La SCPI Corum Origin est une bonne SCPI, qui a un rendement ~6% depuis plus de 10 ans. Donc si vous souhaitez investir en SCPI, c’est plutôt un bon choix.
Après j’ai a peu près votre âge et personnellement, j’ai préféré d’abord remplir mon PEA, car avec un horizon de plus de 10 ans d’ici la retraire, je pense que le rendement/risque sera bien meilleur. Mais j’envisage d’investir aussi en SCPI plus tard, pour diversifier mon patrimoine. Dans votre cas, vous mentionnez aussi un horizon de 10 ans. Sur un horizon de ce type, investir sur le PEA fait sens.
Bonjour,
Votre horizon de placement de 10 ans signifie t-il que vous souhaitez récupérer la somme dans 10 ans ? Parce que pour une SCPI, il me paraît préférable de prévoir une durée de placement plus longue (certains d’entre nous prévoient un nombre de parts multiples de leur nombre d’enfants, ça en dit long sur leur objectif…).
J’avais à peu près votre âge en 2020 et c’est le moment où j’ai commencé à constituer mes premières lignes de SCPI (objectif revenus complémentaires retraite), en même temps que je complétais beaucoup mon PEA. Mon objectif était le vôtre : « être plus diversifié par rapport à la bourse ». J’ai définitivement arrêté en 2025 les investissements en SCPI (17% de mon patrimoine financier) et je regarde monter mon PEA (31% de mon patrimoine), en le complétant et en diversifiant sur CTO / AV pour ce qui n’est pas éligible au PEA.
Si c’était à refaire, je placerais moins en SCPI (même si je suis contente des revenus qu’elles procurent), surtout pour garder plus de souplesse. C’est un placement particulièrement illiquide. A l’époque, j’ai eu une rentrée d’argent suite à une vente immobilière et ça m’a paru une bonne idée de rester dans l’immo locatif via des SCPI.
A part ça, Corum (Origin / Eurion) est TB.
Mon avis est qu’un des meilleurs scenarios d’achat comptant en SCPI est d’acheter en nue propriété avec récupération de la pleine propriété au moment de la retraite.
Décote sur le prix d’achat+ 0 fiscalité (puisque pas de revenus donc encore heureux !) pendant que vous travaillez encore.
Puis récupération des loyers quand vos revenus baissent à la retraite.
A noter que chaque SCPI a des clés de démembrement différentes ce qui fait que le nombre d’années de nue-propriété optimal varie et doit être calculé au cas par cas.
Ça ne répond pas directement à la question car ça dépend de beaucoup de chose (TMI actuel et à ma retraite, projets, quel pourcentage du patrimoine total représente ces 25k€, etc.)
Merci pour vos avis, si je parle d’un horizon de placement c’est que j’envisage de prendre des parts en nue propriété pendant 10 ans et de percevoir des subsides une fois à la retraite.
En effet, avec l’évolution des régimes de retraite il devient plus qu’utile de prévoir.
J’ai fait plusieurs simulations et je n’ai jamais trouvé une façon de gagner de l’argent en investissant en nue propriété.
D’abord, durant la durée de la nue propriété, la SCPI est invendable, complètement illiquide, ensuite pour rattraper 5 ou 10 ans de loyers perdus, même en considérant que tu as plus de parts in fine pour le même prix, il faut attendre plus de 25 ans, c’est à dire la durée de vie du placement !
Je t’encourage à faire une simulation avec tes données avant d’acheter en nue propriété.
Bonjour,
L’achat en nue propriété est une très bonne option quand on est sur une TMI élevée, car cela permet de neutraliser les impôts.
Si on prend Corum Origin par exemple: achat en nue propriété sur 10 ans = 35% de décote. Le calcul donne un TRI de 3,1% par an (qui prend en compte les frais de souscription de 12%).
Pour certaines SCPI, le rendement est bien meilleur. Par exemple Sofidynamique affiche une décote de 41% et un TRI de 5,2% pour un achat en nue propriété sur 10 ans.
L’avantage de l’achat en nue propriété est : 1/ neutraliser les impôts pendant la période de nue-propriété - 2/ sécuriser les loyers pendant cette même période. En gros c’est pris en compte dans la décote et est figé/garanti. Le risque restant est bien sur la perte de valeur des parts dans cette période. Mon TRI précédent considère un prix constant pour la part.
J’ajoute que mes chiffres précédents sont validés par Louve Invest qui m’a envoyé un tableau détaillé des TRI pour toutes les SCPI qu’ils proposent.
