Je cherche des clarifications notamment sur les cotisations sociales à payer en LMNP car j’entends et je lis de tout et n’importe quoi.
Voici la situation :
Je loue deux logements en Airbnb avec des recettes totales d’environ 35000€.
J’ai environ 22000€ de charges déductibles.
Je reste cependant en statut LMNP, malgré que les recettes soient >23000€ car elles ne dépassent pas les revenus du foyer fiscal.
Je suis travailleur frontalier en Suisse, vivant en France (cela a t’il un impact sur les cotisations à payer ? J’en paye déjà chaque mois à l’URSSAF sur mes revenus de salaire).
Je suis toujours en déficit foncier, au moins encore pour l’année qui vient, ensuite je devrai sans doute passer par la case imposition (TMI actuelle de 30%)
Donc j’aimerais avoir quelques précisions sur ces cotisations sociales qu’il faut visiblement payer pour les LMNP >23000€ en LCD.
Visiblement il y a 3 régimes différents auquel il est possible de s’inscrire ?
Quel est le mieux ?
Comment se combinent cotisations sociales + impôts ?
J’ai lu qu’en SSI ce serait environ 35% de cotisations sociales sur les bénéfices donc dans mon cas environ 35000-22000 = 13000*0,35 = 4550€ de cotisations sociales ?
A cela se rajouterait 30% d’imposition sur les bénéfices après charges déduites ? Soit 13000*0,3 = 3900€
Donc pour un total impôts + cotisations de 8450€ ??
Est ce correct ? Les cotisations sont elles déductibles des bénéfices imposables ? Le fait d’être frontalier change t’il qqch à ce calcul ?
Comment éviter un tel massacre fiscale ?
Hello,
Rapproche toi de ton cabinet comptable qui traitera parfaitement ce cas pour ta situation. Ce que tu apprendras ici pourra être remis en question par ton Expert comptable.
Si tu bénéficies d’une couverture sociale suisse, tu ne payes qu’une partie des cotisations sociales (7,5% de mémoire).
Par contre, pour le calcul des revenus du travail, tu dois vérifier que les revenus hors France sont à comptabiliser ou pas, auquel cas tu bascules LMP.
Dans tous les cas, les cotisations que tu auras à payer sont déductibles des revenus locatifs.
Ayant un LMNP avec un comptable traditionnel je réfléchis soit a changer de comptable soit a passer sur le mode web dont vous faites référence.
Je fais de l’amortissement immo pour être à zéro ou négatif.
Cependant j’ai 3 nouvelles questions ?
A) je paie 464€ TTC tous les 6 mois pour uniquement 1 appartement, est-ce la moyenne des experts comptables ? Soit quasiment 1000€ TTC/an de frais comptables.
B) J’ai 180€ ttc/an de CEGAICO soit disant obligatoire et ça m’aiderait a être à zéro. Hormis leur site web je ne trouve pas grande chose. Comment s’appelle ce genre d’organisme ? Si c’est pas obligatoire sur quoi je peux m’appuyer pour le justifier ?
C) ma CFE est passée de 256€ a 543€ en un an, l’explication du comptable est : L’augmentation de la CFE s’explique par une hausse des bases d’imposition et des taux de fiscalité directe locale votés par les collectivités locales.
Salut, tu es dans la fourchette chère !
Pour 1 bien, une solution autonome de coûtera 260 balles environ, donc tu divises par 4.
La plupart des solutions sont liées à un OGA (Organisme de Gestion Agréée) et permettent de déduire les 2/3 en réduction d’impôt. Encore faut-il qu’ils t’indiquent comment récupérer cet argent dans ta déclaration de revenus.
Perso, j’ai OGI France, qui coûte 100€ par an au lieu de 180€ pour toi. C’est pas du tout obligatoire, et tu n’accède à la réduction d’impôt que sous certaines conditions (hors indivision, fiscalisé en France).
La CFE est un impôt local difficile à évaluer en amont. Mais tu peux le limiter en demandant un dégrèvement de CFE si le montant demandé est supérieur à 1,531% de la valeur ajoutée. C’est un calcul que ton comptable doit faire pour toi, sinon c’est une buse.
En gros, la valeur ajoutée, c’est les revenus locatifs - les charges (hors impôts, taxes, et amortissements).
Je te conseille d’envoyer dès maintenant un courrier de fin de mission à ton comptable, avant de rater la période de préavis de départ mentionné sur la lettre de mission que tu as signée.
Super, merci c’est très clair. Je vais regarder ça rapidement.
Si je prends Qlower, ce logiciel se connecte a un OGA comme tu le dis, mais puis-je prendre OTI dans mon département ou dois-je rester avec CEGAICO et voir avec eux comment ils s’interfacent avec Qlower ou autres ?
Pour la CFE je me renseigne.
Bon dimanche.
En général, un logiciel a son OGA préféré avec lequel il est interfacé. Mais si tu veux conserver le tiens, il n’y a pas de problème. Compare les prix des OGA, ca va du simple au triple !
Très bonne explication, pour compléter je rajouterai que le plafonnement de CFE est possible jusqu’à la cotisation minimum (s’il y en a une sur l’avis d’imposition) et qu’une exonération est possible sous conditions pour les personnes qui réaliseraient moins de 5000€ de CA annuel.
Bonjour Baptiste,
Effectivement, si tu n’as aucun autre revenu en France c’est bien le statut LMP qui doit s’appliquer. Le régime le plus intéressant pour un résultat à 0 ou déficitaire (la majeur partie des cas dans le cadre d’une activité de location meublée) est le régime des travailleurs indépendants pour que les cotisations soient calculées sur ton résultat et non pas ton CA avec un minimum d’environ 1250€ par an.
J’ai plusieurs amis dans le même cas que moi, travailleurs frontaliers en Suisse qui louent plusieurs appartements en meublés et touchant donc plus de 23000€ par an de cette activité et tous se déclarent en LMNP.
Alors j’ai un doute là dessus… est ce qu’on aurait donc tous tort ?!
Et concernant les cotisations sociales, je vais dépasser largement les 23000€ de revenus et mon CA sera très positif, donc logiquement des cotisations sociales exorbitantes à payer ?
Comme dans l’exemple que j’ai estimé plus haut ?
C’est pas vous qui avez tord, c’est votre comptable qui fait mal son boulot.
il faut comparer aux revenus locatifs meublés les revenus dans les catégories des traitements et salaires au sens de l‘article 79 du CGI.
Donc plus de 23 000€ → LMP. C’est limpide.
Par contre, pour les cotisations sociales, ça dépend si vous cotisez déjà un régime
de protection sociale dans un autre pays de l’Union Européenne (donc pas la Suisse). Sauf s’il existe une convention fiscale avec le pays de résidence fiscale (dont la Suisse).