Dimensionnement prĂŞt bancaire vs apport

Bonjour Ă  tous,

Je me pose la question d’acheter ma RP.
Dans ce cadre là, je m’interroge également sur le dimensionnement du prêt, faut-il mettre le plus faible apport possible, et investir le reste ailleur ou réduire au maximum son prêt (2 voies possible par la suite, réduire la durée ou les mensualités)
A ce titre, je me suis fait un petit sheets avec 3 scenarii.

Voici les hypothèses :

  • Patrimoine initial de 100k
  • Valeur du bien visĂ© : 250k
  • Frais de notaire : 8%
  • Assurance prĂŞt : 0.3%
  • Rendement annuel moyen des investissements : 6%
  • CapacitĂ© de remboursement maximum mensuelle (intĂ©grant l’assurance) : 1400€
  • Source meilleurtaux pour les taux d’emprunt

Dans tous les cas, le reliquat entre la capacité de remboursement max et les mensualités réelles est investi mensuellement

Et donc 3 scenarii :

  1. 30k d’apport, 240k d’emprunt sur 25 ans à 4.45%, et donc 70k investis dès le départ
  2. 100k d’apport, 170k d’emprunt sur 14 ans à 4.13%, et début des investissements mensuels, équivalent au mensualité de prêt à partir de la 15ème année
  3. 100k d’apport, 170k d’emprunt sur 25 ans à 4,45%, investissement mensuel dès le début

Je regarde l’évolution du patriomoine créé sur 25 ans dans les 3 cas (négatif sur le début car perte des frais de notaire)
Voici le lien vers mon fichier, est-ce que j’ai oublié quelque chose ?

Voilà le résultat :
chart

Le résultat de la courbe ne peut pas être autrement… Vu que pour tes paramètres, tu empruntes à un taux (4,45%) inférieur au rendement financier (6%). Donc plus tu investis sur les marchés vs l’immobilier, plus tu es gagnant. D’ailleurs, si tu avais fait l’étude il y a 2 ans, il est probable qu’au lieu de 4,45%, tu aies pris 1,5%, voire moins, et la différence serait encore plus importante, et ta courbe verte bien plus détachée des 2 autres scénarios.

Maintenant, il faut faire très attention à ces projections, car nul ne sait quel sera le rendement des produits financiers à l’avenir (et surtout le rendement n’est pas linéaire), ni l’évolution de l’immobilier (si tu as acheté dans une zone qui se dégrade, alors ton bien immobilier perdra de la valeur).

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Tout à fait, mais je voulais m’assurer d’avoir bien compris le fonctionnement d’un prêt, en première approche effectivement, pas besoin de faire de calculs, je m’étais dit taux de rendement invest > taux d’emprunt, gagnant à tous les coups, mais des connaissances semblait dire que c’était plus complexe que ça. D’où ma démarche.

Mais d’ailleurs, en jouant avec les paramètres, on peut se rendre compte que même en conservant un taux de rendement invest supérieur au taux d’emprunt, si l’on ne va pas jusqu’au bout du prêt (revente avant échéance), la solution 1 n’est pas forcément la meilleure ;).

Mais oui, je suis bien conscient de la fragilité de l’analyse, mais j’ai volontairement pris un taux de rendement investissement faible contre les 8% usuellement utilisés (cf MSCI world).

Pour ce qui est de l’évolution de la valeur du bien immonbiler, à priori, celà n’a pas d’impact sur le choix de financement, mais plutôt sur la réponse à la question : j’y vais maintenant ou plus tard

Le problème de l’immobilier est multiple. Déjà, les frais de notaire vont perdre instantanément 10% environ, quoiqu’on dise… Si on estime devoir revendre « rapidement » (avant 10/15ans), alors il vaut mieux louer: c’est plus souple, et le différentiel peut être épargné.
Quand on est propriétaire, on ne se rend pas forcément compte des charges, et on croit souvent que seul le remboursement du prêt compte, et qu’après, on a rien à payer. Or c’est faux… Il y a les charges de copro à payer, les travaux, la taxe foncière, etc… Tout un tas de frais qu’on ne réalise pas, qui sont à la charge du propriétaire pet pas du locataire, et qui rende l’achat pas ou peu intéressant. Après, il faut bien reconnaitre que c’est un confort psychologique de se dire qu’on est « chez soi ».

