Bonjour Ă tous !
Je commence par une présentation rapide de mon profil et de mon patrimoine actuel pour donner du contexte: j’ai 34 ans, en couple avec un enfant, salarié en CDI et “propriétaire” de ma RP (avec un emprunt à rembourser bien sur). J’arrive à dégager chaque mois entre 2000 et 2500 euros d’épargne, que j’investis pour l’instant sur des ETFs via un PEA. Mon Livret A et mon LDDS sont pleins, même si je sais que les rendements sont mauvais par rapport à l’inflation, mais cela constitue mon épargne de précaution “au cas où”.
Je cherche à diversifier mes investissements, qui pour l’instant sont essentiellement sur la bourse, et je m’intéresse tout particulièrement au statut LMNP. J’ai essayé de me renseigner au maximum sur le sujet, et ce statut semble être intéressant pour ma situation, notamment son régime fiscal, mais je serais heureux d’avoir l’avis de la communauté.
La question qui me taraude est la suivante: est-ce le bon moment pour se lancer dans un projet LMNP (avec le levier de l’emprunt) malgré la hausse des taux d’intérêt ?
J’ai lu que les intérêts d’emprunt étaient déductibles (avec le régime du réel simplifié), ce qui me fait penser que la valeur du taux d’intérêt n’avait finalement pas grande importance… mais ce raisonnement est-il correct ?
De façon plus générale: y a-t-il des erreurs à ne pas commettre avant de se lancer en LMNP ? Pensez-vous que ce type d’investissement soit adapté à mon profil ?
Je vous remercie par avance pour votre temps !
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Bonsoir @htn182 , 35000€ d’épargne de précaution ça fait beaucoup quand même
J’ai un peu près le même profil que toi avec quelques années d’avance. 38 ans, marié, enfants, propriétaire de ma RP et premier bien en LMNP réalisé l’année dernière suite à une formation immo !
J’ai lu que les intérêts d’emprunt étaient déductibles (avec le régime du réel simplifié), ce qui me fait penser que la valeur du taux d’intérêt n’avait finalement pas grande importance… mais ce raisonnement est-il correct ?
Ton raisonnement est correct ! Le taux d’intérêt n’a pas trop d’importance ici, il faut que tu te concentres sur un bien rentable avec (idéalement) des travaux te permettant d’être en déficit fiscal le plus longtemps possible mais pas en cashflow
Je pense que tu as un profil qui doit plaire aux banques : grosse épargne, propriétaire, capable de mettre de l’argent de côté donc oui l’investissement immobilier afin de profiter du levier bancaire semble te correspondre que ce soit en LMNP ou sous une autre forme
Hello,
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notpy
Août 10, 2023, 7:43
4
+1 sur l’épargne de précaution.
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J’ai regardé la vidéo par curiosité et je trouve qu’il y a pas mal d’approximation quand même. Surtout qu’il se focalise sur les rentiers à la recherche de cashflow positif ce qui n’est pas forcément le besoin ici.
Ne pas investir car il va « potentiellement » y avoir des modifications de fiscalités « prochainement » est selon moi une erreur. L’exemple du LMNP est le parfait exemple car cela fait déjà plusieurs années qu’il doit disparaitre…
Bref, en effet il faut prendre en compte l’encadrement des loyers, le DPE, l’augmentation des taux mais de mon point de vue ce sont plutôt des opportunités pour les acheteurs pour reprendre la main sur les négociations !
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Merci Ă tous pour vos retours !
Pour l’argent qui dort sur les livrets, effectivement c’est plutôt inutile, mais finalement je pense que ça pourra me servir d’apport si je me lance dans un projet d’immobilier locatif.
J’ai regardé une vidéo du « Vendeur de vérité » dans laquelle il parle de LMNP. Au final il dénonce plus les « coaches immobiliers » sur internet qui font miroiter des rendements surréalistes que le LMNP en général.
Et pour les changements de fiscalité à venir, il n’y a pour l’instant rien de prévu de la part du gouvernement. J’ai lu que certains dispositifs d’optimisation fiscale comme le LMNP étaient effectivement dans le viseur du Rapport CAP 2022, mais pour l’instant il semble uniquement s’agir de pistes que le gouvernement pourrait potentiellement suivre…ou pas. Seul l’avenir nous le dira.
Une dernière question @Franfran (et les autres): quel est votre avis sur les services « clés en main » (ImAvenir, Bevouac, Beanstock …) pour le LMNP ?
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Pour le coup, il est prévu une réforme dans le budget 2024. En gros ils vont supprimer l’abattement de 50% en LMNP pour revenir à 30 % et étendre l’autorisation des LCD par les communes à plus de 2000 communes supplémentaires.
