Notre RP sera remboursée dans 2 ans, mais néanmoins, nous avons de la capacité d’emprunt et de l’épargne sur des livrets peu rémunérateurs. Nous avons aussi des produits plus intéressants (ETF, assurance vie, UECM…) pour lesquels nous n’envisageons pas d’augmenter les placements: On préfère diversifier sur de l’invest locatif.
Nous avons 40 ans et deux enfants. TMI 11% à ce jour mais qui pourrait passer à 30% en fin de carrière (perte de parts).
Objectif: Garder au delà de 20 ans pour avoir des revenu complémentaires pour nos vieux jours puis donation aux enfants.
Quels sont les critères de décision pour dimensionner le prêt. Psychologiquement je suis favorable à un fort apport pour condenser sur 15 ans et bénéficier à la fois d’un meilleurs taux et de revenus intéressants avant d’être 6 pieds sous terre.
Quels sont les éléments de décision rationnels à prendre en compte qui me feraient considérer des scénario de durée de prêt longue et apport plus faible?
Plus généralement, n’hésitez pas à me donner votre avis sur la pertinence de l’invest par rapport à nos objectifs!
En immobilier locatif, c’est l’erreur de débutant (que j’ai faite 1 seule fois) de vouloir mettre l’apport maximal. L’investissement immobilier est intéressant uniquement avec le levier de l’emprunt maximal. Il faut limiter l’apport à ce qui est demandé par la banque. Après j’ai conscience que les conditions de taux ne sont pas idéales, ce qui explique d’ailleurs que l’investissement immo se réduit à peau de chagrin.
Merci de ta réponse. Je lis effectivement ça un peu partout. Par contre, je ne vois pas comment une durée de prêt longue va servir notre projet de pouvoir lever le pied professionnellement autour de 55 ans
Ta logique sur les 55 ans se tient. Mais avec le LMNP en régime réel, l’amortissement comptable neutralise les loyers fiscalement pendant de longues années, même une fois le crédit remboursé. Donc la promesse de « revenus libres d’impôt à 55 ans » avec un prêt court est un peu trompeuse.
Ce que je regarderais d’abord : quel loyer réaliste à Thionville pour ce studio ? Sur du neuf Bouygues en VEFA, les prix d’achat sont généralement bien au-dessus du marché locatif. Si la renta brute est à 3-4%, le débat sur la durée du prêt devient secondaire.
L’ancien, les loyers, les salaires… tout est élevé à Thionville. J’ai observé un peu le marché loc et vente, ce programme, certe cher pour 19m², est plus cohérent que son équivalent à Metz où j’habite. La rentabilité brute est estimée à 6.4% par Bouygues mais les analystes misent sur une quantité de travailleurs frontaliers toujours plus grande dans les années à venir. A Thionville, ça construit jusque sur les rails…
la promesse de « revenus libres d’impôt à 55 ans » avec un prêt court est un peu trompeuse.
Effectivement, il faut que je me penche sur la simulation de nos impôts avec un prêt plus ou moins cher.
6.4% brute c’est le chiffre du commercialisateur, toujours calculé sur leur hypothèse de loyer optimiste. Check les annonces réelles sur Lybox ou Leboncoin pour voir ce que ça loue vraiment à Thionville sur ce type de surface. Une fois la TF, les charges non récup et la vacance déduites, la nette sera facilement 1.5-2 points en dessous.
J’ai effectivement observé un peu le marché de la loc et je n’ai pas trouvé leur loyer estimé sur-optimiste. Par contre, vu la taille des immeubles en construction, une fois livré, l’offre sur les studio meublés sera par contre assez abondante dans la ville.
Je vois des banques ces prochains jours. Je reviendrai partager ce qui en ressort!
Le seul vrai intérêt de l’investissement immobilier c’est le levier. Je te conseille donc d’emprunter le plus possible et sur la durée la plus longue.
En gros tu recevras le même loyer peu importe l’apport que tu vas mettre. L’idée est donc de limiter au maximum cet apport, pour profiter au maximum de l’effet de levier.