De mon côté je n’ai pas encore investi en SCPI à date mais j’envisage de le faire dans le futur et sans doute en nue-propriété sur 8-10 ans, pour pouvoir récupérer la pleine propriété à la retraite.
Dans le même cas que vous, j ai eu 30Ke en début d année et j ai acheté en NP du Corum Origin. J ai 53 ans et l idée est d acheter décôté et de toucher les loyers plus tard.
Je l ai fait pour 2 raisons :
Très exposée à la bourse et très peu à l immo, je le vois comme un véhicule de diversification
je le vois aussi comme un véhicule facile à transmettre aux enfants pour des donations futures
Oui, je suis consciente que la bourse est sans doute meilleure en terme de rendement, mais tout dépend de l objectif visé par votre investissement
Pour que la nue-propriété soit intéressante avant trés longtemps, il faut généralement qu’une ou plusieurs conditions soient remplies :
TMI élevée aujourd’hui et faible à la retraite
Diverses combines avec des sociétés (achat nue-propriété en nom propre et usufruit avec sa société typiquement)
Éventuellement : il y a quelques optimisations possibles pour optimiser la succession
Mais c’est sûr que si c’est pour rester au même TMI à la retraite, la nue-propriété n’est pas l’affaire du siècle.
En tout cas, il faut vraiment faire une simulation avec ses vrais chiffres et des hypothèses probables et pessimistes.
Le TRI global de la nue-propriété pourrait juste être un peu plus élevé si on veut tout vendre pour payer un dernier tour du monde à 80 ans et finir sa vie en apothéose après une overdose en Thaïlande*
*J’ai déjà vu cette proposition sur le forum pour les partisans du “die with zero” '!
Ils ont une drôle de conception du bonheur suprême et de l’apothéose, vos adeptes du « Mourir pauvre » !
Une stratégie qui me pose d’ailleurs un problème, en tant que maman et en tant que statisticienne amateur : l’idée est de suicider quand on n’a plus rien sur son compte en banque ? (cela permet de voir d’un oeil très différent l’impact des crises boursières… « l’indice World a perdu 25% et moi 8 ans »).
Bien sur c’est lié au fait de ne pas payer de loyers, mais c’est tout l’intérêt : on transforme un gain en loyers imposables en un gain non imposable.
Exemple: si vous avez 59k€ à investir en SCPI Sofidynamique:
En nue propriété, une décote de 41% vous permet d’acheter 100k€ de SCPI (valeur pleine propriété) et d’avoir un gain sur 10 ans de (100-59)/59 = +69%, non imposable.
Alternativement vous auriez pu acheté en pleine propriété 59k€ de SCPI et obtenir des loyers imposables.
Au final, en fonction de votre taux d’imposition et des paramètres de la SCPI, il peut être plus intéressant d’opter pour l’un ou l’autre de ces options. Plus votre taux d’imposition est élevé, plus l’achat en « nue propriété » est attractif.
Pour une TMI de 45%, la taxation des loyers pour une SCPI Française est de 45%+17,2% (prélèvements sociaux) = 62,2%
Un peu moins pour une SCPI hors France, ou on ne paye pas de prélèvements sociaux notamment. Donc pour des taux d’impositions élevés, l’imposition des loyers est assez dissuasive.
Je me débrouille pour ne pas avoir une TMI à 30 % pour mes impôts, ce qui serait le cas si je n’investissais pas dans mon PER et que je ne faisais pas des dons aux oeuvres.
C’est la raison pour laquelle j’envisageais un achat en démembrement.
Après, peut être que ce n’est pas le bon moment, mon PEA n’étant pas plein.
Ce qui me crispe un peu c’est la possibilité d’un krach boursier, il y a vraisemblablement une “bulle de l’IA”.
Par ailleurs j’avais étudié les obligations et les ETF obligataires pour davantage diversifier mes investissements, cependant ce n’est pas très intéressant vu la fiscalité …
Je pense aussi qu’il y a une bulle de l’IA. Je problème est qu’on ne sait pas si elle va exploser dans 1 semaine, 1 mois, 1 an, etc… Et l’historique montre qu’il est aussi risqué de sortir trop tôt en essayant d’éviter la bulle, que de rester investi. Mais il faut pouvoir gérer le crash, c’est à dire patienter jusqu’à ce que ca remonte, sans être tenté de vendre au plus mauvais moment. Personnellement, j’ai mis en bourse ce dont je n’ai pas besoin avant longtemps, et j’ai suffisamment sur des livrets et fond euros assurance vie pour « tenir » en cas de crash. Cela réduit mon rendement, mais permet de rester serein en toutes circonstances. Et récemment j’ai augmenté ma poche « sécurisé » à environ 13% de mon patrimoine financier, le reste investi en actions monde (~80%) ou private equity (~7%).
