait que le locataire soit chaud pour acheter cet appart vu le loyer qu’il paie.

[Hugo249]

Merci pour ta réponse. Je n’ai pas tout les détails sur le prêt mais il me semble qu’il a été renégocier en 2016. Faut que je me renseigne auprès de mes parents.

Pour ce qui est de ce que l’on veut faire après la vente, on sait pas trop.
Soit on achète autre chose qui gênera un loyer qui couvrira la mensualité mais ça me semble impossible.
Soit on place en bourse.
Soit on solde le prêt, on oubli tout et on abandonne l’investissement. Mes parents seront à la retraite l’année prochaine et on a vraiment l’impression d’avoir louper le train de l’investissement et que c’est trop tard pour quoi que ce soit.

Je suis très curieux de savoir ce que tu en penses.

[Spacewolf]

Autre piste à regarder vis à vis du prêt: son assurance. C’est peut-être là que la banque se gave (vu l’âge de vos parents c’est même fort probable). Changer l’assurance du prêt permettrait de diminuer les mensualités sans toucher à la partie taux.

Dans les pistes après vente, si vous souhaitez rester dans de l’immobilier mais sans les emmerdes, il y a la piste des SCPI en allant sur une jeune et diversifié (genre Corum, Iroko…).

[Yannnnnn]

Si tes parents sont à la retraite l’année prochaine, il faudra :

• voir s’ils peuvent se permettre d’assumer le cashflow négatif pendant 8 ans
• refaire le calcul de rentabilité avec leurs nouveaux revenus (imposition en baisse), la perte, elle a eu lieu au moment de l’achat
• regarder si psychologiquement ils sont prêts à conserver un investissement qui n’a pas été bon.

Quant à l’alternative de la bourse, attention à la tolérance au risque des personnes concernées (je suis 100% actions, mais mes parents ne le veulent pas, donc ils ont genre 10% d’actions)

Perso, si la renta n’est pas folle mais pas horrible, et qu’ils peuvent assumer le cashflow négatif, j’attendrais que le locataire parte ou une période plus propice pour le mettre en vente.
Et je redirigerais l’épargne vers un mix qui ne demande plus d’effort d’épargne