Donation + PTZ Familial : Que feriez-vous ?

My wealth strategy
1

Bonjour à tous,

Mon profil : 36 ans, célibataire et vis actuellement seul dans un appartement (T2) dont je suis “propriétaire” (à ce jour sous crédit bancaire). Je suis paysagiste en CDI.

Ma capacité d’épargne/d’investissement mensuelle : 400€/mois. Revenus de 2300€ net/mois

Mon patrimoine actuel :

  • Immobilier : Appartement acheté en 2017 à un montant de 132 500€ (Frais de notaire inclus). L’appartement est aujourd’hui estimé à environ 220 000€. Je profite d’un taux de 1,84% sur 25 ans que je rembourse mensuellement soit 528€/mois. Capital restant dû : 86 000€.
  • Livret A/Matelas de sécurité : 9000€
  • PEA : Ouvert en avril 2024, Versements réalisés à ce jour : 16 590€. Je suis exposé sur l’indice monde (60%) ainsi que les marchés émergents (40%). J’alimente mon PEA mensuellement et régulièrement (400€/mois). Plus values latentes totales : 29%.
  • Crypto : portefeuille de 9000€ (70% en USDC que je compte réinvestir, 25% BTC, 5% ETH)

Mes objectifs :

  • Le plus cher à mes yeux : Avoir du temps pour moi en allégeant mon temps de travail
  • Le 2e (plus optionnel) : Acheter une résidence principale plus grande car j’ai des passions “encombrantes” dirons nous… Je vis dans une région où l’immobilier a connu une augmentation importante suite au COVID (voir inaccessible pour les ménages à revenus modestes).

J’ai découvert le milieu de l’investissement en 2024 grâce aux vidéos Finary et continue à m’éduquer via des vidéos, forums, discussions etc… Je suis débutant dans le domaine, mais je ne peux cacher une grande satisfaction à “prendre mon argent en main”. Je viens d’une famille d’épargnants et non d’investisseurs, autant dire que je passe pour un ovni fou lors de repas familiaux (mais j’aime bien ! :slight_smile:

La situation que je rencontre :

Suite à un héritage, ma mère souhaiterait nous (ma sœur et moi) faire profiter du don familial exonéré (100 000€) et du “don Sarko” exonéré (31 865€). Soit un total de 131 865€. Je pense à investir cette somme en DCA au sein de mon PEA afin de le plafonner et ne pas y toucher avec comme objectif 10 ans.

Sa générosité sans limite ne pouvait s’arrêter là et elle souhaitait nous aider davantage financièrement en limitant au maximum la case impôts. De ce fait, j’ai suggéré l’idée d’un PTZ pour chaque enfant, le projet a été retenu et viable selon le notaire.

Après ces calculs savants, notre mère nous fait part du montant qu’elle peut prêter à chacun de nous soit 200 000€. Ce prêt sur 25 ans sera à rembourser mensuellement, soit des mensualités de 666€.

Conscient de cette belle opportunité, vous me voyez rempli de questions concernant ce prêt familial : Je devrais donc rembourser 528€/mois de crédit immo + 666€/mois de prêt familial soit un taux d’endettement de 52% (hors charges du quotidien).

J’ai déjà étudié plusieurs hypothèses de placements mais je ressens le besoin de partager ma situation, d’obtenir des avis, points de vues, conseils qui me guideront sur des pistes auxquelles je n’ai certainement pas pensé.

Ce qui m’amène donc à cette question : Que feriez-vous à ma place ?

Je remercie par avance et très sincèrement chaque personne qui prendra le temps de me lire, qui accordera du temps à mon sujet et qui me transmettra inspiration et curiosité !

Un grand Merci !

2

À ta place, je regarderais surtout une solution qui génère du cash-flow, puisque le prêt familial te coûte 666 €/mois.

Par exemple, si tu places les 200 000 € sur des SCPI qui distribuent autour de 6 % par an, ça représente environ 12 000 € de revenus bruts par an, soit 1 000 €/mois brut.

Ton prêt familial te demande 666 €/mois, donc sur le papier les loyers couvrent la mensualité et il reste environ 334 €/mois avant fiscalité.

Évidemment, il faut ensuite tenir compte des impôts, des frais des SCPI et surtout du fait que le rendement de 6 % n’est pas garanti. Donc je ne considérerais pas les 1 000 €/mois comme acquis.

