Dilemme entre choix de vie et projets immobiliers : vos avis?

[Elena]

Bonjour à tous,

J’ai 35 ans, cela fait un moment que je remets de l’ordre dans mes investissements et je réfléchis de + en + à me lancer dans l’investissement immobilier, car je suis actuellement très exposée aux actions. J’aimerais ainsi diversifier mon patrimoine et profiter de l’effet de levier.

Parallèlement, au niveau de mes projets de vie/projets pro, je suis à un carrefour. Après une perte d’emploi, deux possibilités s’offrent à moi :

1. Revenir dans ma région d’origine (PACA), où j’espère trouver un CDI et envisager des projets plus stables
2. Partir à La Réunion pour une expérience de vie plus aventureuse, mais temporaire (environ un an +/- ?)

Si je retourne en PACA avec un CDI, deux options :

1. Acheter une résidence principale (RP) avec montage PTZ et autres.
2. Rester en location/colocation pour l’instant et faire un invest locatif en LMNP

Ma capacité d’emprunt ne sera pas énorme (600-700€/mois) donc à voir ce que je peux trouver pour cette mensualité. Si je ne peux avoir qu’un studio pour ce prix-là alors je privilégierais le LMNP parce que je n’ai plus envie de vivre dans un studio aujourd’hui.

Dans tous les cas, j’aimerais, à terme (disons horizon 10 ans) acheter une petite maison plus en campagne donc si j’achetais une RP ce serait pour y rester ce temps-là. Si j’avais opté pour le LMNP, à voir à ce moment-là s’il est plus rentable de continuer la location LMNP ou bien de revendre et rembourser le crédit. Et si cet appart était ma RP, à voir si mieux de le revendre ou de le transformer en locatif.
Bref, tout ça sera à voir sur le moment bien sûr, surtout que les paramètres de vie peuvent évoluer, j’espère rencontrer quelqu’un et peut-être que d’ici là on envisagera d’acheter une nouvelle RP à deux.

• Si je pars à La Réunion, le projet immobilier sera reporté de quelques années. J’ai déjà 35 ans, et je me dis que si je veux emprunter sur 25 ans c’est maintenant et pas plus tard. Est-ce une idée fausse de ma part ? Dans mon idée, si je prends un crédit c’est pour aller au bout du crédit mais peut-être que je me trompe, auquel cas ça changerait la donne car les échéances de l’investissement seraient différentes
• Si pas de projet Réunion, peut-être aurai-je une frustration de vie plus « plan-plan » avec le regret de ne pas avoir vécu cela (mais rien n’est jamais trop tard, je peux aussi faire mes projets et partir dans quelques années…).

Que feriez-vous à ma place ?

J’espère que mon post ne fait pas fouillis mais ce sont actuellement les dilemmes auxquels je fais fasse. Je serais ravie d’avoir votre point de vue qui pourra sûrement m’éclairer Peut-être que mes idées préconçues m’embrouillent plus qu’autre chose et ne collent pas forcément à la réalité. Et peut-être que je passe à côté d’autres pistes que je n’ai pas envisagées.

Je suis preneuse de tout avis ou suggestions

Merci beaucoup !

[Elena]

Je remonte

[Yvonik]

Hello Elena, voici mon retour par rapport à tes réflexions :

1. Retour en PACA - RP puis LMNP :

Si tu optes pour un CDI en PACA, l’achat d’un appartement en tant que résidence principale peut être une très bonne opportunité, en particulier si tu envisages de le louer à l’avenir. Dans ce cas, il serait préférable de faire un achat « rationnel » plutôt qu’un coup de cœur, en tenant compte des travaux et du potentiel locatif futur. Il serait donc judicieux de te former en amont sur l’investissement immobilier.

Deux possibilités s’offriraient à toi :

• Si tu décides de partir de la région PACA, par exemple pour aller à La Réunion pendant un certain temps, tu pourrais louer cet appartement pendant ton absence, et même à ton retour si tu le souhaites, jusqu’à ce que le crédit soit remboursé. Tu pourras également revenir dans l’appartement après la réunion pour une RP temporaire avant d’autres projets.

• Si dans quelques années, tu souhaites acheter un bien en commun avec un futur conjoint, cet appartement pourrait alors devenir un bien locatif.

L’objectif serait d’obtenir, dans la mesure du possible, une opération « blanche », où les loyers couvriraient en grande partie, voire totalement, les mensualités de ton crédit. Ainsi, tu capitaliserais sur ce bien tout en restant flexible pour l’évolution de ta vie personnelle et professionnelle.

