Invest immo, heritage FR/IT : Equance

Avis de la communauté 🤔
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moi : franco-italien, résidant fiscal Français
frere : franco-italien, résidant fiscal Italien
père : italien, résidant fiscal Italien
mère : Franco-italienne, résidente fiscale Italienne
maman et papa mariés, à la retraite et 80 ans

mes parents souhaitent investir environ 200K€ dans l’immobilier (peur de tout ce qui est bourse, les AV, que je connais pas, leurs apportent rien, etc. etc.)

Ils m’ont proposé d’acheter un bien dans la ville ou je vis (assez rentable) et de le louer.

Perso je n’ai pas envie de:

  • me prendre la responsabilitĂ© (si ça tourne mal c’est ma faute) et m’occuper de tout juste parce que je suis sur place
  • avoir Ă  prendre toute la charge pour partager les benefs avec mon frero qui lui n’aura rien Ă  faire.

fiscalité: en Italie tout ce qui rentre dans le 1er degré (parents-fils) et jusqu’à 1M€ est non-imposé. A condition que la loi italienne soit appliqué au triste moment. Pour cela il est necessaire que mes parents fasse un testament ou ils demandent que la loi italienne soit appliquée pour la succession.

Les idées:

  • ma mere Ă©tant française peut ouvrir une autre AV (en France) pour faire du SCPI. A voir si l’Etat français peut rĂ©clamer des impots Ă  la succession.
  • …ou en Italie si ça garanti de faire appliquer la loi italienne au moment de la succession

J’ai demandé un rdv avec:

vous connaissez cette société/cabinet?

Si cela permet d’optimiser le passage c’est tout benef meme si ça se paye!

Si on me confirme qu’on puisse passer par une AV française avec SCPI (voir 2 ou plus vu le montant) vous en feriez quoi? Perso je n’ai besoin de rien maintenant mais des revenus supplémentaires dans 10 ans plutot que des miettes aujourd’hui… Je dis pas non! :slight_smile:

Le but de mes parents est juste de ne pas faire ronger l’argent à l’inflation avant qu’il nous soit transmis, ils ne cherchent pas à augmenter leurs revenus; peut-être je peux les convaincre à diviser le montant à moitié entre moi et mon frere et que chacun en fasse ce qui bon lui semble (moi étant déjà beaucoup exposé en immo avec ma res. princ. ça serait plutôt remplir le PEA).

Référence:

http://www.fontaneau.com/?p=2205

a) Le conjoint et les enfants (ou les parents en ligne directe) paieront 4% sur la valeur des biens et des droits tombés dans la succession pour une valeur supérieure à un million d’euros pour chacun des héritiers ou des donataires. L’impôt de 4 % devra donc être versé uniquement sur l’excédent d’un million d’euros pour chacun des bénéficiaires.

En vous remerciant :wink:

2

et:

3

Bonjour,

La fiscalité et la succession internationale est un sujet complexe, je préfère ne pas te conseiller dessus.

Par contre, je te déconseille de faire investir ta mère en SCPI dans une Assurance Vie pour la simple et bonne raison qu’à son décès, les parts de SCPI seront automatiquement vendues pour transférer du cash aux bénéficiaires.

En effet, la plus part des SCPI prennent des frais d’entrées importants nécessitant du temps pour être amortis. Or, Je comprends que ta mère a déjà 80 ans et si je lui souhaite d’être en bonne santé le plus longtemps possible, autant ne pas tenter le diable.

Par contre, si tu lui fais acheter des parts de SCPI dans un CIF, à son décès vous pouvez hériter des parts

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merci! Oui, des sujets pas sympa à aborder mais faut quand même le faire :frowning: oui, j’apprecie l’honnetteté. Je comprends la complexité et c’est pour ça que je me retourne vers une spécialiste. Je ne cherche pas à la remplacer mais plutôt à obtenir des idées à lui soumettre.

quid de

Acquisition démembrée
Les parts de SCPI peuvent faire l’objet d’un démembrement. Soit dans un cadre de
transmission patrimoniale par le biais de donations à l’intérieur du cercle familial
(100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans). Ou bien par le biais d’un
démembrement temporaire basé sur le principe suivant :
Le Nu-Propriétaire acquiert les parts au prix de 75% du prix réel. L’Usufruitier, la
contrepartie, acquiert les parts au prix de 25% de sa valeur réelle. Durant le
démembrement, ici fixé à 6 ans, l’Usufruitier perçoit 100% des revenus locatifs
générés par la SCPI. Le Nu-Propriétaire, pendant ces 6 années ne perçoit aucun
revenu. Au bout de 6 ans, au terme du démembrement, le Nu-Propriétaire récupère
naturellement et sans formalité l’Usufruit et recouvre la Pleine Propriété des parts
ainsi que la perception des revenus locatifs
L’intérêt porte sur deux aspects majeurs :
• le Nu-Propriétaire ne supporte aucune fiscalité pendant toute la durée du
démembrement.
• la reconstitution mécanique de la valeur de ses parts, procure un rendement sur 6
ans de 33% (75 100)

ref. :

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Le démembrement permet d’acheter les parts de SCPI à moindre frais. En contrepartie, tu ne touches pas les loyers jusqu’à la fin du démembrement.

Les 100K€ d’abattement par enfants par parents s’appliqueront si la loi française sur les successions intervient lors du décès.

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Merci déjà de partager tes avis sur un sujet si compliqué;

ça ne devrait pas être le cas tant que mes parents n’ont pas d’immeubles en France (à faire confirmer par un pro):

  1. Le défunt était résident en Italie et il avait des biens meubles et immeubles en Italie et aussi des biens meubles en France.

On ouvrira la succession seulement en Italie.

  1. Le défunt était résident en Italie et il avait des biens meubles et immeubles en Italie et aussi des biens meubles et immeubles en France.

On ouvrira deux successions: la première en Italie pour tous les biens meubles et immeubles et la deuxième en France seulement pour les biens immeubles.

ref:
http://www.fontaneau.com/?p=2205

Si le but de mes parents est de faire fructifier leur épargne à faire succéder, vaut mieux, je trouve, que soit ils donnent l’argent maintenant et chaque frère fait ce qu’il veut avec, soit qu’ils investissent sur des bon produits financiers et non pas de la gestion pilotée à 2%/an (sans calculer les frais de gestion), sinon il va juste être bouffé par l’inflation.

Après ça reste leur argent; faut juste éviter d’acheter une propriété en France car là moi et mon frère on va se taper des impots importantes pour tout ce qui va au dela des 200K comme tu le dis.

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C’est en général le plus simple.
Une AV à 80 ans, déjà si elle réussit bravo car bien souvent les établissements financiers ferment les portes par peur de contentieux.
Personnellement, je conseille de donner du cash aux enfants car dès qu’il y a de l’immobilier c’est toujours une source de problème entre héritiers. Le cash ça ne se discute pas !

Pour le reste, je ne suis pas du tout callé sur les successions italiennes !

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Bonne remarque.

Il ne serait pas simple de trouver un assureur acceptant d’ouvrir un contrat à quelqu’un de plus de 80 ans vivant à l’étranger.