J’ai 50 ans, 3 filles de entre 18 ans et 21 ans, marié.
Mon patrimoine :
Je suis propriétaire de ma RP (~900 k€)
J’ai un appart en location, acheté à crédit 110% sur 15a ans, encore 9 ans de crédit. Déficit foncier jusqu’à maintenant car beaucoup de travaux donc j’ai pas encore encore eu de fiscalité dessus mais dans 1 an et demi ça arrive. je compte passer la loc en LMNP dès que le déficit foncier est totalement consommé.
démarré un PEA il y a un peu plus de 4 ans. 110 k€ dessus. Principalement stock picking (Coface, Airliquide, LVMH, et beaucoup de lignes où je n’aurais jamais du rentrer comme OVH, Jacquet Metal, etc.) et aussi un peu d’ETF (MCSI World, EM et un autre ETF sur l’eau). Bref des erreurs mais au final j’ai pris +30% en 4 ans, donc pas si catastrophique ceci dit. Maintenant, c’est grosses CAP ou ETF, je ne fait plus de stock picking avec des small caps.
PEE, environ 100 k€
Donc pas super confortable, j’aurais pu faire beaucoup mieux vu ce que j’ai gagné en salaire. C’est lié à un défait d’informations financières mais je me soigne depuis 5 ans environ et je suis loin d’être mal loti.
Je mettais jusqu’à présent 2000 € / mois en DCA sur le PEA jusque le remplir depuis 4 ans donc.
Mon but jusque maintenant était de placer sur un horizon de temps long, et donc de prendre pas mal de risques.
Mais mes filles étant en études supérieures, elles vont bientôt se retrouver au travail.
J’ai un triple objectif :
j’aimerais pouvoir les aider à acheter leur RP dans environ 10 ans , pour qu’elles ne soient pas locataires toutes leurs vies ou qu’elles n’aient pas un crédit qui les étrangle trop.
je souhaite pouvoir tirer au max partie de la donation tous les 15 ans de 100 k€ par enfant et par parent en franchise de droit de succession et pour que elles à leur retraite soit très bien.
Mettre de côté pour ma retraite et celle de ma femme et être tranquille car ma retraite de répartition sera peut être très faible même si j’ai cotisé toute la vie.
Du coup, j’ai envisagé plusieurs actions , sur lesquelles je sollicite votre avis :
profiter du mécanisme de donation pour effacer les plus values. 2 actions à ce niveau
leur donner l’appartement en location quand un de 2 souhaitent acheter leur RP, cela efface la plus value, elles revendent derrière donc 0 plus value + 0 CS
Geler pendant 10 ans mon alimentation de mon PEA et à la place, alimenter de 2000 € par mois un CTO joint avec ma femme, pour n’acheter qu’un ETF large capitalisant que je ne revend jamais (pas de PV et pas de dividendes donc normalement pas à repasser par la case impôts). Dans 10 ans, donner à chacune 1/3 des ETF, ça efface la plus value, elles revendent et ne paient pas la flat tax (pas de PV ni de CS). Dans 10 ans, je reprends l’alimentation de mon PEA (ou d’un PER mais je ne sais pas si mon TMI va beaucoup baisser à la retraite donc pas sûr). La question que je me pose, c’est comme je veux les aider, c’est est-ce que je mets un world capitalisant classique avec un gros encours (pour éviter qu’il ne soit clos avant 10 ans) ou est-ce que je pourrais mettre dessus un ETF moins risqué sur obligation et capitalisant et qui n’expier jamais (si cela existe, je n’ai jamais eu d’obligation jusque maintenant ni d’ETF obligataires). Perte en performance mais ETF obligataire plus sûr non sur un horizon de seulement 10 ans ? C’est quand même un peu risqué peut-être car tout tient dans le fait qu’il ne faut jamais revendre pendant 10 ans et que la donation efface la plus value (est-ce que ce sera encore le cas dans 10 ans ?
donner dès maintenant en démembrement la nue propriété de ma maison pour lancer le compteur de donation (qui laissera de la marge encore pour leur céder l’ETF sur le CTO) et qu’ils soient régénéré dans 15 ans (ce qui permettra de faire une nouvelle donation si nous même on hérite de leur grands parents à ce moment là).
Donc si vous pouvez m’aider à affiner ma stratégie et me donner des conseils, je suis preneur.