Grace à cela tu vas garder du cash que tu n’auras pas sorti dans l’apport que tu peux placer ailleurs.
Quand tu fais le calcul sur 15/20 ans tu te rends compte que c’est beaucoup plus intéressant que d’avoir mis le max dans l’appart.
Tout a fait d’accord avec ce que tu as dis, mais cette ligne là est importante :
Minimiser l’apport n’est mieux financièrement qu’à condition que l’argent que tu ne mets pas dans l’apport soit placé/investi et ne reste pas sur un compte courant ou même un livret.
@R4PH, tu indiques ne pas vouloir augmenter tes poches d’investissement (hors immo), la meilleure chose à faire avec ce cash est donc sans doute de le mettre dans ton projet immo plutôt que de le garder sur un compte peu rémunérateur.
D’accord avec Simon sur le cash qui doit être investi pour que l’argument levier tienne. Mais il y a un truc plus fondamental : @R4PH a 40 ans et veut lever le pied à 55. Un prêt sur 25 ans c’est remboursé à 65 ans, ça contredit directement son objectif. Son instinct vers le prêt court + gros apport est en fait cohérent avec sa situation. La vraie question reste la renta nette réelle du bien avant tout.
Je me permets de relancer le sujet car je suis curieux de savoir si vous avez donné suite à ce projet car nous sommes également de la région et sommes en discussion pour un studio sur ce projet.
C’est aussi notre première investissement locatif. Nous devons voir notre banque fin de semaine.
Les 2 points un peu “bloquant” avec ce projet pour nous c’est :
qu’on a un doute sur la demande de studio dans cette ville. Certes le marché locatif est très tendu en raison de la proximité avec le Luxembourg mais je ne sais pas si les frontaliers recherchent un 19m2. La personne de chez Bouygues nous a dit que les locataires visés sont les frontaliers avec une double résidence. Mais ça reste 140 studios qui vont être mis en location sur la même période
l’impossibilité de vendre le bien avant un délai de 20 ans pour éviter toute régularisation de TVA
L’offre en studio va en effet décupler, je me suis fait la même réflexion. Je suis sûr que la tendance est favorable à Thionville mais je tente de trouver un avis parmi des connaisseurs mieux informés que moi de la situation locale.
Sur la TVA, c’est pas aussi bloquant : la régularisation si tu vends avant 20 ans est proratisée (1/20ème par an non-détenu), et un acheteur peut reprendre ton engagement TVA. Ça réduit le bassin d’acheteurs mais ça bloque pas une sortie.
Par contre les 140 studios simultanés c’est la vraie question. Un programme neuf qui sort en masse ça met 12-18 mois à se stabiliser locativement, avec souvent des concessions sur le loyer pour remplir vite. C’est là que la renta peut se prendre un coup au démarrage.
Concernant la situation du marché locatif à Thionville actuelle et future, j’ai pu échanger avec une connaissance dont c’est le job: Pour lui, les 140 studios seront chargés. C’est le bon endroit pour faire ça.
D’expérience, il m’a alerté sur le point faible des collectifs de cette taille: La qualité de la gestion au fil des décennies et, en conséquence, le risque sur la vétusté. Je vais questionner Bouygues sur ce point.
Concernant la durée du prêt, LCL a presque donné la réponse: Pour du VEFA, leur politique c’est désormais 20 ans maxi. Cela semble néanmoins dérogeable avec de la négo. A ce jour, les 15 ans j’oublie, vous m’avez convaincu . Si dans les années à venir il y a matière à renégo, j’opterai pour une baisse de durée.
Par contre, une info pour @Kevin591, la filiale immobilière “Angle Neuf” du LCL propose ce même programme à la vente. Ils disent offrir un meilleur taux en combinant l’achat et le prêt chez eux. Prochain rdv la semaine prochaine. A suivre!
. Si dans les années à venir il y a matière à renégo, j’opterai pour une baisse de durée.