Investissement locatif à 3 : SCI, prêt refusé, fiscalité 2025… Quels pièges éviter ?

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Bonjour à tous, et bonne année !

Je suis en train de monter un projet d’investissement locatif à Saint-Étienne, et j’aurais besoin de vos conseils pour bien structurer tout ça. Voici les détails de ma situation et du projet :

Le projet

• Type de bien : Un appartement avec une classe énergétique A, B, C ou D pour éviter les problèmes avec la loi de 2025 et 2032 sur les passoires thermiques.

• Budget total : Environ 110 000 € pour le projet (frais inclus).

• Je prévois de solliciter un prêt d’environ 50 000 € auprès de ma banque.

• Mon premier ami investira 50 000 €.

• Mon deuxième ami investira 10 000 €.

• Localisation : Centre-ville de Saint-Étienne.

• Objectif : Achat en vue d’une location pour générer des revenus réguliers.

Ma situation personnelle

• Revenus actuels : Je suis en alternance, avec un salaire net mensuel de 1 000 €. Mes parents paient mon loyer, donc je n’ai pas de charge locative personnelle.

• Problème potentiel : Je crains que ma situation financière soit un obstacle à l’obtention du prêt. Pour compenser, je pense proposer à la banque une migration bancaire complète (comptes courants, épargne, etc.) afin de renforcer mon dossier.

Mes interrogations

  1. Faut-il créer une SCI ?

• Je sais que la SCI permet de structurer la répartition des parts et de gérer les biens à plusieurs, mais on m’a dit que fiscalement, l’indivision avec un notaire pourrait être plus avantageuse dans notre cas. Qu’en pensez-vous, surtout avec les changements fiscaux attendus en 2025 ?

  1. Investir à 3 : Bonne ou mauvaise idée ?

• Est-ce risqué de se lancer à trois, surtout si mes amis apportent des montants différents (50 000 € pour l’un, 10 000 € pour l’autre) ? Comment sécuriser les contributions de chacun ? Est-ce mieux de limiter le projet à deux participants seulement ?

  1. Rendement du projet :

• Nous cherchons à obtenir un rendement locatif brut intéressant (au moins 7-8 %), en tenant compte du prix d’achat, des frais de notaire, et des travaux éventuels. Quels sont vos conseils pour bien calculer cela ?

  1. Optimisation de ma capacité d’emprunt :

• Avec mon salaire de 1 000 € net, mes parents payant mon loyer, et un taux d’endettement faible, ai-je une chance d’obtenir le prêt de 50 000 € ? La migration bancaire est-elle réellement un bon argument à présenter à ma banquière ?

  1. Fiscalité et changement en 2025 :

• On m’a parlé des réformes fiscales qui pourraient affecter les avantages des SCI ou du statut LMNP à partir de janvier 2025. Quels points dois-je surveiller pour éviter les mauvaises surprises à long terme ?

Résumé : Ce que j’aimerais savoir

• Quels sont les avantages/inconvénients concrets d’une SCI vs l’indivision dans notre cas ?

• Comment structurer un projet à plusieurs pour qu’il soit sécurisé pour tout le monde ?

• Comment maximiser mes chances d’obtenir un prêt avec ma situation actuelle ?

• Quelles astuces pour optimiser la rentabilité brute et nette dans un projet de ce type ?

Merci d’avance pour vos conseils et retours d’expérience. Je suis preneur de toute recommandation pour réussir ce projet !

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La sci est plus adaptée pour un investissement a plusieurs…en cas désaccord plus simple de filer des parts de sci que des parts d’un appartement…

Pour la banque il n y a pas de secret , avoir des comptes clean c est a dire , epargner tous les mois , pas de credit conso , pas de compte dans le rouge , pas de loto , pas de casino .

Optimiser la rentabilite : negocier , negocier et negocier, une bonne affaire se fait à l’achat.
Apres il est trop tard .

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Bonjour,

Vous investissez à Saint-Etienne car vous y habitez?
Si ce n’est pas le cas, je vous conseillerais de partir sur une autre petite/moyenne ville car la tension locative y est très faible donc gros risque de vacance locative.

Les banquiers préfèrent les SCI familiales et sont en général plus réticents pour les SCI entre amis - quoique je ne suis pas dans leurs têtes, et vous pouvez toujours tomber sur un banquier qui croit au projet si vous le pitchez bien.

Maintenant tous les 3 vous avez des situations très différentes et voici mon opinion qui reste cependant très personnel:

  • un investissement locatif est plus intéressant quand on met le moins d’apport possible pour bénéficier au max de l’effet de levier, je trouve que plus de 50% d’apport global c’est beaucoup trop
  • si tous les 3 vous n’avez pas de crédit en cours, je vous conseillerai plutôt d’investir en nom propre individuellement - la pression fiscale est plus lourde en SCI surtout en cas de revente par rapport à une acquisition solo
  • tu es encore en alternance, je trouve que c’est top de commencer le locatif aussi tôt mais informe toi au max - demande l’avis de proches qui s’y connaissent aussi si possible notamment sur le fait d’investir seul ou avec des amis

Au plaisir d’en discuter plus si besoin.