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Autre conclusion que je semble tirer qui va à l’encontre de ce que j’avais entendu dans mon entourage jusque là : avec le même apport au départ, il semble plus pertinent d’étaler un maximum son prêt plutôt que d’augmenter ses mensualités et chercher à rembourser le plus vite possible (scénario 2 vs 3).
La capacité d’épargne supplémentaire liée au plus faibles mensualités, investie, rattrape très largement l’augmentation du coût du crédit.

dans ton calcul il manque plein de parametres.

  • Si tu achetes, tu n’es plus locataires? donc faut rajouter le gain d’un loyer mensuel.
  • Si tu utilises les 100k, tu ne les places a 8% sur CW8 par exemple.
  • La fiscalitĂ© aussi. Taxe foncière, impot sur placement, PEA ou autre pour placer?

Prends tout en comptes en fonction de tes objectifs

Merci pour ta réponse, je voulais justement voir si je n’avais rien oublié, et j’avais bien oublié des choses :stuck_out_tongue_winking_eye:

Mon but n’est pas de comparer location vs achat, ça c’est un choix personnel qui va au delà du simple financier.

Ici, je cherche à savoir quelle est la meilleure option de financement d’un achat. Dans les 3 scénarii j’achète le même bien, donc dans les 3 cas, les paramètres loyer, taxe foncière, plus ou moins value du bien acheté ne sont pas différenciant puisqu’identiques dans les 3 cas.

Par la suite, comme je le disait, j’avais volontairement pris un rendement investissement faible à 6% pour que l’analyse soit plus robuste. Mais je suis intéressé d’avoir vis avis sur la question

Et gros point noir, j’avais totalement zappé la fiscalité :man_facepalming:, merci pour le rappel.
On peut le considérer de 2 manières :

  • rĂ©duire l’hypothèse de taux de rendement des investissements
  • considĂ©rer une imposition Ă  la sortie sur les plus-values de l’investissement

En approche bourrine et conservative, si je pars sur la première option, je modifie simplement le 6% en 4,2% (flat tax au fil de l’eau sur les investissements), et là ça change pas mal les choses.

Donc la question est pas si vite répondue :rofl:

Je pense que la comparaison du rendement (net d’imposition, bien sûr) des actifs financiers et du taux d’intérêt actuel n’est pas le seul élément à prendre en compte dans ta simulation.

Sur un horizon de 10 ans, il n’est pas impossible que les taux d’emprunt immobilier auxquels tu auras accès baissent. Pour des facteurs macroéconomiques sur lesquels tu n’as pas la main, mais tu as aussi des leviers pour devenir plus bankable : progression du salaire, épargne plus touffue… Une renégociation de ton prêt dans cinq ans peut inverser la comparaison entre taux d’intérêt et rendement espéré des placements financiers.

Tu peux aussi regarder cette problématique sous le prisme de la diversification :

  • DĂ©jĂ  en termes de types d’actifs : si tu mets ton cash en apport, tu n’as rien en obligations ou actions et tout en immobilier. En empruntant, tu es plus diversifiĂ© entre immobilier, actions et obligations… Au prix d’une exposition nĂ©gative au cash.
  • Mais tu diversifies aussi dans le temps. Sur le long terme, les actions ont un très bel historique, mais une volatilitĂ© importante : plus tu es investi longtemps, moins le rĂ©sultat final est sensible Ă  l’instant oĂą tu as investi.

Il n’est donc pas absurde d’accepter temporairement un rendement des actifs financiers inférieur au taux d’intérêt car cela a un intérêt en termes de gestion du risque ! Ça a même un nom en finance : le negative carry.

