Immobilier locatif : quel camp choisir?

Quel serait votre camp pour investir dans l’immobilier locatif ?

  • RentabilitĂ© + / Attachement - : acheter petit et en nombre dans des villes plutĂ´t rentables, avec peu d’intĂ©rĂŞt pour le logement en soi et pas forcĂ©ment d’attachement Ă  la ville.

  • Attachement + / RentabilitĂ© - : acheter plus gros sans viser la rentabilitĂ© max. avec une plus grande dĂ©dication au logement et attachement Ă  la ville

  • Autre ?

Pourriez-vous expliquer votre choix et selon vous les point + & - de ce dernier ? Je suis toujours indécis perso, d’ou ma question :wink:

Merci Ă  tous :pray:t3:

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Si tu te lances dans l’investissement locatif, je te conseille la démarche suivante:

  1. Identifie une ville que tu connais bien. Ensuite, regarde le quartier qui te semble le plus pertinent.
  2. Poste une annonce sur leboncoin pour tester la tension locative. Sur des T2, si tu ne recois pas 25 demandes dans la semaine, c’est mauvais signe.
  3. Va voir un courtier et ta banque avec un business plan (je peux te fournir mon modèle). Cela te donnera une idée du montant que tu pourras investir. Essaye d’obtenir un financement sur 20 ans.
  4. Définis si tu veux acheter un produit louable en l’état, ou une rénovation. Ce n’est pas du tout le même engagement en terme de temps.
  5. Sois à l’affût de toutes les opportunités en mettant des alertes en place. Passe voir tous les agents et laisse ton numéro. Le off market (les annonces vendues avant d’être mise en ligne) est souvent plus intéressant.

A titre perso, je préfère les biens dans lesquels je me projette. Tu auras moins de vacance locative dans un appartement agréable à vivre.

La rentabilité est évidemment importante. L’idéal, c’est un appartement qui te dégage des cash-flow positif dès la première année. Tu peux sacrifier un peu de renta dans une ville ou les prix augmentent rapidement. Tu te rattraperas largement sur la plus-value à la revente.

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Super interessant, merci @mounir.
Je suis également intéressé par ton modèle :slight_smile:

+1 pour le off market.

Super @mounir, merci pour ta réponse et les tips activables. Grandement preneur de ton modèle également ! :pray:t3:

Yes, je vous l’envoi en DM :slight_smile:

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Très smart le petit hack avec LeBonCoin ! :grin:
Je suis preneur aussi de ton modèle !

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Tous les marchands de biens utilisent ce hack hehe

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Top ces conseils ! Preneur également de ton modèle @mounir stp :slight_smile:

Je t’envoi ca en DM

Merci ! La stratégie est super intéressante. Mais pourquoi un financement sur 20ans précisément ?

intéressé par ton modèle aussi please

Crédit long = mensualité basse. Tu pourras être cash-positive plus facilement. Si tu peux obtenir 25 ans, c’est encore mieux ! Cependant, c’est assez difficile à obtenir pour un investissement locatif en ce moment…

J’ai quand même l’impression qu’au delà de 20 ans ça devient de moins en moins intéressant par rapport à l’augmentation des intérêts lié à ces années supplémentaires. Après je suppose que c’est à bien négocier avec ça banque.

Tant que c’est pas toi qui les paye (mais ton locataire) cela importe peu. Un crédit plus long t’offre des mensualités plus basse qui te permettront de faire plusieurs opérations. Tout dépend de ta stratégie et tes objectifs.

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Le delta de taux d’intérêt est tellement faible entre emprunt sur 20 et 25 ans actuellement…que l’on est gagnant financièrement à étirer la durée de l’emprunt au maximum pour améliorer le cashflow.
Je vous laisse comparer les 2 solutions avec un calcul de TRI, vous pourrez le constater.

Hello Mounir, merci pour les tips, assez chaud de jeter un oeil à ton modèle ! :slight_smile:
J’envisage pour ma part d’acheter un appart, de vivre dedans ~2-3 ans et de le mettre en loc ensuite. Bon évidemment il faudra sans doute faire quelques compromis, mais ça laisse le temps de meubler et retaper tranquilou.
Ca vous inspire quelque chose ce genre de plan ?

Je te l’envoi en MP. Concernant ton approche, je pense que ca peut fonctionner. Dans l’idéal, mieux vaut acheter un bien uniquement dédié à la location. Ca te permet d’optimiser l’aménagement/l’équipement (surtout si tu fais du LMNP, et donc du meublé).

Une petite question concernant l’acquisition de multiples biens …

J’ai un bien LMNP au nom propre avec un beau cash flow.
Je vais reproduire ce schéma au nom propre.

Par contre, j’ai eu vent dire qu’il était intéressant de créer une société par bien et de tout faire remonter dans une holding …

J’en vois l’utilité mais LMNP au nom propre = pas taxes pendant 15 ou 25 ans.
Quelqu’un saurait pourquoi cette différence ?

Une holding est intéressante si :

  • tu as l’intention de continuer Ă  acquĂ©rir de nouveaux biens en utilisant les bĂ©nĂ©fices rĂ©alisĂ©s avec les bien prĂ©cĂ©dents (rĂ©gime mère-fille)
  • ou bien pour compenser les bĂ©nĂ©fices rĂ©alisĂ©s avec certains biens par les pertes rĂ©alisĂ©es avec d’autres (intĂ©gration fiscale)
    Dans les 2 cas, l’objectif est de réduire ton imposition.

Tant que tu ne dépasses pas les limites de revenus du LMNP (et que tu loues en meublé bien sur), ce statut reste plus intéressant car il te permet d’ « effacer tes bénéfices » en amortissant ton bien et donc de ne pas être imposé pendant les premières années.

Tu as vu des cas où des gens empruntent en mettant le bilan de leur holding en collatéral ?

Mon confrère a un de ses clients qui a une holding qui a des parts de plusieurs sociétés dans laquelle chacun de société ne détient qu’un seul bien ou lot de biens (immeuble par exemple).

J’ai l’impression que Florent a vu juste avec la deuxième option puisque qu’il a de tout dans ses sociétés y comprit du déficit foncier.

C’est la première fois que je rencontre ce type de montage.