La SCPI Immorente est souvent considérée (notamment sur le site de Finary) comme l’une des SCPI ayant démontré sa résilience durant la crise et comme un véhicule conseillé pour un investissement en 2025-2026.
Pour ma part, sur la base de mon expérience négative, je pense au contraire qu’il ne faut surtout pas investir dans cette SCPI.
J’ai investi dans la SCPI Immorente il y a sept ans dans le cadre du contrat d’assurance-vie Swiss Life Darjeeling (aujourd’hui Placement Direct Vie). Les dividendes ont été automatiquement réinvestis dans la même SCPI afin de capitaliser.
Actuellement, une information très optimiste est affichée sur le site de l’assureur, indiquant que mes plus-values cumulées sur sept ans atteignaient près de 40 %.
Cependant, lors du rachat, Swiss Life a appliqué le prix de réalisation fixé par la société de gestion Sofidy, soit 270,75 €, au lieu du prix de retrait alors en vigueur de 306 € (correspondant à un prix de part de 340 € diminué de 10 % de frais initial).
Ce prix de réalisation (270,75 €) est inférieur d’environ 10 % au prix de retrait et d’environ 20 % au prix de part affiché.
En résumé, j’ai investi 24 000 € en 2018 dans la SCPI Immorente et j’ai récupéré fin 2025 environ 28 000 €. Cela représente un gain total d’environ 14 % sur sept ans, soit à peine 2 % par an. C’est inférieur au rendement d’un fonds en euros correct sur la même période.
On peut se demander pourquoi l’assureur a versé un montant basé sur le prix de réalisation plutôt que sur le prix de retrait. La raison est simple : au 31/12/2025, le nombre de parts en attente dans la SCPI Immorente était de 260 602, tandis que le nombre de parts nouvelles souscrites s’élevait à seulement 39 594.
Il existe donc un stock très important de parts en attente de retrait. Selon certains calculs publiés en ligne, il faudrait environ treize ans pour absorber ce volume en payant le prix de retrait de 306 €, compte tenu du rythme actuel des souscriptions.
Dans un premier temps, j’ai envisagé d’adresser une réclamation. Toutefois, Placement Direct m’a transmis une copie de l’avenant que j’avais signé il y a sept ans, où il est effectivement mentionné, en petits caractères, que le prix de cession peut différer du prix de retrait si le volume des souscriptions est inférieur à celui des rachats. Juridiquement, il semble donc difficile de contester.
Ma conclusion est la suivante : il faut éviter d’investir dans Immorente et, plus largement, dans les anciennes SCPI confrontées à des tensions de liquidité. Il convient d’être particulièrement prudent avec les SCPI de type Immorente qui présentent en outre une surcote par rapport à leur valeur de reconstitution.