Salut super situation - on a regarde avec mon pere recemment qui est dans une situation plus ou moins similaire
Jaurais tendance à dire:
Priorise en 1e la sécurisation de ta retraite
Quel est le montant de ta retraite vs tes depenses > ca te donnera un objectif de revenu complémentaire
je trouve pas mal davoir u. matelas de capital au moment de la retraite pour faire fasse aux imprevus : sur une rp de 900k tu auras forcement des travaux significatifs à un moment, idem voiture à changer et prevoir pour la fin de vie pour ne pas etre une charges pour tes enfants etc. si tu es limite en revenus pense que tu nauras plus de capacite depargne donc pas mal de calculer pour voir combien tu as besoin de mettre de cote
si tu prevois de vendre ta RP à un moment ca regle tous les problèmes par ex quans âgé vente de RP pour etre plus pres des commerces - puis financer pe les soins à domicile (tu peux vite monté à cher)
Auj tu as 210k + un appart en loc + lépargne additionnelle que tu projetes jusquà ta retraite : fais tes calculs pour voir si ca couvre suffisant ta retraite
En gros comme ca tu as un montznt cible pour ta retraite avec une allocation et tout ce qui depasse tu peux le passer en donation
Sur la transmission : super que tu aies cette approche, elles ont de la chance !
Le principal probleme est que ta RP represente une tres grosse partie de ton patrimoine. En general on deconseille de faire une donation de nue peopriete de sa RP meme à ses enfants. À partir du moment ou tu as donne tu ne peux plus decider de vendre ou non. Même si tout se passe bien dans 20-30 les objectifs peuvent etre differents cest un risque
-Si tu gardes ta RP necessairement tu auras labattement de 100kE par enfant mais tu seras fiscalisé fort sur le reste vu les montants
Une possibilite est davoir une SCI familiale avec limmo dedans ou tes filles sont associees et donner des parts tous les 15 ans. Voir avec un notaire directement
Si tu prevois de vendre et acheter plus petit tu pourras donner la difference au moment de la transactions
Le locatif donation nue propriete cest une bonne approche - prevoir les frais de mutations. Je trouve pas frocement que ce soit le plus pratique de le ve dre pour faire un apport pour la RP il peut y avoir une question de timing à caler pas evident entre la vente et lachat de tes filles
Sur l’épargne à constituer à horizon 10 ans. 100% actions ca depend de ton aversion perso ca me parait un peu ridque dautant que pe une achetera plus tot.ou non - tu peux faire un 60/40 ou 50/50. Not les dernieres annees avant leur achat cest tres risque detre 100% actions pzrce que si krach elle perte 40% de leur apport… donc faudra que tu reduises l’exposition au moment ou tu te rapproche
Sur lenveloppe. Pour donation CTO jai pas fait mais il y a des sujets sur le forum dessus qui explique bien.
Tu auras forcement besoin de garder des liquidites pour te securiser : l’AV me parait etre une bonne solution our profiter des 150k par beneficiaire parce que les abattements pour les enfants seront consommés par limmobilier
Tout ce que tu as sur le PEA et PEE cest pas ideal en transmission fiscalite donc idealement je dirai soit consomme soit donne soit migre vers une AV
Je ne compte pas l’aparttement en loc, vu que je pensais le donner à mes filles dèq eu’il est fini de rembourser ou presque. je pensais que 210 k+ ce qui sera mis dans le PEE d’ici la retraite + les économies que je ferai à la fin entre 60 et 67 ans seraient suffisantes. ca vous semble ric-rac (je table sur 300 k€)?
Oui j’en ai bien conscience, mais comme c’est de très loin la plus grosse partie de mon patrimoine, si je ne leur donne pas de mon vivant en nue propriété, ej ne vois pas trop ce que je vais faire. je m’entends bien avec mes filles. C’est certain que c’est un risque mais si je me mets d’accord avec elles, je en pense pas qu’elles s’opposeront à une vente si moi et ma femme n’avons que cette solution. j’ai envie de faire confiance, je fais ça pour elles, pas pour moi, sinon je ne le ferais pas. Ce qu’on est en train de regarder, c’est la notion de quasi usufruit, c’est à dire qu’en cas de vente, le produit de la vente nous revient intégralement et à notre décès, cela crée une dette d’héritage pour mes filles. Nous n’avons pas encore vu le notaire sur cette clause. merci pour le conseil sur la SCI, je vais voir avec le notaire.
je suis d’accord. plus j’y penses, plus je pensais mettre un ETF action et un ETF ou un fond obligataire pour ne pas tout risquer (par exemple 60% / 40%). L’aspect principal est que ceux-ci doivent être capitalisant et que je ne vende jamais avant la donation, car c’est l’avantage du CTO en cas de donation d’effacer les PV. Par contre, la fiscalité PV n’est pas bonne, donc il faut que ça respecte ça. Des fonds ou TEC obligataires à me conseiller sur lesquels épargner ?
Tout à fait d’accord. ce qu’il y a sur le PEA et PEE, c’est pour moi et ma femme pour notre retraite.
comme OVH, Jacquet Metal, etc.) et aussi un peu d’ETF (MCSI World, EM et un autre ETF sur l’eau). Bref des erreurs mais au final j’ai pris +30% en 4 ans, donc pas si catastrophique ceci dit. Maintenant, c’est grosses CAP ou ETF, je ne fait plus de stock picking avec des small caps.