Évidemment, l’évaluation de tout cela est très personnelle : aversion au risque, corrélation de tes revenus avec le prix des actions, horizon d’investissement (mais apparemment tu pars sur du long terme), tes autres ressources… Personnellement j’aime beaucoup le levier du crédit pour accroître la diversification de mon patrimoine en vue d’en diminuer la volatilité globale, mais chacun sa came, hein. :grin:

P.S. : tu as raison de ne pas inclure la taxe foncière et les charges du bien dans ta comparaison, vu qu’elles sont identiques dans les deux scénarios.

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Merci pour ta réponse, je ne suis pas sûr de tout saisir.
Mon interrogation de base Ă©tait beaucoup plus terre Ă  terre ;).

Indépendamment de toute considération patrimoniale (je suis déjà personnellement diversifié : action, obligataire, …), ma question était simplement : si je dois acheter (la réponse à cette question se fait sur d’autres arguments), quelle est la meilleure stratégie de financement ?

Une renégociation du prêt peut intervenir à tout moment, mais ça, quel que soit le scenario. Et les conditions du prêt initial n’ont pas d’impact sur les conditions du prêt renégocié si ? Auquel cas, je peux voir avec mes courbes, en fonction de l’horizon de revente ou de renégociation quelle est la meilleure stratégie.

Dans ma simulation, ce que représentent mes courbes, correspond au delta de capital que j’obtiendrais si je vendais/retirais tout (bien immo comme retrait de l’investissement) à l’instant t par rapport au capital initial (intégrant la fiscalité cette fois).

J’ai un peu modifié mes calculs, pour la fiscalité, j’ai pris l’hypothèse de 17,2% de prélèvement sur les plus-values à la revente, et j’ai un poil adapté les hypothèses, ça me donne les résultats suivants :

Et donc on voit bien que avec le même apport, si l’on anticipe que l’on ne revend pas ou que l’on ne peut pas renégocier avant l’échéance, il semblequ’il faille privilégier l’emprunt le plus long possible.

Mais si l’on anticipe de revendre ou renégocier avant 13 ans dans cet exemple, c’est plus intéressant de partir sur le crédit le plus court possible (les courbes scenario 2 et 3 se croisent à parir de 13 ans).

La solution de mettre le moins possible d’apport au départ semble toutefois se dégager à chaque fois si l’on en a la possibilité bien sûr.

Le montant du prêt impacte assez radicalement sa renégociation, dans le sens où (pour un taux donné), le montant des intérêts lui est proportionnel. :grin: Plus tu as emprunté, plus la renégociation te fait gagner des euros, à variation de taux égale.

Il y a en fait deux sujets séparés :
1/ faut-il emprunter ou faire un apport ?
2/ à emprunt donné, faut-il emprunter longtemps ou à court terme ?

Simplifions ton problème pour traiter le 1/

Pour chaque mois de ta simulation (pour simplifier les considérations d’amortissement qui apparaissent lorsque tu raisonnes sur toute la durée), tu compares :

  • Le produit d’un investissement Ă©gal au capital restant dĂ» de l’emprunt, au taux mensuel des placements lissĂ© sur le long terme, imposition dĂ©duite.
  • Les intĂ©rĂŞts mensuels de l’emprunt.

Si le taux de retour net d’imposition des placements est inférieur à celui de l’emprunt, tu perds des sous pour ce mois.

Le taux d’imposition à prendre en compte n’est pas si simple. Si tu règles les mensualités en réorientant ton effort d’épargne, tu peux prendre par exemple 17,2% car tu auras placé en PEA ou en AV que tu soldes à la fin pour connaître ton pouvoir d’achat net d’imposition. Mais si tu vends des actifs pour payer les mensualités, en année 1 le taux sera négligeable (4/104*30%=1,1%) mais va augmenter au fil des ans, sachant qu’au bout d’un moment tu peux considérer que tu ferais des retraits en PEA ou AV donc à 17,2%.

C’est là qu’on voit que la mécanique d’amortissement complexifie la discussion. :grin:

Si ton emprunt est remboursé depuis ton salaire, le problème paraît basique. Sauf que !

A/ Ton taux initial n’est PAS figé à la baisse.

