Il y a deux vidéos intéréssantes pour Primovie & Primopierre :
Pour résumer :
Primopierre, toujours galère, valeurs encore en baisse, plan d’arbitrage en cours pour ramener à un taux d’endettement aux alentours de 30% + sujet de liquidité => Suspension variabilité du capital et proposition d’un marché secondaire car le fonds de remboursement n’est pas doté (remboursement des banques en priorité).
La distribution elle sera de 4,4€ sur 2025 (1.4€ qui sera distribué sur Q4) & pour les années suivantes (26/27), distribution similaire avec objectif amélioration du taux d’occupation de la SCPI pour augmenter le taux de distribution (horizon 3/4 ans).
Primovie, bonne vision sur la distribution & cash flow malgré la poche bureau qui est en train d’être adressé pour faire un fond 100% santé.
La distribution sera bien de 7.4€ par part cette année (rattrapage sur Q4) et dans les années à venir aux alentours de cette distribution (8,22€ max dans les années à venir).
Le fond de remboursement sera doté ce mois-ci (300 parts maximum par an).
Bonjour à tous,
L’AG de Primopierre a bien acté le 07/01 la suspension de la variabilité de son capital. Les valeurs de réalisation et de reconstitution par part estimées sont très faibles : respectivement, 79€ et 93€.
Je ne sais pas comment me sortir de cet investissement fait à crédit avec Arkea au travers d’une société civile, sur les conseils d’un GCP… J’avais acheté des parts à 208€ en 2020… Primopierre – Suspension de variabilité du capital par décision de l’AGE du 7 janvier 2026
Pareil.
Pas grand chose à espérer, je sais que certaines personnes ont fait un petit groupe facebook mais je ne vois pas vraiment où ça peut mener…
Je vais certainement demander à Arkea de rallonger le prêt parce que dans tous les cas, les loyers n’augmenteront pas avant plusieurs années…
Si jamais vous arrivez à renégocier votre prêt, est-ce que vous pouvez nous tenir au courant ?
Même les courtiers en SCPI disent qu’il faut considérer qu’un prêt pour une SCPI ne pourra jamais se négocier hors situation exceptionnelle.
Je ne vais pas négocier en externe mais avec la banque pour avoir un rallongement de prêt. Si il y a des conditions type hausse du taux ou frais et que ce n’est pas intéréssant, je garderai bien entendu mon prêt actuel.
Sachant qu’il me reste 21 ans à rembourser et que mon effort d’épargne a augmenté de plus de 150€, je ne perds rien à tenter dans tous les cas…
je suis un peu dans le même cas que toi. Ne penses-tu pas qu’il vaut mieux vendre, même au rabais, les parts sur le futur marché secondaire, rembourser le prêt en anticipation, prendre sa perte et passer à autre chose ?
Tu peux vendre au rabais mais tu n’as aucune certitude sur le fait que ta part soit vendue et dans tous les cas, il faudrait que je mette un gros montant de ma poche pour compenser la différence que je n’ai pas. Donc je ne perd rien à tenter ma chance.
Et encore il est probable malheureusement que les parts s’échangent à un prix nettement plus bas que la valeur de réalisation comme c’est souvent le cas sur les SCPI à K fixe. Sachant qu’en plus ici les perspectives sont pas terribles. Chacun peut se demander à quel prix il achèterait primopierre (en oubliant pas les frais).
Et dire que primopierre était vendue comme une scpi « sûre »…
SCPI : Primopierre annonce une “suspension temporaire de la variabilité du capital” - pour éviter d’acter une nouvelle baisse du prix de part ?
Source :
Primopierre vient de planquer une cinquième baisse sous le tapis réglementaire. Praemia REIM a annoncé la “suspension temporaire de la variabilité du capital” pour deux ans. Si vous n’avez rien compris, c’est normal : c’est fait pour. La valeur de reconstitution vient de tomber à 93,4€ contre 106,38€ six mois plus tôt, soit un nouveau plongeon de 12%. Problème : le prix de souscription affiché était de 115€. Un écart de plus de 20% qui aurait obligé Praemia à acter formellement cette énième dévalorisation. Pour rappel, il y a six mois, en off, la direction glissait aux distributeurs que “le plus gros de la baisse était passé”.
Cela dit, la tambouille frise le génie (pour les gérants). Passer au capital fixe permet d’éviter l’obligation légale de rester dans le tunnel réglementaire des +/- 10%. De quoi économiser l’humiliation d’une annonce qui aurait porté la destruction de valeur cumulée à près de 55% depuis septembre 2023. En euros sonnants et trébuchants : 1,8G€ d’épargne de retraités, de cadres, de gens qui voulaient placer tranquillement. Sans la moindre prise de parole des distributeurs qui ont vendu le produit. Sans le moindre mot de réconfort du gérant. Grégory Frapet, le patron de l’époque, soulignait que Primonial REIM France affichait “un résultat satisfaisant en 2023”. C’était quelques jours après avoir acté une baisse de 20% sur Primopierre. Il a été remercié six mois plus tard. Pas par les épargnants.
Parce que pour les associés piégés, la suspension n’est pas une solution mais un changement de décor. Toutes les demandes de retrait inscrites au registre ont été annulées d’un trait de plume. Ceux qui voudront quitter le navire devront désormais passer par un marché secondaire où la valeur de réalisation s’affiche à 79,5€ la part. Avec 10% de frais en sus, dont la moitié pour Praemia. Autrement dit, pour sortir d’un investissement vendu à 200€ il y a quelques années, il faudra accepter de céder à moins de 80€, tout en continuant d’engraisser le gérant. Rappelons qu’en 2024, ce même gérant avait convoqué une AG extraordinaire pour demander aux associés d’accepter une baisse de la valeur nominale. L’objectif : reconstituer la prime d’émission qui couvre les commissions de Praemia. Les associés étaient priés de voter leur propre perte pour garantir les revenus du gérant.
Le taux de vacance des bureaux franciliens a doublé depuis 2019 pour atteindre 10,5%, aucun analyste sérieux n’anticipe de retournement avant 2027, et Primopierre n’est pas seule : Novapierre Résidentiel, Épargne Foncière, LF Grand Paris Patrimoine. Toute une génération de SCPI de bureaux qui a collecté comme des porcs entre 2018 et 2022, acheté cher et mal, et qui aujourd’hui ferme les portes plutôt que de rendre des comptes. Suspendre la variabilité du capital, dans le langage courant, ça s’appelle fermer à clé de l’intérieur pendant que l’immeuble brûle.
Au contraire de contourner la réglementation c’est un moyen de la respecter puisqu’elle impose de pouvoir fournir de la liquidité au delà d’un certain stade, stade qui a été atteint.
L’effacemment du registre de retrait est sans impact puisqu’il était de toute façon impossible de sortir au prix de retrait (délai théorique de 1000 ans !).
Enfin acter le passage en capital fixe me semble bien plus une humiliation pour Primonial que d’annoncer une énième baisse. De toute façon dès que la 1ère confrontation aura lieu il y aura pas mal d’articles affichant la baisse. Et je suis convaincu qu’elle sera bien plus importante que -10% (ce qu’aurait pu annoncer Primonial en restant en K variable).
