J’apprends aussi cette énième décote de la scpi Primopierre dans laquelle j’ai investi un gros montant à crédit.
Je me sens bloqué par le crédit et si je le soldais ça serait une catastrophe 3 ans après l’avoir contracté au vu du prix des parts aujourd’hui.
Je me rassure en me disant qu’à crédit la douleur est moins forte puisque cela ne me demande pas un énorme effort d’épargne chaque mois. Mais clairement cet argent aurait pu être 100 fois mieux investi
Les loyers devraient continuer à tomber, donc j’essaye de ne pas regarder le prix de la part.
On est à peu près exactement dans la même situation et je crois que les loyers baisseront un peu car des bâtiments ont été vendus dernièrement. Force à vous.
Il y a quelques bâtiments qui ont été vendus en juin mais le soucis de cette SCPI vient d’un mauvais taux d’occupation et d’investissements sur la Défense notamment qui aujourd’hui posent problèmes avec la baisse des liquidités notamment leur projet sur les anciennes tours Saint Gobain. Les tours ne sont pas toutes occupées, il y a 15,7% de vacance à fin 2022 et les modèles de tours pour une seule société est révolue…
Ayant travaillé à la défense en 2018/2020, je voyais déjà dans notre tour que nous étions une dizaine d’entreprises qui se partageaient les étages et ça marchait très bien comme ça.
Je sais qu’il y a beaucoup de transformations en cours sur les bureaux Praemia mais quand aurons nous les fruits?
Bref, comme vous, mauvais investissement à crédit, j’avais un peu anticipé la baisse du bureau mais pas à ce point.
J’espère que le fond a été touché et qu’une très lente remontée s’amorcera avec les décisions prises…
Bref, il est loin le calcul de TRI à 11,6% au bout de 10 ans que m’avait fait le CGP à l’époque…
Je suis dans la même situation que vous et abasourdi par la dernière baisse …
A priori ils auraient impacté de grosses dévaluations en prévision de reventes mais c’est quand même incroyable d’avoir autant de différence entre deux estimations à 6 mois.
J’éspère qu’ils vont se concentrer sur les loyers maintenant et aller chercher du rendement parce que je ne peux pas revendre aussi tôt dans l’investissement, si encore je pouvais revendre.
Le ratio d’endettement est à surveiller aussi car très élevé, j’éspère que des ventes ne vont pas devoir se faire exprès pour le rabaisser.
Enfin, éspérons quand même que cette grosse décôte règlera le problème de liquidité et qu’au moins il n’y ait pas d’immeubles à vendre pour l’assurer. Encore faut-il que la confiance soit regagnée auprès des épargnants …
Dans le meilleur des mondes ça pourrait relancer la collecte et permettre d’acheter quelques immeubles décôtés. A l’inverse cela peut être un cercle vicieux où cela pousse des gens à sortir par peur et donc forcer la SCPI à vendre pour racheter des parts.
Bref comme vous j’éspère qu’on a touché le fond et que les taux vont vite baisser
J’ai à titre personnel des billes non pas dans Primopierre mais dans Primovie aussi gérée par Praemia vu que nous devons désormais les appeler ainsi.
J’ai la chance de pouvoir « m’en foutre » parce que ca ne représente que 5% de mon portefeuille SCPI qui lui même représente une part minoritaire de mon patrimoine donc on va dire que c’est une goutte d’eau dans l’océan.
Ceci dit je suis de près l’actualité des SCPI contenu dans le contrat Spirit 2 dont Primovie entre autre vu que je suis investi dedans.
Outre la chute de la valeur de reconstitution ce qui m’a le plus interpellé c’est la manière dont la société de gestion a décidé de passer cette période. Si comme moi vous feuilletez les bulletins trimestriels & les rapports annuels, je pense que les derniers vous ont laissé globalement très perplexe sur les informations qu’on pouvait trouver et cette façon toujours très positive de voir les choses quitte à jouer avec les chiffres pour rassurer son audience. S’en est suivi ensuite un changement de nom qui en période de crise n’est pas anodin. Je pense que si tout allait bien on continuerait à les appeler Primonial à date.
A titre personnel, la confiance est rompue ad vitam eternam. Si j’étais fortement investi dedans je me poserai sérieusement la question de sortir avec deux jambes en moins et réapprendre à marcher autrement. On a pour moi le droit d’avoir mal géré une période par contre on se doit d’être honnête dans sa communication et ne pas chercher à directement communiquer sur un futur joyeux sans faire l’exercice de sa propre autocritique sur ce qui vient de se passer
Bien évidemment ce n’est pas un conseil toussa toussa et je comprendrai que d’autres puissent avoir un ressenti différent ou une volonté de faire autre
Je suis plutôt d’accord avec toi. Je trouve que la gestion de crise a été très mal gérée côté Primopierre. Quand on sait qu’une ITW le 26 Janvier disait qu’on était pas loin d’avoir touché le fond du côté Primonial, c’est quand même le pompon de voir qu’il y a eu 3 baisses depuis. A part être une méthode Coué pour rassurer les épargnants, rien de plus n’est précisé.
