Bonjour à tous,
J’aurais besoin d’avis ou de retour d’expérience concernant une stratégie à laquelle j’ai pensé pour me préparer à mon 1er achat immobilier (d’ici 2-3 ans je l’espère).
Voilà, je viens d’obtenir mon diplôme et un CDI donc je commence à penser à faire l’achat de ma résidence principale, le problème c’est que plusieurs indicateurs me poussent à penser que je devrais attendre au moins 1-2 ou 3 ans pour acheter :
Les taux de crédits encore trop élevé à mon goût
Avoir une situation + stable (car je démarre ma période d’essai de 4 mois + 2 mois renouvelable)
Potentiellement augmenter mon salaire (actuellement entre 2800-3700 brut primes incluses)
Avoir le temps de construire un apport
J’ai un micro crédit de 3000€ en cours de remboursement qui se termine d’ici 2 ans
Je chercherais probablement à acheter seul sur Lille et ses alentours pour une valeur de 170k à 260k (je sais que la fourchette est élevée mais je suis pas encore certain de tous mes critères et en faisant des recherches c’est à peu près les prix des biens qui m’intéresse)
Ma question concerne surtout l’apport, actuellement j’ai un PEA ouvert fin 2023 avec 20k € dans lequel j’investis chaque mois mais je ne souhaite pas piocher dedans pour mon apport (et dans tous les cas d’ici 2-3 ans je n’aurais pas encore réalisé les 5 ans du PEA).
Donc j’aimerais ouvrir un CTO (potentiellement chez boursobank comme mon PEA) et investir une partie de mon épargne dessus pour me construire mon apport et ainsi retirer la somme qu’il me faut d’ici 2-3 ans en sachant que je pense pouvoir épargner un peu plus de 1000€ par mois (mais je ne sais pas encore à combien de % j’investirais sur ce CTO en sachant que je compte également investir sur mon PEE d’entreprise et j’aimerais continuer d’investir sur mon PEA également). Je précise que j’investis que sur des ETF (je ne fais pas de stock picking, sauf sur mon PEE d’entreprise ou je vais investir directement dans mon entreprise une partie de mes primes)
Je sais que la bourse reste risquée et que potentiellement quand je voudrais acheter ça pourrait être une une mauvaise période pour vendre mes actions et dans ce cas précis je repousserais mon projet immobilier tant pis.
Est-ce que quelqu’un à déjà fait quelque chose de similaire, est-ce une mauvaise idée ?
On ne sait pas combien tu as aujourd’hui sur tes livrets, mais à un horizon de 2/3 ans, je n’irai pas en bourse.
Blinde tes livrets + fonds euros boosté sur AV.
1000€ d’épargne mensuelle me parait ambitieux avec un salaire de 2800€ brut par mois (2000 net 2500 avec prime) mais je ne connais pas ton train de vie, c’est possible !
En tout cas, pour un achat de RP à 3 ans dans ton budget, je mettrais 500€ / mois sur mes livrets et fonds euros pendant 3 ans pour me construire 20k€ d’apport pour ta RP. Le reste tu peux continuer d’investir sur ton PEA.
D’accord merci de ton retour, en fait j’ai un LEP (qui va disparaitre bientôt) avec 10k € dessus et 6k € sur un livret A. J’avoue que de mettre + sur des livrets ca me frustre un peu surtout aujourd’hui (je pense que j’aurais plutôt envie de mettre sur des livrets d’ici 1 an ou 2 quand je serais proche de mon achat).
Je ne sais pas non plus combien d’apport j’aurais besoin, si aujourd’hui on peut emprunter 200k € avec 3000€ net de salaire, je me dis qu’avec les taux qui baisseront (je l’espère) + une augmentation de salaire d’ici 2-3 ans, j’aurais potentiellement pas besoin de mettre une somme astronomique en apport (même si il faut aussi prendre en compte l’augmentation du prix de l’immobilier d’ici là).
Pour la capacité d’épargne je pense que ca va le faire, en réalité le salaire en moyenne sera de 3500€ brut en comptant les primes (2800€ brut c est sans les primes). En alternance j’avais 1750€ net et je mettais 1000€ de côté (j’avais quelques aides en + genre APL / une aide mobilité et prime d’activité donc ça me faisait monter à 2100€ net sans impôts) mais si je ne change pas mon train de vie je pense que je peux épargner cette somme.
Je vais quand même réfléchir à blinder mon livret A pour l’apport, c’est surement une solution plus sûr si je ne souhaite pas reporter mon projet au cas où ca se passe mal.
Vois aussi pour quelle raison tu as pris un crédit, si c’était un crédit conso, son taux. Solde dès que possible si son taux est au dessus de l’inflation, et vois si tu vis au dessus de tes moyens ou pas.
C’était un crédit à 0% sur 3 ans que mon banquier m’a proposé, je n’avais pas de raison de le refuser et je n’ai pas réellement de raison de le solder maintenant, bien sûr si je souhaite acheter ma RP avant la fin du remboursement je le solderais
Epargne de sécurité sur un LDDS = 3 à 6 mois de salaire
Epargne pour projet immo sur livret A et fonds euros = 8-10% de ton budget maison, à remplir sur l’horizon de ton projet
Le reste sur ton PEA ou ton CTO en fonction.