Une autre piste intéressante à regarder serait un ETF distribuant comme JEPQ, qui cherche justement à générer un revenu mensuel grâce à un portefeuille d’actions Nasdaq et une stratégie de vente d’options. JPMorgan propose désormais une version UCITS accessible aux investisseurs européens. Là aussi, les distributions peuvent être élevées mais variables, et contrairement aux SCPI la valeur du portefeuille peut beaucoup plus bouger.

Personnellement, je réfléchirais donc plutôt à un mix qu’à mettre les 200k€ sur un seul support : une partie en SCPI pour les revenus immobiliers, une partie sur un ETF distribuant type JEPQ/JEPG, et une réserve liquide permettant de payer plusieurs années de mensualités sans être obligé de vendre au mauvais moment.

Le point clé est vraiment celui-ci : tu empruntes 200 000 € à 0 %. Si les 200 000 € produisent davantage que les 666 €/mois que tu dois rembourser, tu peux potentiellement transformer ce prêt familial en actif générateur de revenus.

1 Like
3

Un PTZ de 200K… Je donnerais tout pour en avoir un maintenant :sweat_smile:

J’aurais tendance comme Pelo à regarder du côté des SCPI pour le côté passif. Même à 5%, ça génère assez pour payer les mensualités et un petit surplus qui peut gonfler le DCA du PEA.

Faudrait cependant calculer pour évaluer l’impact des frais, sachant qu’avec la plupart des SCPI, tu ne touches de loyer qu’après 6 mois.

1 Like
4

Salut Dano,

À ta place, je séparerais mentalement ce patrimoine en deux poches.

Poche 1 : une poche de sécurité destinée à financer les premières années de remboursement du prêt familial. L’objectif n’est pas de faire de la performance, mais de dormir sereinement. Je la placerais sur des supports peu volatils, avec quelques années de mensualités immédiatement disponibles. (exemple : 2 années = 16k)

Poche 2 : tout le reste investi le plus rapidement possible sur des ETF larges (PEA puis CTO), afin de laisser le temps et les intérêts composés travailler pendant plusieurs décennies.

5

52 % de taux d’endettement peut devenir pesant…

6

Merci beaucoup pour vos retours.

J’ai en effet regardé les SCPI et je dois encore approfondir le sujet concernant les frais et fiscalité afin de m’approcher le plus possible d’un “auto-financement”.

Merci Pelo pour la piste des ETF JPEQ/JEPG que je ne connaissais pas. Les dividendes mensuels peuvent être une bonne solution complémentaire aux SCPI. Après recherche l’ETF est disponible via TradeRepublic.

De plus, j’ai regardé les performances de l’indice sur TradingView (IE000AP27VA7) en le comparant à l’indice monde, je remarque que les performances “valeurs” ne sont pas identiques. J’en conclue donc que cet ETF a pour but le versement de dividendes distribuants “boostés” avec moins de volatilité.

Est-ce que quelqu’un a ce type d’ETF et a des informations complémentaires ? Pour la répartition je pense à 120K SCPI/60K sur ETF type JEPG le reste en cash.

Pour l’enveloppe de cash je suis bien d’accord et avais pensé à 3 ans de remboursement de crédit :wink:

7

Bonjour,

Donc en gros vous avez 332k€ à placer:

  • Garder votre prêt immobilier (ne pas le rembourser en anticipation) car le taux est vraiment intéressant
  • Garder ~10 ans de prêt PTZ en sécurité. Ca fait 80k€. Entre livrets, fond euros assurance vie, obligations. Cela vous permettra de traverser les crises boursières sereinement.
  • Remplir le PEA avec ETF type MSCI World
  • Ouvrir une assurance vie. Pour le fond euros et pour prendre date.
  • Ouvrir un CTO pour investir en bourse au delà du PEA, car avec le montant que vous avez à placer, vous pouvez faire plus. Vous pourriez aussi ouvrir un PEA PME, cela vous permet d’investir encore 75k€ en défiscalisé en plus de votre PEA.
  • Un peu de SCPI, pourquoi pas, mais à votre âge où vous avez un horizon de temps long, je trouve que ce serait dommage d’investir majoritairement là, car le rendement est moyen sur le long terme.
8

Oui, il y a surtout un point à bien vérifier : l’ISIN IE000AP27VA7 que tu regardes n’est pas le JEPQ Nasdaq. C’est le JPM Global Equity Premium Income (JEPG/JGPD), donc une exposition actions monde, avec une stratégie d’options pour générer des distributions mensuelles. JPMorgan vise environ 7–9 % de rendement annuel brut sur cette gamme Global (pour le net faut prendre en compte les 0,35% de frais annuels sur cet ETF et la fiscalité du CTO).