Dans votre cas, vous souhaitez investir pour au moins 10 ans. Donc le risque d’un crash, sur cette durée, est très limité. Et au besoin, vous pouvez investir progressivement pour lisser votre cours d’entrée, par exemple vous mettez 20000€ sur un fond euros assurance vie et 5000€ sur un PEA, puis vous transférez 1500 ou 2000€ / mois de votre fond euros sur votre PEA.
Mes chiffres de TRI prennent bien en compte les frais de souscription et sont corrects. Le calcul du TRI est d’ailleurs très simple et j’obtiens les même valeurs que Louve invest qui m’a aimablement fourni sa feuille de calcul détaillée. Tu peux aussi retrouver les TRI en démembrement sur leur site.
La seule chose non prise en compte est l’évolution du prix de la part, mais cela influe de la même manière l’achat de parts de SCPI en pleine propriété.
L’achat en nue propriété de SCPI, quand on est fortement imposé, est une très bonne option. Mais c’est ton droit d’avoir un avis différent.
Je partage ici le détail en gardant l’exemple pour Sofidynamique pour ceux qui sont intéressés:
Page Louve-invest: Sofidynamic — Louve Invest
Ici vous avez une courbe qui vous indique le TRI (rendement net annuel moyen) en fonction du nombre d’années en nue propriété et en particulier TRI = 5,21% pour 10 ans comme je l’ai indiqué dans un précédent post.
Vous pouvez trouver cette courbe pour toutes les SCPI sur leur site.
Calcul du TRI :
TRI = ((1-FS)/(CD*(1-CB))^(1/N) - 1
avec:
* FS = Frais de souscription (2% dans cet exemple)
* CD= clé de démembrement (59% dans cet exemple. C’est l’abattement que vous avez à l’achat en échange des années ou vous ne touchez pas de loyer.
* CB = cash back = réduction à l’achat proposé sur certains sites/SCPI (0% dans cet exemple)
* N = nombre d’année en démembrement (10 dans cet exemple)
Calcul du TRI pour Sofidynamique avec 10 ans de démembrement
TRI = ((1-2%)/(59%*(1-0%)))^(1/10) - 1 = 5,21%
Pour faire plus simple: si vous reprenez mon post précédent, la clé de démembrement est 59% donc vous achetez 100k€ de SCPI pour un prix de 59k€. Ces 100k€ valent en réalité 98k à la revente à cause des frais de souscription de 2%.
Donc le gain sur 10 ans est 98/59 - 1 = 66%.
Soit un rendement moyen annuel (net d’impôt !) de (1+66%)^(1/10) -1 = 5,21%
Je laisserai @Teno s’exprimer lui-même, et je n’essayerai pas de te convaincre puisqu’au vu de tes posts, j’ai bien compris que tu as une opinion forte et tranchée sur le sujet. Mais dans les posts de @Teno, il parle d’un des « meilleurs scenarios » en parlant d’achat en nue-propriété, tout en prenant bien soin de préciser que cela dépend de plusieurs paramètres, et notamment du TMI, et il a tout à fait raison. Toi, tu dis « c’est une connerie ».
Dans mes précédents posts, j’ai détaillé l’intérêt que j’y vois pour quelqu’un ayant un TMI élevé et qui souhaite malgré tout investir en SCPI. Pour que chacun puisse se faire sa propre opinion sur le sujet.
Je vois que la question suscite de vifs débats. Pour ma part je pense que je vais investir en SCPI mais peut être pas dans l’immédiat. Étant donné que ma retraite est dans 12 ans environ peut être qu’il est plus rentable de continuer à faire du DCA sur des ETF dans mon PEA, la stratégie est bannale, mais parfois ce sont les solutions les plus ennuyeuses qui sont les plus efficaces.
Cela ne veut pas dire que quand j’aurai suffisamment de fonds dans le PEA je ne vais pas investir en SCPI, il pourrait y avoir la vente de deux appartements dans 6 ans qui m’apporterait des liquidités. Je dirais donc “wait and see”.
