CTO vs AV : quelle est la meilleure enveloppe?

[SaintBol]

@NLegend

La volatilité est simplement masquée

Exact, c’est bien entendu, mais l’investissement est aussi une question de psychologie. C’est bien pour ça qu’il est recommandé de faire du DCA plutôt que d’entrer en une seule fois sur les actions, alors que c’est statistiquement moins souvent gagnant

[Antoine501]

@NLegend

Ah, là dessus on est bien d’accord !
Selon moi, investir en SCPI n’est jamais une bonne idée.
C’est un produit très vendu par les conseillers en gestion de patrimoine, qui sont grassement rémunérés pour les commercialiser (jusqu’à 10% des montants investis). Mais ce n’est absolument pas une priorité pour une bonne gestion de patrimoine.

Merci pour toutes ces précisions utiles. Que pensez-vous des SCPI en assurance vie ? La liquidité étant à la charge de l’assureur, on peut partir sur des rendements à 8 ans autour de 5% net de tous les frais donc pas loin de bonnes obligations.

[NLegend]

Mon avis sur les SCPI :

La plupart des Français sont déjà largement exposés à l’immobilier via leur résidence principale. Ils n’ont souvent pas besoin de s’exposer plus à l’immobilier.

Les SCPI comportent de nombreux risques pour un rendement finalement assez moyen (en clair, un rendement ajusté du risque pas terrible).

On est très dépendant de la société de gestion qui pilote le parc : c’est un risque significatif, souvent passé sous silence. On nous vend la « sécurité » de l’immobilier.

C’est un produit très mis en avant par l’industrie et les CGPs car ils ont des incentives très fortes à le faire (comme je le disais, ils touchent jusqu’à 10% des montants investis).

Tout me monde est gagnant dans l’industrie :

• L’assureur s’assure que l’épargnant est bloqué pendant 10 ans, s’assurant ainsi des frais d’enveloppes sur une durée longue.
• Le courtier qui prend un beau chèque à la signature
• Eventuellement l’établissement qui prête si il y a un crédit adossé (je vois parfois des crédit à la conso à 7,5% pour acheter des parts de SCPI…)
• Et évidemment la société de gestion de la SCPI, qui se rémunère très grassement sur les frais de gestions. Avec également de nombreux frais cachés.

Bref, à titre perso, je ne touche pas avec un bâton.

Pour approfondir, je recommande cet article (et les autres sur les SCPI du même auteur) : SCPI : une grande débâcle à plusieurs milliards

[Valu]

La grande question serait - est ce que la residence principale est a considerer comme un investissement comme un autre et du coup comme une vraie exposition a l’immobilier? Beaucoup disent par exemple qu’acheter sa residence principale ne devrait pas etre considere comme un investissement.

Perso a cote de mon PEA et de tous ces ETFs world / emerging j’aime bien avoir un peu de SCPI (Iroko et Remake) en AV Spirit 2 - fiscalite raisonnable, plutot decorelle des marches actions. J’utilise mes loyers mesuels de SCPis pour faire a nouveau du DCA sur d’autres ETFs…(et au pire si je laisse trainer mes loyers sur le fonds EUR ils seront remuneres a hauteur du fonds euros, ce qui est toujours ca de pris). Tout cela permet en restant tres passif de faire croitre son patrimoine.

Je vois ca comme un forme de diversification a cote des ETFs actions - surtout quand les montants (et donc l’impact psychologique de la volatilite des marches financiers) deviennent significatifs

J’aime bien aussi le confort et la serenite qu’apporte le fonds euros par ailleurs. Maintenant soyons clairs le jour ou les ETF obligataires dates de Ishares seront sur AV j’en prendrai avec joie (les fameux Ibonds) - par contre je suis tres mefiants avec les ETFs obligataires classiques. Le roulement perpertuel des obligations qui ne sont pas tenues a terme exposent bcp plus fort aux variations de taux que ne devrait le faire un produit obligataire a mon humble gout, pour le coup le couple rendement/risque de ces produits ne me plait guere et leur perfo (visible sur Just ETF) me semble peu efficiente.

[NLegend]

@Valu

La grande question serait - est ce que la residence principale est a considerer comme un investissement comme un autre et du coup comme une vraie exposition a l’immobilier?

L’INSEE considère qu’un propriétaire de sa résidence principale se verse un loyer fictif, nommé « loyer imputé ».

Il est pris en compte dans les statistiques nationales, dont le calcul du PIB.
En 2023, les loyers imputés représentaient 47 % des dépenses courantes de logement estimées, soit 7,4 % du PIB à eux seuls.

Oui, la RP est un investissement.

@Valu

J’aime bien aussi le confort et la serenite qu’apporte le fonds euros par ailleurs. Maintenant soyons clairs le jour ou les ETF obligataires dates de Ishares seront sur AV j’en prendrai avec joie (les fameux Ibonds) - par contre je suis tres mefiants avec les ETFs obligataires classiques. Le roulement perpertuel des obligations qui ne sont pas tenues a terme exposent bcp plus fort aux variations de taux que ne devrait le faire un produit obligataire a mon humble gout, pour le coup le couple rendement/risque de ces produits ne me plait guere et leur perfo (visible sur Just ETF) me semble peu efficiente.

