J'ai fait une SCPI à crédit (Primopierre) et je regrette

Bonjour. Je vais prochainement vendre un appart et souhaiterais profiter de cet apport pour faciliter la souscription d’un crédit conséquent pour achat part de SCPI. Mais créer une SCI spécifiquement à cet effet pour y loger l’usufruit s’apparente à un ABS ?

Bonjour,

Nouvelles baisses à venir ? Car là l’immobilier parisien de bureau chute encore…

A priori nouvelle baisse pour la semaine prochaine
-39% de baisse en tout

En plus des baisses déjà passées ? Car 40% d’un coup c’est colossal c’est que la société fait fallite. Je vais signaler primonial à l’AMf si c’est vrai, risque 3 c’est ça oui.

Heureusement quaujourdhui le coup du prêt a un faible impact financier pour moi.

La nouvelle est de 25% par rapport à la précédente.
En tout ça fait -39%
De 208 à 126€

Ça reste un massacre inacceptable. Tout porte à croire que l’actif est fini et le société foutue tel un vulgaire Ponzi.

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Bonsoir à tous.

Je suis vraiment déçu de voir des cas où des personnes ont été trompées par des CGP peu éclairés et ont de grosses parts de SCPI, en direct et surtout à crédit.

Je ne comprends même pas comment c’est possible de perdre 40% sur la valorisation d’un actif alors que le marché n’accuse pas du tout une telle baisse, même à Paris. Qu’est-ce que ça signifie ? Maquillage des comptes, mensonges sur la valorisation depuis des années pour faire grimper le prix de part ?

Je suis investi en SCPI depuis 2 ans via mon Assurance vie (dont des centaines d’euros pour Primopierre & Primovie). Il n’est plus possible de procéder à la vente de ces actifs ?

Franchement, je commence à être inquiet et je préfère vendre maintenant, profiter de la liquidité plutôt que les conserver.

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D’un point de vue situation personnelle, même si c’est à crédit, je ne suis pas inquiet, car aujourd’hui le crédit représente à peine 10 % de mes revenus et la SCPI n’est même plus majoritaire dans mon capital actuel.

C’est plus sur le fait d’avoir échouer lamentablement sur un investissement qui me désole.

Quand j’avais investi sur Primopierre, c’était une SCPI de référence sur les bureaux pesant des centaines de millions voire des milliards, recommandé par des CGP mais aussi des proches qui avaient Primopierre depuis des années et en avaient toute satisfaction.

J’avais même fait toutes les démarches auprès de l’AMF à l’époque pour me garantir de l’intégrité de tous les acteurs de la chaîne.

Mais ce que fait Primonial est inquiétant et innacceptable pour ses investisseurs.

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J’ai vendu a perte mes SCPI, SCI capimmo etc qui étaient dans mon contrat Linxea et arbitré pour le fond euro et il parrait que le fond euro spirica nouvelle génération a été chargé avec ses memes sci / scpi … apparemment vu qu’ils peuvent pas satisfaire toutes les demandes de rachat ils transfèrent vers les fonds euro !
Bien peur d’avoir la double perte…

Heiiin ? Tu es sûr de ce que tu affirmes ? C’est très grave si c’est le cas.

Je pense qu’il faut appeler directement l’assureur dans ce cas pour avoir le plus d’informations.

Dernière question : Pensez vous que si j’ai fait un crédit dessus et que je suis en perte, il vaut mieux que je vende dès que possible ?

Que me conseillez vous de faire ?

Bonjour,
Pourquoi pensez vous que ce soit si peu rentable ? J’ai récemment pris 25 parts de SCPI (cf mon sujet où j’ai mis les détails).

@SimonG1991 regrette d’avoir acheter des SCPI en crédit et surtout pas assez diversifié.

Moi j’ai hésité à le faire en août 2024 mais finalement j’ai opté pour du direct sans crédit.

@Stephaned Vous dites que l’investissement en direct sans crédit c’est pas rentable.
Y’a une raison en particulier ?

@SimonG1991, par rapport à votre post d’hier, vous avez dit plusieurs fois vouloir garder vos parts 10 ans. On vous a aussi indiqué qu’il fallait regarder le gain (cf gains sur « fonds perdus »). Vous avez également dit être ok que ce ne soit pas l’investissement le plus rentable.

Je ne peux pas vous conseiller (novice et je n’ai pas investi les mêmes sommes que vous) mais peut-être il faut pas prendre peur tout simplement.

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Oui, de toutes façons, il ne faut précipiter aucune décision, si j’en parle, c’est simplement pour avoir des retours d’expérience de situations similaires pour plus de hauteur de vue.

Je suis en train de creuser ce point mais il semblerait en effet que Spirica ait considérablement renforcé la poche immobilière du fonds euro nouvelle génération…

47% du fonds investi en immobilier fin 2023 ! Alors que l’allocation cible sur laquelle Spirica communiquait fin 2021 identifiait une allocation cible à 10%.

Quelqu’un aurait-il des éléments d’information qui nous permettrait d’y voir plus clair / comprendre si nous devons nous inquiéter ? De manière générale je ne vois que très peu d’éléments de reporting sur le fonds euro NG (ici), identifiez-vous d’autres documents en ligne ?

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Sur le document que tu mets en lien, la composition de la poche immo est (en bas du pdf):

Amundi SC CAA EURO SELECT 12%
AMundi Rivoli Avenir Patrimoine 12%
Primonial Reim SCPI Primovie 10%.
Mais il manque du pourcentage et le feuillet mentionne « les principaux investissements immo ».

Pas de perte en fond euros no worries, en revanche le rendement ne sera sûrement pas bon du coup…

Pour répondre à créateur du post. Je crois que oui. Il faut savoir vendre un mauvais actif à perte.

Ce qui est très différent de vendre une position à perte. Un bon actif en perte ne se vend pas.

Un mauvais en revanche…. Il faut sérieusement y réfléchir

Après reste à savoir dans quelle catégorie se situe Primopierre. La période 2008-2022 tend à montrer que c’est un bon, mais celle d’après un mauvais.

Et aussi, je suis à crédit, et si je solde la position, je serai contraint de rembourser le prêt et donc de vendre des actifs qui eux sont rentables.

Et j’ai la capacité de payer l’emprunt sans cash flow sans que ça m’impacte réellement. Donc ?

Tel est la question en effet. On va dire que tu as la chance de ne pas « subir » cet investissement mais ton argent serait sûrement mieux employé ailleurs comme tu le sais :top:

A partir de 2019 déjà c’était pas terrible, leur TD était à peine au-dessus de la moyenne des SCPIE