La quête du bon projet immobilier

[Chokol8]

Il me semble que les banques attendent d’avoir le compromis signé avant de dépenser de l’énergie sur ton dossier.
Donc si t’as ton filet de protection, fais ce que tu dois faire (dans mon cas je ferai les deux offres que je t’ai dit).
Une fois le compromis signé, je vais voir avec les banques pour obtenir autre chose.

En plus le 25 ans ça ne veut « rien » dire. Tu peux très bien avoir un 20 ans mais avec 3 ans de décalé de remboursement d’emprunt. Et ça revient d’une certaine manière à quasiment la même chose.

Concernant le rendez-vous du 17, essaie de te positionner le matin au premier rendez vous.

[Thomas106]

j’ai grave envie d’avoir la fin de l’histoire !
Tu nous raconteras !

[Cmrt]

@Thomas106 tu en penses quoi toi ?

[Thomas106]

Je ne connais pas la ville en question, ni son prix moyen, donc il faut te faire confiance sur le fait que le bien soit au marché.

Cela étant dit à 2500 euro / m2 tu n’es pas très loin d’un référentiel de prix de construction, c’est « bon marché » pour des parisiens ou des bordelais, et en vrai ça me paraît être un minimum dans une ville où la demande est forte.

40 m2 = t1bis, donc le bien le plus tout terrain en meublé : couple d’étudiants, couplé de jeunes actifs, jeune actif isolé.

les faibles charges sont un excellent point. j’ai un 40m2 que je loue à peu près pareil, que j’ai payé moins cher… mais je pense qu’en renta on s’y retrouve car les charges te bouffent vite ton rendement.
Le seul hic potentiel sur les syndics bénévoles c’est le jour où il faut faire des travaux dans la copro.
Comme ton bien est D, déjà tu ne seras pas embêté sur des histoires de DPE.

Pour le changement de statut de nu à meublé :
comme c’est ton premier bien, je pense qu’il est inutile de faire une sci à l’IS qui te permettrait d’amortir dès à présent. Démarre en nu et passe en meublé au changement de locataire (tu sais quel âge il a et depuis combien de temps il est en place ?). Tu changeras ton cash flow à ce moment-là alors même que tu te seras habitué à l’effort d’épargne complet.

Perso le fait qu’il soit déjà loué est un plus.

Si tu connais bien la ville, peut-être y as-tu des attaches : ça peut être plus pratique pour faire toi même la gestion une fois que tu seras en meublé (les meubles « tournent » plus et les agences se gavent en frais à chaque changement de locataire).

Enfin, dernier point : no pressure mais @Chokol8 a raison : si tu ne vois pas de red flag qui te fait renoncer le jour J, fais une offre très vite, quitte à te désengager ensuite.

Ma première RP j’ai fait la 1ere visite sans ma femme et j’ai fait une offre sur le trajet retour. Ma femme m’a regardé avec des yeux écarquillés quand je l’ai retrouvée. Au pire j’étais la risée de la famille pour avoir anticipé sa validation (mon beau-père chambre pas mal)… dans les faits ça a sécurisé l’appart et il y a eu 3 offres au prix derrière la mienne avant même une contre-visite possible avec ma femme (bon, OK, c’était 2021).

Mais ça s’est reproduit sur du locatif : petit bien comme le tien, offre au prix avec conditions suspensives, le couple qui a visité juste après nous (qu’on a croisé devant l’immeuble) a fait une offre sans conditions mais on était prioritaire.

[Dan20]

salut cmrt,

super heureux pour toi que tu sois passé à l’acte, et comme le disent les collègues, le premier est tjrs le + dur, tu verras qu’au dixième, ca deviendra banal .

Tu as eu de très bons conseils dans ce post, quelques points si tu veux bien.

Très attention à ton offre sans condition suspensive. Ton conseiller peut se faire muter, changement de directeur d’agence et donc de directives. Tant qu’il n’y a pas de dossier présenté, pas de 100% sûr. Demande éventuellement à ton banquier un accord de prêt pour 100k par ecrit.