Personnellement, je trouve cette approche assez flexible, et je l’expérimente depuis un an depuis l’Amérique Latine ! . C’est ce que je recommanderais avec mon experience.

2. Retour en PACA - Location + LMNP :

Je tiens à te mettre en garde sur le fait de rester locataire tout en investissant seule en LMNP. Dans ta situation, cela pourrait poser problème car la banque prendra en compte ton loyer actuel et la charge de crédit, ce qui pourrait rapidement faire grimper ton taux d’endettement au-delà des normes en vigueur.

Une alternative serait d’investir avec des associés, par exemple tes parents, via une SCI à l’IS. Tu pourrais détenir 99 % des parts et attribuer 1 % à un ou deux de tes parents. Si leurs crédits immobiliers sont déjà remboursés (pour leur résidence principale par exemple), cela pourrait augmenter ta capacité d’emprunt car la banque ne prends pas en compte 99% de tes revenus et 1% de ceux de tes parents mais bien tout les revenus/charges et futur loyer (à hauteur de 70%).

3. Réflexion générale sur tes priorités :

Le choix dépend aussi de tes priorités personnelles. Si l’expérience de La Réunion t’attire et te permettrait de vivre une aventure que tu crains de regretter, peut-être que cette opportunité vaut le coup d’être saisie. Même si cela reporte ton projet immobilier, tu pourrais revenir plus sereine et prête à investir avec un plan plus solide en tête.

Si, en revanche, tu te sens prête à t’ancrer dans un projet immobilier et que tu souhaites stabiliser ta situation professionnelle rapidement, rester en PACA et te lancer dans l’investissement locatif future via l’achat d’une RP pourrait te permettre de capitaliser plus tôt.

Dans tous les cas, il n’y a pas de mauvaise décision. Le plus important est de bien peser le côté financier, mais aussi tes aspirations personnelles. Et comme tu le dis, rien n’est figé : tu pourras toujours ajuster tes choix en fonction de l’évolution de ta vie professionnelle et personnelle.

Bon courage dans tes réflexions, et je suis sûr que tu feras le bon choix, quel qu’il soit !

[adrien97]

Salut,

C’est marrant, je suis moi aussi originaire de PACA, et j’ai moi aussi ce genre de dilemme.
Tu connais aussi bien que moi la problématique des prix de l’immobilier dans notre chère PACA.

Alors plusieurs points:

• si tu souhaites faire de l’investissement locatif en PACA, il faut bien comprendre que tu seras (très) probablement en cashflow négatif, c’est très difficile d’avoir une renta intéressante chez nous. ( à voir si tu as un apport ou pas ), et ça représente potentiellement un risque si tu dois vendre dans les 10 ans, il y a une tendance haussière assez forte depuis quelques années, rien ne garanti que ça le restera sur 10 ans. Peut être, mais peut être pas.
• Si demain tu te retrouves à avoir 90 ans, est-ce que tu aurais regretté de ne pas avoir réalisé ton projet d’aller à la réunion? Si oui, tu devrais peut-être y aller.
• Attendre 1,2, ou 3 ans de plus ne t’empêchera pas d’obtenir un crédit immo, le problème étant de savoir à quel taux tu l’auras.

[Elena]

Merci à vous deux pour vos avis !

@Yvonik L’idée d’acheter un appart pour une RP puis LMNP avec le mindset « investissement » et non pas « coup de coeur » me parait pertinent.

Pas bête l’idée de la SCI avec un parent
L’entente avec mon parent restant n’est pas des plus simple, alors je crois que je vais oublier cette option

De ton côté, tu as opté pour achat (qui t’a servi de RP quelques temps ?) avant de partir en Amérique Latine et louer ton logement en conséquence ?

Je note que pour pouvoir faire cela, il ne faut pas bénéficier d’avantages de prêt tel que PTZ (interdiction de louer pendant 6 ans il me semble).

@adrien97, merci pour ces pistes de réflexion intéressantes ! La région PACA est vaste cela dit et le marché de l’immobilier l’est aussi C’est sûr que sur la côte d’azur, compliqué.

Et oui bien vu pour les taux, qui restent encore haut et qui devraient baisser dans les mois qui viennent… Vaut-il mieux se lancer avec un taux haut quitte à le renégocier quand ça aura baissé ou bien attendre que ça baisse ? telle est la question