Je n’ai pas l’impression qu’il y a de remise en question sur le modèle de la SCPI 100% bureau par exemple. Ne serait-ce pas le moment de changer la thématique pour avoir une diversification ? Une fusion avec Primovie par exemple serait-elle envisageable, Patrimmo Commerce ou Primofamily ? Quid de la logistique aussi?
Idem pour la partie 100% France, quel est le but à long terme à part de loger la SCPI dans une AV?
Bref beaucoup de questions sur l’avenir de cette SCPI pour moi.
Le tri a 10 ans passe encore , par contre a 5 ans .
Le rendement sur cout avec un prix de part 208 euros est a 3,46% si le dividende est a 7,2 euros
Il faudra du temps pour générer un gain .
Ce n’est pas réellement le tri qui est important a mes yeux , c’est juste un calcul pour faire un comparatif
Le plus important reste pour moi le rendement sur cout de l’actif , c’est pour çà que j’ai des SCPIs en portefeuille , pas pour une potentielle PV dans 10 , 15 ou 20 ans .
Je préfère bien sur quand le prix de part monte , c’est positif dans le sens ou c’est la preuve que la société de gestion a une bonne vision du marché , mais çà ne m’apporte rien de plus si je ne veux pas vendre .
Une fois imposée , c’est sur que ce n’est pas folichon , mais si on regarde sur ce point , il n’y a pas de perte a ce jour même si il y a mieux . (6,72 vs 7,2 prévu en 2024)
A l’heure actuelle c’est ce que je surveillerais , on est quand même sur un actif long terme , même si pas trop d’illusion sur le long terme au niveau bureau .
Sauf que les gars parlent en % de rendement et se vantent de péniblement rester à 4%. Sauf que quand le prix de la part a presque été divisé par 2 (prix de revente est passé de 185€ il y a 2 ans à 100€ cette semaine), ces fameux 4% sont également 2 fois moins gros.
Donc c’est la double peine.
Honnetement j’ai investi en 2013. Pendant toute la période tres faste de l’immobilier, l’augmentation de la part a été minime (bien moins que 10%, alors que l’immobilier parisien flambait totalement). Et finalement ils expliquent qu’il faut qu’ils se débarrassent « des actifs dont le potentiel locatif est compromis » pour reprendre leurs termes… Donc ils n’ont rien anticipé, et certainement fait des choix pourris du moment que les nouveaux clients affluaient et maintenant, on paie.
Personnellement, je reconnais que mon erreur a été de ne pas etre plus réactif. Quand le livret A est passé à 3%, je me disais « franchement 4% avant impôt, pour une part de SCPI qui n’augmente quasiment jamais alors que l’immo à paris avait pris au moins 20% en 4 ans, et qui n’est pas liquide, ca ne vaut vraiment pas le coup ». Quelques mois plus tard, toutes les SCPI de bureau s’effondre.
Et la je me dis encore, bon bah … attendons, maintenant que j’ai perdu 15% … Et BIM la semaine dernière, rebelotte et encore plus fort.
La question c’est est ce qu’on s’en va? Est ce le pire moment pour partir? (C’est ce que je me disais il y a encore une semaine et bien non, maintenant c’est pire)
De ce que j’ai vu, la question n’est pas si on veut partir ou pas, mais si on peut. Et là, c’est vraiment compliqué.
D’un côté je flippe que l’investissement tombe à 0 même si me concernant j’ai les épaules pour le supporter, mais de l’autre, ça reste une société (Primonial) qui a des actifs conséquents, avec des grosses entreprises du CAC 40 comme locataires et aussi, si j’ai choisi le bureau, c’est que je pense que ce secteur est loin d’être mort et le télétravail n’a jamais été autre chose qu’une mode passagère.
Cela dit vu comme c’est géré, j’ai clairement misé sur le cheval le plus pourri de tous.
Mon probleme c’est vraiment la confiance qu’il est encore possible d’accorder à cette société.
Admettons qu’on soit optimiste et que le secteur du bureau reparte, admettons que primordial (maintenant praemia) ait fait les investissements nécessaires pour que ces bureaux soient aux normes et bien placés, de telle sorte que meme si les companies cherchent de plus petites surfaces, elles en profitent pour ce rapprocher du centre dans des locaux plus qualitatifs et donc que les bureaux redeviennent attractifs (dans une autre forme, compatible avec le télétravail des employés).
Le probleme c’est que mon historique de primordial est le suivant : meme dans les périodes de fortes hausses de l’immobilier, la société n’a jamais vraiment augmenté le prix des parts. Peut être comme l’explique le DG de Corum dans l’interview accordé à Finary, pcq’ ils ont fait de mauvais choix et de mauvais investissements juste pour pouvoir continuer à vendre des parts à gogo.
9% entre 2013 et 2017, puis plus rien jusqu’à la 1ere baisse de sept 2023 ==> soit 9% en 10 ans
Donc la question qui reste en suspens : comment peut-on avoir espoir que le prix de la part remonte dans les prochaines années chez praemia, vu leur historique?
C’est compliqué mais je ne pense pas qu’on ait réellement le choix.