Si tu veux la version réellement orientée Nasdaq 100, c’est le JEPQ UCITS (ISIN : IE000U9J8HX9) dispo via TR aussi. JPMorgan vise plutôt 9–11 % brut annuel, avec l’objectif de générer du revenu tout en réduisant la volatilité par rapport à une exposition Nasdaq classique. Petit point aussi : JEPQ est en USD, donc il faut ajouter le risque de change EUR/USD. Si le dollar baisse face à l’euro, une partie du rendement peut être réduite une fois les distributions converties en euros.

L’exemple d’une personne qui a investi sur cet ETF est intéressant : il indique avoir investi 19 k€ en 2024, avec aujourd’hui environ 24,5 k€ de valeur, tout en touchant des distributions mensuelles. Il faut juste garder en tête qu’il réinvestit les distributions et rajoute aussi du cash, donc les 24,5 k€ ne viennent pas uniquement de la hausse de l’ETF.

Sur les 11 mois qu’il montre, il a reçu environ 1 150 € net, soit ~105 €/mois pour un portefeuille autour de 24,5 k€. En extrapolant simplement à 60 k€, ça ferait autour de 250–260 €/mois net en moyenne. Sur ses derniers mois à ~150 €, l’équivalent serait plutôt autour de 365 €/mois, mais je ne construirais pas le plan sur ce niveau car les distributions peuvent beaucoup varier.

Donc ton idée de mettre 60 k€ sur ce type d’ETF peut avoir du sens dans l’objectif initial : générer du cash-flow pour aider à payer les 666 €/mois, pas forcément battre ton World. Et le capital peut aussi prendre de la valeur, comme dans l’exemple de la personne qui a investit sur cet ETF, mais ce n’est évidemment pas garanti.

Le mix SCPI + ETF Premium Income + cash me paraît justement intéressant parce qu’il évite de dépendre d’une seule source de revenus. Et sur CTO, il faut bien penser à raisonner net de fiscalité.

9

Pour le prêt familial il existe aussi la possibilité de faire un remboursement in fine (pas de mensualité mais remboursement total à la fin). Discutez en avec votre notaire pour regarder ce qu’il est possible de faire et comment éviter les risques de requalification en donation déguisée (pour des questions de montant, de durée, d’age des vos parents etc…)

10

Merci à tous pour vos précieuses réponses qui me permettent d’avancer dans ma réflexion. J’ai étudié ces derniers jours les SCPI et Iroko a retenu mon attention.

Cependant, je me questionne sur cette enveloppe SCPI, vous paraît-il judicieux de diversifier sur plusieurs produits (Iroko Zen + Iroko Atlas) et/ou une SCPI supplémentaire ? (Par exemple 33% de mon portefeuille/ position).

Idem pour JEPQ Nasdaq et le JPM Global Equity Premium Income ? En faisant un 50/50 ?

Pour l’enveloppe de cash, en effet Toto92, l’idée d’augmenter mon enveloppe cash est intéressante pour être serein. Et qui dans le pire des cas (perte d’emploi par exemple) je pourrais rembourser mon prêt immo et donc réduire mon taux d’endettement. (On parle vraiment d’un scénario catastrophe).

11

J’ai Iroko Zen dans Linxea Spirit 2 et pour l’instant j’en suis satisfait.

Pour les SCPI, je pense que diversifier peut être intéressant, mais surtout en changeant de société de gestion et de stratégie. Iroko Zen est déjà assez diversifiée en secteurs et en pays

Pour JEPQ/JEPG, le 50/50 peut se défendre : JEPG est plus global, JEPQ plus orienté Nasdaq. Personnellement, je préfère rester assez minimaliste et ne pas multiplier les lignes si elles remplissent quasiment le même rôle.

12

Oui il faut éviter de tout mettre dans une seule SCPI. C’est mieux de répartir un peu, avec cependant un nombre réduit pour faciliter la gestion. 3-4 SCPI est raisonnable. Et attention de bien diversifier: différentes sociétés de gestion, différents secteurs (bureaux, commerces, hotels, loisirs, etc…), différentes zones géographiques, etc… Par exemple personnellement je n’investirais pas dans Iroko Zen et Iroko Atlas qui sont gérés par la même société, une seule suffit et vous pouvez en choisir d’autres ensuite.