Expert-comptable trop cher en LMNP ? Besoin de vos avis

Pikachu · Juin 10, 2025, 9:07

Salut @Rewol, tu as bien vérifié tes liasses fiscales transmises, sont-elles correctes ?

Tristan.c · Juin 10, 2025, 9:16

Honnêtement, je ne comprends pas toujours pourquoi certains cherchent à tout faire eux-mêmes, notamment pour la mise en place LMNP.

Des cabinets comptables full démat hors de paris proposent cette prestation pour 400 à 600 €, et qui inclut souvent :

La création de l’activité,
La saisie comptable annuelle,
La préparation de la liasse fiscale,
La déclaration des revenus (cases à compléter dans la déclaration d’impôt).

Certes, cela représente un coût supplémentaire, mais c’est aussi une garantie de conformité. En cas d’erreur, la responsabilité du cabinet est engagée, et cela peut déboucher sur un dédommagement.

Travaillant moi-même en cabinet comptable, je vois trop de situations où les particuliers, pensant bien faire, finissent par commettre de graves erreurs :

Amortissement du terrain,
Charges non déductibles comptabilisées à tort,
Déclarations incohérentes.

L’an dernier, j’ai récupéré deux dossiers LMNP :

Le premier avait été fait en ligne : aucune optimisation, aucune explication, pas de garantie sur la comptabilité par le banquier du a l’attestation comptable qui ne garantit rien. Résultat : le client est venue nous voir car il n’a pas pu fournir de documents cohérents à la banque, qui a exigé une attestation de chiffre d’affaires signée par un professionnel habilité (afin de prouver que les loyers encaissés existée bien et son pas fictif pour tirer ces revenues vers le haut (oui oui sacré cohérence les banques mais autres débats)

Le second avait été fait seul. Contrôle fiscal. L’investisseur avait amorti son appartement parisien sur 20 ans (au lieu détaillé entre 7 et 50ans pour la partie gros œuvres etc + amorti le terrain), soit 45 000 € d’amortissement excessif. Résultat : redressement, majorations, et une sortie de trésorerie de plus de 60 000 €,
Je ne dis pas ça pour vendre ma paroisse, mais parce qu’une erreur coûte bien plus cher que le recours à un professionnel

On voit parfois des bilans envoyés à l’administration sans équilibre actif/passif, des incohérences flagrantes, et cela peut faire très mal en cas de contrôle surtout que les contrôlent pleuvent en ce moment…

AxelParis · Juin 10, 2025, 9:45

Leur offre SCI est très limitée pour faire sa compta tout seul. Le meilleur rapport qualité prix que j’ai trouvé c’est Indy.
Je l’utilise pour mes 3 SCI à l’IS et pour le moment ça fonctionne très bien (après je ne suis pas expert-comptable, donc je fais confiance sur les résultats ^^)

AxelParis · Juin 10, 2025, 9:46

Pourrais-tu me dire ce qui n’allait pas chez eux ? Personnellement j’en suis très satisfait

Loris8 · Juin 10, 2025, 10:07

Je constate la même chose au cabinet, les compta en lignes sont toutes fausses et les clients sont floués. Malheureusement vu les posts de ce sujet personne ne nous écoutera, les gens préfèrent économiser 100€ par an de frais de compta en prenant le risque d’avoir des redressements salés voire un rejet de comptabilité… désolant

AntoineOlympe · Juin 10, 2025, 1:20

C’est très bien résumé !
J’ai lancé plusieurs projets de LMNP depuis 3 ans pour passer de 1 logement en janv-2023 au 6e ce mois ci et il fallait choisir entre un accompagnement via une boite en ligne VS un cabinet comptable « physique » dans ma ville.
Résultat, j’ai pris un cabinet comptable (ENDRIX) dans ma ville qui fait très bien le job pour un coût de 540€/an/premier bien et 180€/an/bien suivant soit 240€ TTC / bien (car j’en ai 6).
Sur le plan fiscalité, je suis dans le domaine et je confirme que c’est conforme et cohérent et avec en plus une compréhension du business et de mon projet.
Conclusion : pour les prochains, j’ai déjà toute la partie fiscalité/déclaration à ne pas challenger et je peux me concentrer sur le business.

Thomas106 · Juin 12, 2025, 9:34

Plusieurs choses :

impossibilité de charger les relevés de comptes passés sans faire appel au sav ;
pas de grand livre ;
une compta fondée uniquement sur la vision cash. dans un compte rendu de gestion par agence, les frais sont pris en amont du versement que je reçois sur mon compte. Ça ne change rien en net mais ça sous-estime le CA → quid des franchissements de seuils ?
calculs complètement éronné des operations de versement de CCA et des acquisition…

Soit j’opte pour un cabinet, soit s’il faut tout refaire… et auquel cas je préfère ne faire qu’une fois.

@Loris8 et @Tristan.c ont sans doute raison, le mieux est encore un cabinet. Je sais que j’y viendrai le jour où j’aurai plusieurs biens, plusieurs sci, etc. Pour l’heure, vu la taille des revenus je ne suis pas exposé à une grosse erreur (croisons les doigts) et je prends mon risque (il se dit que l’administration ne se déplace pas s’il y a au moins 20keur à récupérer et je suis encore loin de telles valeurs)

mais je partage l’avis des experts comptables de la conv’ : La version low cost 100% en ligne où c’est vous qui faites tout… Ben non.