Tu pourrais les prendre sur CTO, cf le post initial de ce sujet.

[Aurelien285]

Pour moi la performance de la RP n’a aucune importance dans un patrimoine.

Si le marché immobilier monte énormément, tu ne peux pas te réjouir, même si tu vends, c’est pour racheter une autre maison qui elle aussi aura pris énormément de valeur. Et tes enfants auront besoin de beaucoup plus pour pouvoir devenir propriétaire.

Et si le marché s’effondre c’est pas grave, t’as toujours ta maison, tu peux toujours la vendre pour en acheter une autre qui sera pas chère. Les enfants hériteront moins mais ils auront pas besoin d’une fortune pour s’acheter une RP.

Alors qu’avoir de l’immobilier hors RP, par contre a une influence directe sur ton patrimoine et ce que t’es capable de faire avec.
Sauf que hors SCPI, c’est quasiment un métier a part entière donc peu accessible (et puis flemme surtout)

[Equinox]

@Aurelien285

Pour moi la performance de la RP n’a aucune importance dans un patrimoine.

Je dirais le contraire. Déjà car ça représente souvent un pourcentage très important du patrimoine. Ensuite parce-que tu as investis dans une région, qui peut sur-performer ou sous-performer le marché immobilier dans son ensemble. Certes si tu vends, c’est pour acheter ailleurs. Mais mieux vaut pour toi avoir investi dans une région dynamique qui ne te fera pas perdre en pouvoir d’achat immobilier par-rapport au reste du marché.

[Lionel5]

elle doit surtout etre pertinente pour l assureur et le courtier

[Al113]

Merci pour ta précisions.

Donc au décès le bénéficiaire perçoit les sommes moins les PS sur la plus value. Dois il payer de l’IR sur les PV aussi ?

Il me semble que le contrat de capitalisation fonctionne comme pour le CTO sur l’exonération des PV au décès. Peux tu me le confirmer ?

[Philippe262]

Je comprends le concept de la RP entrant dans le patrimoine, d’autant plus quand elle sera payée, il y a une certaine logique, elle a une certaine valeur.

Néanmoins, étant propriétaire d’une RP bien mal achetée (je suis nul pour ça ), avec un crédit en cours, je vois surtout ça comme un gouffre d’entretien, de taxes, de travaux à faire etc, même si c’est sympa d’être chez soi et que je suis content de l’avoir. Mais dans mon patrimoine, je ne ne la compte pas, je ne retiens que le patrimoine investi (plus ou moins liquide) et l’investissable, le potentiellement productif, celui qui m’apporte une certaine rentabilité, ce que j’ai du mal à voir en ce qui concerne ma RP !
Pour moi la RP, c’est juste une sécurité, un futur patrimoine pour mes enfants. Elle deviendra du patrimoine pour eux.

Je ne dis pas que c’est juste d’un point de vue froidement comptable, mais je pense que beaucoup perçoivent la RP ainsi.

[Frederic115]

Exact pour moi la RP n’est pas qqchose qui est valorisable ou alors on compte de son vivant la vendre.
Après certains RP hérités dans lequels ont vit depuis un moment valent tellement chère que ça peut être intéressant de la vendre, même si çà fait un pincement au coeur.

[vincent.p]

@Philippe262

Pour moi la RP, c’est juste une sécurité, un futur patrimoine pour mes enfants. Elle deviendra du patrimoine pour eux.

@Frederic115

Exact pour moi la RP n’est pas qqchose qui est valorisable ou alors on compte de son vivant la vendre.

Certains choisissent aussi de troquer pour un logement plus petit lorsque les enfants quittent le domicile. Dans ce cas, tu vas récupérer les plus-values latentes sur une partie de ta RP. De même si tu fais un « arbitrage géographique » vers une ville moins chère, selon les évolutions de ta carrière.

@Philippe262

Néanmoins, étant propriétaire d’une RP bien mal achetée (je suis nul pour ça ), avec un crédit en cours, je vois surtout ça comme un gouffre d’entretien, de taxes, de travaux à faire etc

J’ai à peu près le même syndrome. Un investissement n’est pas toujours un très bon investissement.
Mais n’oublie pas que tu économises des loyers, car quoi qu’il arrive il t’aurait fallu faire des dépenses de logement.

[azertyy]

• Non
• Oui

[Mahtma]

Oui c’est bien ça le problème ! Où est l’intérêt de l’investisseur ?

[NLegend]

@Philippe262

Pour moi la RP, c’est juste une sécurité, un futur patrimoine pour mes enfants. Elle deviendra du patrimoine pour eux.

Elle permet quand même d’avoir un loyer gratuit à l’issue du remboursement de l’emprunt, c’est non négligeable

Je comprends tout à fait l’approche, elle est cohérente