Vois tjrs la situation comptable au mois et non dans sa globalité. Ton effort d’épargne mensuel doit être le + faible pour ne pas entamer ta capacité d’emprunt. Donc prêt le + long possible (c’est-à-dire malheureusement 20 ans, si tu trouves 25 ans, j’te paye le champagne…). Mets, si tu le souhaites, un apport pour arriver à un cash flow près de zero, ca rassurera la banque pour un prochain investissement, mais ne mets pas + que nécessaire pour garder du cash, et donc de l’apport pour ton futur investissement.

Negocie TOUJOURS une enveloppe de 5 ou 10k de travaux. En cas de pépin (cumulus, chaudière…), mieux vaut débloquer l’argent de la banque (10k de + te coute environ 55/60€ par mois sur 20ans…) que cramer ton cash. Deblocable généralement dans les 2 premières années. Demande à un pote/artisan un devis bidon pour repeindre tout l’appartement de 10k.

Demande TOUJOURS un différé max (généralement 2 ans). Pdt 24 mois, tu ne payes que les interets et assurances (une centaine d’euros par mois), la différence se cumule sur ton compte bancaire « location », dans ton cas environ 5/6k. C’est comme ça qu’on rembourse ses frais de notaire où qu’on gonfle son apport du prochain bien.

Lorsque ton prêt débute, tu peux demander une modulation de prêt (généralement inclus). Tu augmentes la durée du prêt de 10% (donc 2 ans) pour baisser ta mensualité de 10%, et donc augmenter ton cash flow, baisser ton endettement…

Si les taux ont bougé, renegocie bien sûr.

Si ton bien n’a pas de travaux, ton 2eme investissement, qui devrait suivre vite pour éviter de filer des €€ aux impôts, pourrait avoir des travaux, pour les passer en deficit foncier et donc ne plus payer d’impôt (et acheter aussi moins cher, beneficier de subventions…).

C’est sûr que pour un bien, monter une sci n’est pas très rentable, mais cette question se posera tjrs, sauf si t’achètes un immeuble de 8 lots !!! Donc soit tu la fais de suite, en assumant le coût et en investissant de manière industrielle, car pour un appartement, ca vaut pas le coup.
Soit tu restes en nom propre, en connaissant bien sûr la fiscalité inhérente , et tu investis en deficit foncier, donc travaux, pour rester en negatif, donc pas d’impôt, mais là, c’est la course à la defisc…

j’espère t’avoir aidé avec ses quelques pistes de réflexion

bon investissement

[Thomas106]

Une précision sur la modulation de prêt : à ma connaissance elle est toujours capée à 25 ans max, donc ça marche pour rallonger à 22 ans un prêt conclu sur 20, mais pas pour passer à 27 un prêt contracté sur 25.

[Frederic115]

Un conseil lors de la visite, passe avec qqun du métier. Il te dira si y a des loups sur l’electricité, la plomberie, etc… qui pourrait gonfler la facture si travaux.

[Cmrt]

Merci pour vos différents retours, c’est vraiment très appréciable.

Comme évoqué, en l’état, l’opération n’est pas très attractive en termes de trésorerie.

Je vois quatre leviers possibles pour améliorer les flux :

• Augmenter le loyer : je le ferai progressivement via l’indexation prévue dans le bail, mais cela peut prendre 2 à 3 ans avant d’atteindre un niveau de marché.
• Modifier le régime fiscal : passer de la location nue à la location meublée. Ce levier est incertain en termes de temporalité, car il dépend du départ du locataire.
• Obtenir un crédit sur une durée plus longue : j’ai déjà un accord sur 20 ans, mais je rencontre d’autres banques avant la visite, qui semblent plus disposées à financer sur une période plus longue.
• Négocier le prix du bien, avec le risque que l’offre ne soit pas retenue.

À ce stade, je ne peux agir directement que sur le quatrième levier. Je pense donc faire une offre sans condition suspensive à 81 600 € (si financement 20 ans), ou 86 600 € si je parviens à obtenir avant la visite un pré-accord bancaire sur 25 ans. Cela peut sembler un peu cavalier, mais qui ne tente rien n’a rien. La négociation sur le prix constitue en quelque sorte ma prime de risque liée à l’absence de condition suspensive.