200,000€ sur 25 ans, c’est presque 1100€/mois à 3.8%. A 3000€/mois tu dépasses donc les 33% d’endettement, donc c’est un financement qui ne fonctionnerait pas aujourd’hui. Surtout qu’il vaut mieux garder un peu de capacité d’emprunt si tu as des travaux à faire, un crédit conso pour je ne sais quelle raison…
Disons que ton fixe passera à 2500€ net dans 3 ans (2200€ net aujourd’hui + 5% d’augmentation de salaire par an, ce qui est élevé), ta capacité d’emprunt ne sera que de 170,000€ en considérant que les taux vont baisser à 3% (hypothèse).
Je ne connais pas la nature de tes primes, mais elles sont en générale considérée à 90% de la moyenne des 3 dernières années.
EDIT : mes chiffres étaient nets après impôts, je les modifie en net avant impôts.
Merci c’est noté. Par contre comme je n’ai pas encore reçu de fiche de paie, je n’ai pas encore reçu de salaire net, je sais juste mon salaire brut et les primes qui sont dans mon contrat de travail mais comment calculez vous le net ? Sur des sites internet j’ai un peu plus de net (voir photos)
Pour le crédit a 200k c’était pour avoir une idée et c’est aussi pour cela que je pensais à me construire potentiellement un gros apport car je ne suis pas certain de pouvoir emprunter autant d’ici 2-3 ans.
Pour les primes c’est 3 types de primes mais je ne sais pas si elles seront prises en compte par la banque lors du crédit (sauf la participation qui semble être toujours du même montant), les deux autres ne sont pas exceptionnels mais leurs valeurs sont liés aux performances économiques et environnementales de l’entreprise (le mi-prime est la moyenne des primes obtenue par les employés)
D’ailleurs au niveau de la banque pour le prêt, ils considèrent le salaire net après impôt ou avant impôt ?
J’ai modifié ma réponse, je prenais les revenus net après impôts, désolé pour ça
Le simulateur que tu utilises est surévalué. 3.57% c’est déjà rare aujourd’hui, surtout avec un salaire si « bas » (il n’est pas bas, mais les banque ne te dérouleront pas le tapis rouge), et surtout n’intègre pas l’assurance qui comptera bien dans ta capacité d’emprunt ! Cela va grignoter le capital empruntable. Emprunter aujourd’hui 200k€ avec 3k net / mois sera difficile.
Ils considèrent bien le net avant impôt, et comme je l’ai dis 90% des primes moyennes touchées sur les 3 dernières années. Il faut un critère de régularité je pense pour qu’ils le prennent en compte.
D’accord merci, je me doutais un peu que le simulateur était pas forcément ultra précis, après pour le crédit dans tous les cas j’aimerais bien qu’il redescende au moins a 3% ou moins, quand je vois des gens ayant emprunté proche de 1% il y a quelques années ca fait mal, mais bon j’imagine que les taux ne reviendront jamais aussi bas aussi.
Du coup pour les primes je dois attendre 3 ans pour qu’ils les prennent en compte obligatoirement ?
J’ai emprunté à 1% mon premier appart, puis à 0.9% dans ma SCI il y a trois ans, aujourd’hui je signe ma RP à 3.8% haha, ça fait mal ! Mais c’était un taux anormal.
Ce sera à l’appréciation de ton banquier pour appuyer ton dossier ou non ! Personnellement le mien les a prise en compte alors que ça ne fait que deux ans que je touche un variable. Cela dépendra de la santé de tes comptes je suppose.
Pas de soucis, merci de m’accorder du temps en tout cas. Je pense avoir compris que je devrais potentiellement mettre un gros apport pour acheter un bien évalué a 200-250k donc je ferais pas trop le fou sur mon épargne sur le court terme pour me construire un bel apport. Je ne sais pas si je vais ouvrir un CTO du coup, je vais peut etre ouvrir un LDDS et essayer de remplir le livret A et le LDDS pour mon apport
Je pense que c’est un choix raisonnable. 3 ans c’est court et il serait bête de perdre une partie de ton apport et de devoir repousser ton projet. Et de toute façon tu verras dans 3 ans, tu auras peut-être un coup de cœur pour une maison un poil trop chère et sera bien content d’avoir blindé ton livret en conséquence pour augmenter un peu ton apport !
En tout cas, félicitations de penser à ça avant même de toucher ton premier salaire d’adulte (j’entends pas là, pas le salaire d’apprenti haha).
Hello, Avec la baisse des taux que l’ont va sans doute connaitre en 2025, le livret A et LLDS devrait chuter vers les 2% d’intérêts. Intéressant de les avoir car non fiscalisés. Si tu as encore trop de cash je t’invite à prendre un fonds obligataire à échéance en assurance vie ou CTO. Dans ton cas 2026 ou 2027, ca te permet de fixer une date de sortie avec une plus value à échéance, à l’heure actuelle certains fonds comme Carmignac ont un Yield To Maturity à 5.5% par an ce qui est avantageux.
