Help - courtiers, banquiers, Ă  vos claviers!

Immobilier 🏠
1

Bonjour Ă  tous,

Nous avons un projet immobilier avec ma compagne.

Dans notre monde (le meilleur) nous avons imaginé un montage et aimerions avoir l’avis de personnes qualifiées.

L’idée étant :

  • Achat d’un bien A en France pour du locatif (appartement en LMNP)
    → Emprunt à 2 (ma femme est Mauricienne mais salariée en France, avec situation stable, CDI, revenu correct)

  • Achat d’un bien B Ă  l’Ile Maurice pour du locatif (pas d’imposition sur la plus-value, une taxe de 5% Ă  l’achat/revente et 15% de taxe sur le revenu locatif, pas de taxe foncière)
    → Emprunt de ma conjointe seule

  1. Dans le cas du bien A en France il est difficile au regard de la conjoncture, des taux etc de finir avec du cashflow positif, en l’occurrence avec différentes simulations nous arrivons avec la meilleure à un cashflow de -350 euros/mois (après prises en compte des charges, taux bancaire, montant du loyer etc.)

Déjà sur ce premier point est-ce que cela vous parait cohérent ou un cashflow déficitaire trop important ?

  1. Dans le cas du bien B à l’Ile Maurice, après simulations et échanges avec plusieurs connaissances locales ayant des biens similaires, nous faisons une projection avec un cashflow positif de +500 euros/mois (avec les mêmes paramètres que pour le cas du bien A en France)

Donc tout comptes faits nous arriverions Ă  un cashflow de +150 euros par mois ce qui nous permet de faire une plus value sur le montage global.

Compte tenue de ces explications vous semble-t-il possible d’aller voir des banques ou courtiers avec un dossier incluant 2 biens sur 2 territoires différents ?

Et question sous-jacente, souhaitants garder nos épargnes respectives autant que possible, contracter un prêt à la conso (par exemple) pour financer une partie des apports ? ou inclure la part d’emprunt pour l’apport dans nos emprunts immobilier directement ?

J’espère que mes explications sont claires… à dispo pour compléter si nécessaire.

Merci par avance,

2

Bonjour,

Sur l’achat du bien A, le cashflow négatif me semble très élevé oui. Un bon investissement locatif devrait être à l’équilibre un minimum. Si vous avez trouvé un bien qui fait -350 euros de CF, passez votre chemin et visitez d’autres biens. Les bons plans se trouvent avec des appartements à rénover, réaménager, oui qui sont vendus par des vendeurs pressés de vendre et qui acceptent des négocier (succession, divorce, déménagement, biens en vente depuis longtemps => cf le site Castorus, etc).

Sur le second bien j’avoue que je ne peux pas me prononcer, je ne connais pas.

Je serais tentée de dire, essayez déjà de lancer la machine avec un premier bien, puis vous verrez par la suite pour le 2e.

Concernant l’apport, en principe vous devriez mettre les 10% de frais de notaire et annexes (frais de dossier bancaire, caution etc) dans tous les cas.

Si vous faites des travaux, vous pourriez demander un différé de quelques mois à 2 ans selon l’ampleur des travaux, et si vous parvenez à mettre votre bien en location avant la fin du différé, vous pourriez récupérer un peu de trésorerie à épargner.

Prêt conso: mauvaise idée. Les taux sont exorbitants, dans tous les cas vous serez obligés d’être transparents auprès de la banque et ça aura un impact négatif sur votre capacité d’endettement.