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Merci beaucoup Ludovic pour tes précieux conseils !

Tu as raison, je vais effectivement prendre en compte l’avantage de la SCI pour faciliter la gestion à plusieurs, surtout en cas de désaccord. C’est un point très important que je vais approfondir pour éviter les complications futures.

Pour la banque, je fais en sorte d’avoir des comptes propres : pas de découverts, pas de crédits conso, et je m’efforce d’épargner régulièrement. Ton rappel sur ce point me motive à rester encore plus vigilant !

Enfin, merci pour le conseil sur la négociation à l’achat. Je vais m’assurer de bien analyser les opportunités pour maximiser la rentabilité dès le départ. Une bonne affaire, comme tu dis, se fait avant tout sur le prix d’achat.

Encore merci pour ton retour, c’est très utile ! :blush:

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Merci pour tes conseils avisés !

Pour compléter, je voulais préciser quelques points sur mon projet. J’habite actuellement à Lyon et mon ami est basé à Montpellier. Comme je serai probablement celui qui m’occupera le plus de l’appartement (gestion locative, suivi des travaux, etc.), je me demande comment on pourrait bien répartir les pourcentages des coûts et des revenus pour que le temps que j’y consacre soit justement valorisé. As-tu des idées ou des recommandations sur ce sujet ?

Concernant le financement, on pense à faire un prêt immobilier chacun, tout en mettant le moins d’apport possible pour conserver une bonne réserve, notamment pour le mobilier ou pour pallier les imprévus.

Enfin, c’est vrai que j’hésite encore entre le LMNP et la SCI, et je pense que c’est un entretien avec un notaire qui nous permettra de trancher selon nos besoins et notre situation. En attendant, j’essaie de me renseigner au maximum, mais dans mon entourage proche, je ne connais personne qui investit dans l’immobilier, donc c’est encore un terrain assez nouveau pour moi.

Pour l’instant, mon point de départ a été l’achat de la formation immobilière de MonPlanImmo, qui me donne un cadre pour structurer mon projet, mais c’est toujours bien d’avoir des retours d’expérience comme le tien. Merci encore pour ton aide !

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ok et dans ta formation ils t’ont appris a faire un tableau de TRI ?

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Les parts sont definis en fonction de l’apport de chacun.
La rémunération du gerant doit être défini et fixé dans les statuts en fonction avec l’accord de tous mais attention cela rajouterait de l’administratif et des charges fiscales.

Une SCI pour beneficier du régime LMNP.

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Oui !

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Oui en plus le problème c’est que si je pars de Lyon il faudra revoir tout ça ce qui complique beaucoup les choses

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Hello,

A mon avis, les banques ne vous permettront pas de souscrire des « prêts immobiliers » à chacun si c’est pour faire des apports dans une SCI ensuite. Le but d’un prêt immobilier c’est de rattacher ce prêt à un bien immobilier. Donc théoriquement, soit vous achetez à plusieurs coemprunteurs en indivision le même bien immobilier avec un prêt souscrit dans la même banque soit vous passez par une SCI et c’est elle qui souscrit le prêt immobilier pour acquérir le bien.

Dans les deux cas, vous serez tous solidairement responsables du bon remboursement du prêt.

L’avantage de la SCI comme cela a été évoqué, c’est que ça facilite les cessions de parts entre associés. En indivision, en cas de litige entre associés, vous risqueriez de devoir arbitrer pour la vente du bien.

C’est ce qui se fait en principe mais ce n’est pas du tout une obligation. On peut très bien avoir une SCI à l’IS avec un capital social de 100€ répartis entre 3 associés avec une répartition différente :

  • Associé 1 : 55€ de capital pour 55% des parts
  • Associé 2 : 44€ de capital pour 44% des parts
  • Associé 3 : 1€ de capital pour 1% des parts

Cependant, l’associé 3 qui détient 1% de la SCI peut très bien apporter 50 000€ de ses fonds propres via son compte courant d’associé dans la SCI tandis que les deux autres apportent moins, voire 0€. Ces 50 000€ pourront être progressivement remboursés à l’associé 3 dès lors que la SCI sera en mesure de le faire en tout ou partie.

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En effet ! La grande difficulté dans leur cas étant de valoriser la partie gestion en termes de parts, sachant que la situation géographique du gérant peut être amené à changer dans le moyen terme si je comprends bien… et tout cela sans que personne ne se sente lésé. A voir également les conditions de sortie.
Dans tous les cas je pense qu’il ne faut pas partir dans des montages complexes pour des jeunes qui débutent en immo.