Taux qui montent, LMNP qui se fait nerf… Dur pour les jeunes qui débutent maintenant en voyant ce que les autres juste avant ont eu
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Emi78
Août 17, 2023, 5:45
10
En gros ils vont supprimer l’abattement de 50% en LMNP pour revenir à 30 %
Ces changements sont rétroactifs où les personnes qui se sont lancés dans le LMNP avant éventuelles modifications seront également concernés par le réajustement ? Car généralement on ne change pas les règles en cours de jeu et donc les lois sont rarement rétroactif comme on l’a vu avec Scellier puis Pinel etc et en meme temps le LMNP il n’y pas d’engagement de durée donc je me pose la question…
Normalement quand une loi fiscale passe, elle concerne tout le monde. Ils ne font pas de rétroactivité, en demandant des régularisations, mais ceux qui avaient du LMNP avant 2024 seront concernés tout comme les nouveaux. Ils font cette loi pour lutter contre l’abus de LCD en rendant la fiscalité de ces derniers moins attractive par rapport à la location nue.
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Chaque génération connaît une situation différente. Pour les trentenaires et quadragénaires d’aujourd’hui, nos parents avaient la possibilité d’acheter à Paris à moins de 3 000 € le m² dans les années 90, et même autour de 2 000 € le m² pour certains quartiers de la rive droite. Certes, les taux d’intérêt étaient plus élevés et les salaires légèrement plus bas, mais imaginez acquérir un appartement de 50 m² à Paris pour seulement 100 000 €…
En effet, mais bon ça m’empêche pas d’être un peu dèg au fond
Les « boomers » (ceux favorisés dans les pays riches ayant drivé le progrès mondial) ont vécu la croissance sans limite avec tous les privilèges qui vont avec, en se demandant comment se partager un gâteau qui ne cesse de grandir sans aucune conscience de l’état dans lequel ils nous (jeunes) le laisse, tout en vivant la belle vie (argent passif #bourse , moins de contraintes/normes, …).
Bientôt on va aussi les appeler les « boomers de planète »…
Les jeunes demandent à tout ça de se calmer pour ne pas voir leurs enfants sous les canicules, migrations massives et fins de démocraties. On va dire que les taux et risques de crises qui augmentent aident à calmer la folie de l’économie mondiale donc c’est bien, mais la pilule reste un peu dure à passer en voyant à quel point l’ancienne génération en a profité avec (relative) facilité
Commentaire sans grande valeur je conçois ^^
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Mahtma
Août 18, 2023, 9:51
14
Les « boomer » n’avaient pas ADI ni la communauté Finary, ni youtube
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Hello
Je me posais la question, d’où tires tu tes sources @marmouze84 ?
De plus, s’ils suppriment l’abattement de 50%, ce n’est pas si grave, les gens feront simplement de l’abattement au réel pour déduire l’amortissement du bien, la TF, les intérêts d’emprunt, … Je pense que c’est dans la majorité des cas, plus avantageux quand on vient d’acheter un bien.
Honnêtement je pense que la plupart des investisseurs LMNP déclarent déjà aux réel
Comme le dit @Guillaume.1 lorsqu’on fait du LMNP on déclare au réel et non en micro BIC. Du coup, la suppression de l’abattement de 50% ne nous concerne pas en tant qu’investisseur
Hors sujet mais je me posais la question de savoir à partir de quel taux est-il plus intéressant de payer de l’immobilier cash. Quelqu’un aurait des études là dessus ?
De plus, est ce que l’immobilier physique, dans les années à venir, peut devenir intéressant comme investissement, si on a du cash disponible ? Je vais pousser ma réflexion : Etant donné les restrictions pour acheter maintenant et les prix qui vont probablement baisser et les loyers qui pourraient augmenter (comme moins de monde pourra acheter), les rendements pourraient donc, aussi augmenter.
Est ce que certains se sont déjà posé ces questions et trouvé des réponses ?
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Question bête car je ne ne connais pas, comment font les investisseurs en LCD ? Ils ne peuvent pas déclarer au réel ? En quoi cette nouvelle loi aiderait à réduire le LCD du coup ?
C’est simple :
payer cash est plus intéressant si l’argent est placé sur un support qui rapport moins que le taux d’emprunt (genre Livret A, fond €).
Par contre, si c’est placé en actions, c’est mieux d’emprunter.
Après, il y a les subtilités de renégo de taux
Simple ou simpliste ?
Il faut aussi prendre en compte la fiscalité, les coûts de transaction, les frais de gestion, ainsi que le temps consacré au sourcing, à l’acquisition et à la gestion de l’actif. Dans le cas de l’immobilier, cela inclut également la gestion des locataires et de la copropriété.
En somme, la question ne se limite pas Ă un simple taux.
@SpaceMonkey , quel est votre profil ?
En restant sur un ton léger puisque la faute n’est à personne et accuser n’y fera rien :