Il y a une asymétrie du risque lorsque tu empruntes : ta banque ne peut pas augmenter ton taux, tandis que toi tu peux renégocier ou changer de crèmerie.

Par conséquent, si sur ta durée de détention du bien immobilier sous emprunt les taux baissent, tu vas en profiter… Évidemment, l’estimation des retours des placements financiers à long terme ne sera pas impactée. Donc si dans 5 ans tu peux passer à un emprunt à 2,5%, emprunter s’avérera être une bonne affaire !

L’incertitude c’est : est-ce que dans les 5/10 ans à venir, lorsque le capital restant dû sera encore élevé, les taux peuvent baisser, au moins temporairement ?
A toi de voir, sachant qu’on est actuellement à un moment où les taux sont dans leur moyenne de long terme, mais avec une inflation qui commence à baisser sérieusement (notamment aux USA) et une économie qui ralentit (en Europe mais pas aux USA).

B/Autre élément à évaluer : la liquidité.

En empruntant tu auras toujours des actifs financiers sous le coude, que tu peux aisément revendre contrairement à un appartement. La liquidité a de la valeur, en tout cas à mes yeux, notamment en cas de crash boursier : si ton patrimoine financier est diversifié sur plusieurs classes d’actifs (actions + obligations par exemple), tu auras la possibilité de rééquilibrer ton portefeuille et donc d’acheter des actions à vil prix.

C/ Quid du locatif ? Si tu ne revends pas le bien mais que tu le mets en location, tu pourras aussi déduire les intérêts de tes revenus locatifs (LMNP au réel), ce qui revient à déduire ton TMI du taux d’intérêt dans la comparaison. J’ai fait ça personnellement. :grin:

D/ Le modèle est hyper sensible à l’hypothèse que tu prends sur le rendement des actifs financiers. De même, il ne tient aucunement compte de la volatilité : un mauvais départ sur les prix de l’immobilier ou de la bourse et au bout de 15 ans les résultats peuvent être radicalement différents. Tu ne peux pas tirer des conclusions à 5% de fiabilité si tes hypothèse sont faites avec une louche de 10%.

E/ L’effet de levier. Tu revends des actifs bruts, pas nets. Si le marché immobilier augmente et que ton appartement passe de 100 à 120 alors qu’il te reste 95 à payer, tu empoches 25 soit 20/5 = 400% de ta mise. Sans emprunt, tu fais du 20%. Évidemment, ça marche aussi à la baisse, auquel cas ça pique : ton appartement risque-t-il une grosse dévaluation sur ton horizon de détention ?

Bref, la dialectique du sujet 1/ ne se limite pas à une comparaison des taux initiaux. Mais elle est très difficile à modéliser car les enjeux de liquidité (et la latitude que ça apporte), de conversion en locatif, de renégociation ont un effet qui dépasse quelques bips sur le taux !

Pour ce qui est du sujet 2/, la durée : oui, plus tu raisonnes à long terme, plus l’emprunt est avantagé car tu bénéficies du lissage de la volatilité des placements et plus la probabilité de pouvoir renégocier l’emprunt à la baisse augmente. Ton excel dit qu’on croise les courbes selon la durée d’emprunt en 13 ans… Mais ne modélise pas la volatilité qui est encore importante sur ces durées : tu ne peux pas l’utiliser pour prédire des effets aussi faibles.

Donc oui, c’est un sujet complexe mais malheureusement un excel ne te permettra pas de trancher à lui seul. Le plus important que je vois, c’est que tu as déjà pris la grosse décision : acheter une RP. Tu t’inscris donc au moins sur une détention à moyen terme. Tu as d’autres actifs pour diversifier. C’est l’essentiel, le mode de financement a moins d’impact.

Tout dépend de ton tempérament. Personnellement, je préfère être endetté car je considère que le cash n’est pas un actif très intéressant en-dehors de la capacité qu’il a d’être réinvesti rapidement. Mais comme je disais, chacun sa came : peut-être aurais-je un discours différent si j’avais peu d’épargne.

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