Bonjour,
Je prépare la sortie d’un investissement immobilier (3 lots en meublé) prévue pour 2027. Mon objectif est de valider le statut LMP au moment de la vente pour bénéficier de l’exonération des plus-values professionnelles (Art. 151 septies du CGI). L’activité a plus de 5 ans.
Pour 2027, j’envisage deux options de cession, mais une incertitude fiscale majeure subsiste sur l’interprétation de l’article 155, IV du CGI.
Le contexte :
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Recettes locatives annuelles (CA) : 53 000 €.
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Foyer fiscal : Marié (les revenus de mon épouse sont à intégrer dans le calcul des revenus pros).
Option A : Vente en JANVIER 2027 (Cessation d’activité rapide)
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Recettes locatives : ~ 4 400 € (1 mois de loyer).
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Condition des 23 000 € : Il est acquis que ce seuil s’apprécie prorata temporis en cas de cessation. Le seuil proratisé (~ 1 950 €) est donc respecté avec mes 4 400 € de recettes.
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Problématique de la prépondérance : Pour être LMP, ces 4 400 € doivent être supérieurs aux autres revenus professionnels du foyer fiscal.
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Question : Comment le fisc apprécie-t-il les « autres revenus » dans ce cas précis ? Compare-t-il les 4 400 € de recettes locatives aux revenus pros encaissés sur le seul mois de janvier (prorata), ou les compare-t-il à l’ensemble des revenus pros du foyer sur l’année civile 2027 entière ?
Si le fisc retient les revenus de l’année civile, le statut LMP est mathématiquement perdu dès le mois de février (via les revenus de mon épouse ou mes propres revenus ultérieurs), ce qui rendrait la vente de janvier extrêmement risquée (requalification LMNP et taxation lourde de la PV).
Option B : Vente en DÉCEMBRE 2027 (Pilotage du revenu pro)
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Recettes locatives : 53 000 € (année complète).
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Revenus Pros du foyer : Salaire de mon épouse + mes ARE (maintien France Travail) + 0 € de salaire via une SASU à l’IS.
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Analyse : Dans ce scénario, le total [Salaires épouse + mes ARE] reste inférieur à mes 53 000 € de recettes locatives sur 12 mois. Le statut LMP est sécurisé sur l’ensemble de l’exercice.
Existe-t-il une jurisprudence ou un rescrit confirmant que la condition de prépondérance des revenus (Recettes locatives > Revenus Pros) s’apprécie elle aussi prorata temporis au jour de la cession, ou suis-je contraint de vendre en fin d’année pour garantir que mes loyers annuels « écrasent » les revenus professionnels de mon foyer fiscal sur l’exercice ?
En 2027, je serai en freelance (SASU à l’IS) sans me verser de salaire, complété par mes ARE ce qui n’est pas évident pour payer le loyer de la résidence principale et les charges. De plus, j’ai déjà acté le départ de tous mes locataires au 31 décembre 2026 (avenants signés) pour faciliter la vente des biens vides.
Il faut également aussi savoir que si malencontreusement, un acheteur n’a pas son crédit et celui-ci est reporté en 2028, alors cette vente passera en LMNP…?
Merci