Le nouveau directeur, Marc Betrand a quand même l’air d’avoir saisi les enjeux et l’année 2025 s’annonce difficile avec une baisse du taux de distribution pour financer les travaux nécessaires ainsi que le fond de remboursement. Est-ce que ça va porter ses fruits dès 2026 ?
L’intérêt d’avoir un prix aussi bas est aussi de faire rentrer du monde avec un taux de distribution qui sera certainement un peu plus attractif et une promesse de revalorisation du prix de la part à long terme.
Si tu distribues 7,20 par part, tu arrives à un rendement de 5,72% avec un prix de 126€ contre 4% avec un prix comme en début d’année à 180€. Même si le dividende passe à 6,3€, ça fait toujours du 5%
Après si aujourd’hui on me vend du Primopierre et je tape le nom sur google, pas sur d’y investir clairement ^^ Il va falloir être très convainquant ou tomber sur des pigeons comme on l’a été il y a quelques temps
C’est toujours le problème entre émotionnel et rationnel.
Je l’ai vécu en crypto quand j’ai commencé j’ai investi, j’ai joué j’ai perdu puis j’ai arrêté en comprenant que j’étais nul en trading. je m’excitais d’avoir gagné 10 balles sur un trade et je partais me coucher. Au réveil le tumulte des cours avait bougé mon portefeuille de + / - 50 balles. J’ai compris que je ne faisais pas le poids. Avec la dégringolade des cours en 2022 j’ai perdu quasi 50% de valo … Puis l’approche du Bull run les cours ont grimpé et je suis en positif … Bref je suis dans un bateau ça secoue … J’ai beau pagayé avec ma passoire globalement je ne décide pas grand chose …
L’important c’est d’être au clair avec ton objectif :
Certains se disent bordel le prix de la part chute de 40% j’en reprends pour réduire mon cout moyen d’acquisition et ça va finir par grimper dans les 10 prochaines années.
d’autres se disent put### j’ai perdu 40% je me casse …
Si ça peut vous rassurer, on est en train de se faire défoncer sur le LMNP par la nouvelle loi de finance 2025 (projet).
Pour moi la grande leçon de tout ça, c’est : plus jamais je n’investirai autant sur un actif non liquide. (physique comme scpi).
Les seules SCPI qui vaillent sont en « cash » dans une AV pour rester liquide. Tant pis pour les 0,5% de frais sur les UC. (Coucou Spirit 2 et Remake Live )
Détenir des SCPI en direct et ne pas avoir de liquidité de sortie, c’est désormais suicidaire.
à un moment donné on peut pas tout avoir… parler immobilier et exiger la la liquidité c’est quasiment antinomique !
« je veux 8% de rendement annuel mais sans risque avec de la liquidité et sans frais »
si vous êtes parti dans un projet d’investissement en immobilier quel qu’il soit en pensant avoir une liquidité quasi garantie c’est qu’il y a eu un problème sur la prise d’infos en amont de l’investissement.
c’est un peu comme tout ceux qui vont sur du Remake ou Iroko avec un horizon 3/5 ans en assurance vie… quand tout le monde va se barrer au même moment ca va etre beau
Croyance limitante.
Les Assurances-vie permettent de bénéficier de la liquidité. CQFD.
Je suis toujours étonné de voir autant de déni. Les mêmes mecs qui ne font pas de perfs passent leur temps à nous expliquer comment ils font pour ne pas en faire et en quoi c’est normal.
Je répète mon propos :
« Pour moi la grande leçon de tout ça, c’est : plus jamais je n’investirai autant sur un actif non liquide. (physique comme scpi). »
Dans mon cas, je suis sûr une augmentation de l’impôt sur la PV pas sur une perte. Néanmoins, j’apprends de ce fait et considère qu’aujourd’hui se projeter dans des projets long terme sans liquidité est suicidaire aux vues également des politiques qui nous gouvernent.
D’autres continuerons sous le statut LMP en cumulant les biens . Nous sommes encore dans un pays libre.
c’est via ce genre de comportements moutonniers que les failles d’un systeme s’accentuent…
faudra pas venir pleurer quand tous les moutons retireront leurs billes de Remake en AV en même temps et que les assureurs ne pourrons plus garantir la liquidité (je vous conseil d’ailleurs de jeter un oeil à l’avenant que Spirica a envoyé fin septembre )
« se projeter dans des projets long terme sans liquidité est suicidaire » … si monsieur est assez visionnaire pour estimer la liquidité d’un actif à 20 ans je veux bien vos coordonnées personnelles ca m’interesse
Mon pari: Les ETFs MSCI World seront plus liquides dans 20 ans que n’importe lequel des investissements immobiliers disponibles à ce jour.
Pas sûr qu’octobre 2024 soit la bonne période pour acheter des SCPI, en AV ou non d’ailleurs. Et oui, les assureurs ont annoncé la couleur, ils n’assureront pas la liquidité de ces produits.
Tout à fait d’accord sur les ETF !
sur les SCPI il y a quand même un moment de marché très rare et très bon pour les jeunes, je ne peux m’empêcher de penser qu’il y a de très bons coups à faire !
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. Nous sommes encore dans un pays libre.
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