Bonjour, je suis en fin d’étude, bientôt en emploi et je souhaiterai sous un an faire mon premier achat immobilier (RP temporaire dans un premier temps et investissement locatif à la fin des études de ma copine).
Ma question est comment enchaîner les achats par la suite ?
Merci pour vos réponses.
Clément
Bonjour,
Personnellement, j’ai préféré faire l’inverse.
D’abord l’achat locatif, pour ensuite retourner voir le banquier pour la RP et lui dire « vous avez vu ? 100 balles de cashflow positif ! ».
C’est pas une solution miracle, mais ça aide.
Alors qu’enchaîner un nouveau prêt sur une RP qui rapporterai rien, avec mes revenus ça aurait coincé.
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Je comprend l’idée mais au lieu d’avoir un loyer à 500€ ca fait un loyer à 400 couvert à 60 ou 70% avec les APL
Pas compris.
La banque prendra en compte 70-80% de tes revenus locatifs pour calculer ton taux d’endettement.
Que le loyer vienne de salaires, d’APL, de pensions ou de chômage, elle s’en fout.
Très bon sujet.
J’y réfléchissais également.
Je me suis finalement dit que le mieux pour enchaîner était soit de s’associer , soit augmenter ses revenus au maximum (pour que le fait qu’il y ai déjà un bien en location considéré à 70% pour les loyers par la banque + le loyer potentiel que tu paies puissent permettre d’être en dessous des 33% pour pouvoir emprunter)
Personnellement, j’habite dans une région où il y a une bonne rentabilité locative.
Même en ne prenant que 70 ou 80% du loyer, comme le ferai un banquier, j’arrive à dégager un cashflow positif.
Donc en grossissant le trait, plus j’achète du locatif, plus mon taux d’endettement baisse.
Le point noir ça a clairement été la RP qui m’endettait pour 0 retour (d’où mon choix d’attendre et de faire passer le locatif avant).
Accessoirement il y a aussi le fait que le banquier ne suivra pas indéfiniment.
Même sans être à 33% il y a un facteur « risque » qui l’arrêtera quand l’encours devient trop important.
Je me suis mal exprimé en fait j’ai deux choix :
- Je fais un achat locatif en essayant d’être flat ou léger cashflow et on loue un appartement à 500€ environ.
- J’achète ma RP à mon nom que je loue à ma copine qui touche les apl et donc avec un crédit qui peut me coûter entre 150 et 200€ par mois mais je fais pas de locatif avec cet appartement.
même si 70% du loyer couvre la mensualité de crédit, le taux d’endettement ne baisse pas obligatoirement
imaginons 500 de loyer (soit 350 pondéré) et 300 de charges en face, votre taux d’endettement augmente même si vous dégagez du cash flow tous les mois
le calcul du taux d’endettement dit différentiel était nettement plus favorable aux investisseurs immo
Pour répondre à la question du sujet : achetez si vous le souhaitez en RP en premier mais en mode « investisseur », crédit long, report mensualités pour travaux etc… et n’achetez que si 60% du futur loyer couvre tous les frais car vous serez bloqué rapidement si une fois loué il ne dégage pas de bénéfice