D’aprés ce que jai pu entendre ici et là, tout le monde s’accorde à dire quul faudra une bonne dizaine d’années pour que le marché retrouve son cours initial.
Tu n’es pas de cet avis ?
La valeur des parts a diminué de 40 %. Il faut quasiment qu’elle double de valeur pour revenir à son prix initial.
Je n’ai jamais vu de SCPI réaliser cela. Et si les gestionnaires actuels ont été capables de faire perdre à leur clients 40 % de leur capital, j’ai du mal à imaginer qu’ils soient les génies capables de ce miracle.
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Justement, je pense que la valeur des parts n’est pas lié à la valeur de leurs actifs. La décote a eu lieu à cause de la conjecture économique, entre le covid puis le télétravai et la crise de l’immobilier(inflation/hausse des taux), cela ne change pas la valeur intrinsèque de leurs actifs.
Selon moi cest juste un dérèglement du marché qui reviendra à la normal avec le temps et non une mauvaise gestion de leurs part.
Après que quelqun me dise si je me trompe, je souhaite justement avoir differents son de cloches.
Le prix des parts est rigoureusement liés à la valeur des actifs, ce n’est pas une opinion, c’est règlementaire.
Pourquoi leurs concurrents ayant une typologie d’actifs équivalente n’ont pas baissé le prix de leur parts, alors qu’ils sont soumis aux mêmes contraintes d’évaluation de leurs actifs ?
Si c’était uniquement la faute à « pas de chance, c’est la conjecture », tous les gestionnaires auraient grandement souffert. Or, ce n’est pas le cas.
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c’est aussi parce que bcp d’immeubles sont situés à la defense , secteur qui souffre beaucoup pour les bureaux. mais je pense aussi que c’est passager , que si les immeubles sont rénovés ou nouvelles stratégies sur cette zone , on peut parier sur une remonté de la part . il faut juste être patient.C’est mon avis
D’ailleurs je vais je pense mettre un billet en pariant sur cette remontée ( je ne suis pas pressé- je vise un temps de 15 à 20 ans… ). et si ca remonte avant, jackpot !!!
Là pour le coup le prix est vraiment interessant
tu te trompes @Pikaglace a raison, et il y a bien d’autres messages plus hauts qui prouvent l’incompétence de la société de gestion. Il y a d’autres SCPI et d’autres sociétés de gestion ; mettre autant d’argent dans Primopierre me paraît insensé. J’ai même cru que c’était du troll.
J’ajoute qu’aucune banque ne te fera un crédit immo pour du démembrement.
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Ce qui ne va pas dans cette SCPI c’est surtout le manque de diversité des actifs et l’ultra collecte au moment où les prix étaient les plus fort au contraire de SCPI type Corum.
Le TOF est mauvais et le besoin en travaux a été certainement sous-évalué.
Pour rappel, il y a une échéance majeure en 2030 avec les exigences de performance énergétiques et environnementales du Décret tertiaire. Pour les actifs situés en dehors de Paris ou d’autres emplacements « Prime » où la valeur foncière constitue un réservoir de valeur, le coût exorbitant des travaux de mise aux normes, surtout lorsqu’ils n’ont pas été anticipés, rend parfois l’opération impossible sans rentabilité future espérée qui reposerait sur une nette hausse des loyers. Leur décote peut ainsi être abyssale, ce qui explique en bonne partie la débâcle de certaines SCPI de bureaux.
Au 31/12/2019 soit juste avant le Covid 19, la valeur de reconstitution était de 223€ contre un prix de 208€. Si le monde avait continué de tourner tel qu’il y a 5 ans, est-ce que la valeur aurait réellement baissé?
Il y a peu de petits bureaux liquides qui pourraient se vendre pour compenser les retraits comme l’ont fait certaines SCPI nouvelle génération et du coup avec la baisse de prix, ce ne sont pas des actifs recherchés qu’ils ont en portefeuille sauf à brader le prix.
Du coup personne ne brade sauf obligation donc peu de transactions et donc les seules transactions sont celles totalement bradées ce qui fait que lorsque les estimations se font, elles se basent sur les seules transactions actuelles donc celles à un prix très bas. De plus, les locataires ont un pouvoir de négociation plus important pour réévaluer les loyers à la baisse ou demander de meilleures conditions puisqu’ils ont le choix.
Enfin, comme il n’y a plus de collecte, il n’y a pas de nouveaux investissements possibles sauf ceux déjà réalisés type VEFA. Pour rappel, cette SCPI a racheté les tours miroirs de la Défense : Des projets de restructuration et d’agrandissement entrepris trop tard n’ont pas pu aboutir faute d’autorisations car il aurait fallu augmenter fortement la surface de bureaux en surélevant l’ensemble pour arriver à rentabiliser de tels travaux. Au final sans argent pas de travaux donc un actif qui ne vaut rien.
Après chacun fera son avis sur le futur de cette SCPI. Je trouve qu’il manque de communication et de planification globale et pourtant je vais à la pêche à l’information car je suis investi et inquiet comme de nombreuses personnes.
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Vous voyez une énième décote à la fin de l’année, malgré la baisse des taux ? Ils en seraient capables.
Pas de modification de prix avant la prochaine réévaluation de fin d’année qui interviendra avec information vers février je pense si on suit le calendrier de l’année dernière.
Si c’est le cas par contre, c’est quand même très grave. Il y a en effet la baisse des taux et les transactions dans le domaine des bureaux qui vont influencer la valeur des actifs. Le premier est un bon point mais le second je n’en sais rien.