Crédit Immobillier

Bonjour;
Je me pose quelques questions et aimerais avoir un retour d’expérience, j’ai acquis un bien immobilier en décembre 2022 pour de la location en LMNP, le bien est loué depuis fin janvier.
J’ai fait cet achat en habitant chez mes parents.
-Loyer 650 euros charge comprise (50 euros de charge) et crédit a 595 euros toute assurance incluse.
Je souhaiterais maintenant acquérir un appartement en RP , je dispose de 15k d’apport hors matelas de sécurité, ainsi qu’un salaire a 2200 euros hors prime (5k prime/ an environ), j’ai 21 ans et travaille depuis mes 18 ans. ( en CDI)
Est ce que les banque sont frileuse de prêter avec peu d’intervalle (moins 1 ans dans mon cas) ?
Quel est le calcul effectué par les banque avec 1 premier bien immobillier en location (70% loyer pris en compte) ?
L’idéale serait d’avoir un projet a 110/120k max sur 20 ou 25 ans est ce que cela est envisageable selon vous avec les taux actuel ?
Dernière question est ce que les banque prenne en compte les loyer avec ou sans charge.
Merci d’avance
Bonne fin de week-end

L’intervalle ne joue pas forcément, c’est un peu au cas par cas en fonction de la banque et de la motivation.

Les établissements bancaires prennent de 60 à 100% des loyers nets de charge. Attention, le type de bail pourra être regardé (lmnp habitation principale ou saisonnier) pour apprécier la régularité des revenus.

Le juge de paix sera les 35% d’endettement max demandé par les pouvoirs publics (hcsf). Je n’ai pas fait le calcul ici de façon ultra précise, mais il semblerait que tu sois déjà à 20% environ avec un disponible de 400 eur par mois. Et encore j’ai compté les primes à 100% (elles peuvent être moyennées sur 2 ou 3 ans ou prises en compte partiellement). Ça risque de coincer pour 110k (sur 25 ans à 3,5% ça fait 550 euro et un endettement de 38%). Ça pourrait passer dans la marge de flexibilité (20% de dérogation possible pour les banques), mais impossible de le savoir précisément et surtout avant de monter un dossier.

Bonne chance !

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Le calcul classique des banques c’est somme des revenus / sommes des crédits

Bref même si tu as un cash flow équilibré pour ton LMNP ça va t’handicaper pour acheter une RP.

Je n’ai pas fait les simulations mais a vu d’œil ça passera pas dans le contexte actuel.

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Bonjour @Arthur15,

Et généralement, les banques demandent 2 à 3 ans de revenus pours les LMNP, surtout si tu as un profil junior, sinon elle n’ira à pas eu dessus de 60%. Aussi, en primo-accédant et en début de trimestre, tu peux peut-être obtenir une dérogation pour du 100% voire du 110% (on va te prêter un peu plus car ton profil est censé évoluer, tu peux donc monter au dessus de 35%).

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Merci de vos réponses,
Est ce que avoir une garantie loyer impayés sur mon appartement loué est un atout ? , ainsi qu’un marché très tendu pour location ( aucune difficulté de loué).
De plus j’ai oublié de préciser mais j’ai un PEA avec 16k dessus, principalement des actions a dividendes, est ce que les dividendes sont pris en compte ? (il me semble que non)
Merci

Alors lorsque je montais des crédits immobiliers (ça date pas d’hier). On prenait 80-100% des loyers en considération si assurance loyer impayé et entre 60-80% en l’absence. Les dividendes ne seront pas pris en compte pour l’endettement.

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Salut Arthur
Ce que tu pourrais faire c’est moduler ton prêt, normalement, à vérifier dans les clauses, tu peux modifier ta durée de remboursement au bout d’un an. Tu pourras donc augmenter ta durée de remboursement, baisser ta mensualité et donc augmenter ton cash-flow et ta rentabilité.

merci, je ne savais pas que cela Ă©tait possible