Les biais de l'investissement immobilier

Bonjour Ă  tous

Jeune actif après de longues études je cherche à acheter ma résidence principale.
Au delĂ  de la situation actuelle compliquĂ©e de l’immobilier je vois Ă  travers ce que je lis et entends qu’il faut « faire Â» de l’immobilier. Mais est-ce autant une Ă©vidence que cela ? Quels sont selon vous les biais qui entourent l’investissement immobilier comme le sentiment de sĂ©curitĂ© que cela procure, la pression sociale aussi etc.

Merci d’avance pour vos réponses, au plaisir d’échanger avec la communauté

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C’est un biais culturel très profond, il y a Ă©videmment une part d’universel « avoir un toit Â» propre Ă  l’humanitĂ©, mais il y a bien des spĂ©cificitĂ©s culturelles françaises, nous sommes un pays de propriĂ©taire, il y a plusieurs raisons Ă  ça :

  • Le rĂŞve relativement partagĂ© de la maison individuelle avec jardin, qui irrigue absolument toutes les reprĂ©sentations sociales de la rĂ©ussite version française (auquel on pourrait dĂ©sormais rajouter le barbecue et la piscine), regardez la fiction. Et encore, c’est encore plus pregnant dans la sociĂ©tĂ© amĂ©ricaine avec ses suburbs.
  • la relative bonne performance de l’investissement immobilier en France depuis 30-40 ans (on a tous entendu des histoires d’un membre de la famille « qui a achetĂ© Ă  Paris dans les 90s pour une bouchĂ©e de pain Â»)
  • exception faite des 8 dernières annĂ©es, la fiscalitĂ© du capital est historiquement très Ă©levĂ©e en France et par consĂ©quent peu incitative, et au contraire relativement incitative sur l’immobilier (pas d’impĂ´ts de PV sur la RP, abattement des RP dans les ISF/IFI, dispositifs Robien, Scellier, Pinel)
  • une faible culture Ă©conomique (la croyance très rependue que l’économie est un jeux Ă  somme nulle et par consĂ©quent que la « bourse = loterie = danger Â»)
  • l’accessibilitĂ© pratique Ă  l’investissement en bourse est relativement rĂ©cent < 20 ans.
  • Probablement des lobbies bancaires et assureurs qui ont tout fait pour conserver leurs marges et leur prĂ©carrĂ© sur l’épargne et complexifier inutilement l’investissement en bourse, en plus d’en grever fortement la rentabilitĂ©.

Ceci dit ce forum, le succès de chaînes youtube comme celle de Mounir où les discussions que vous pouvez avoir avec vos amis montrent qu’il y a un mouvement de fond qui tend à déclasser un peu cette image.

En résumé, faites comme vous le sentez.
Personnellement, j’estime que si vous ne pensez pas rester plus de 7-8-10 ans dans un bien et surtout une ville/région, n’achetez pas, ça sera un fil à la patte. Je ne suis pas sûr du tout qu’il soit si pertinent d’acheter à 25 ans, sauf si vous avez un job sûr qui vous plait, des enfants et pas trop de projets de mobilité géographique.

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Merci pour cette réponse très intéressante.

Pensez vous qu’il en soit de même pour l’investissement locatif, l’achat-revente, l’enrichissement par l’immobilier au global ? Derrière les influenceurs vendeurs de formation en investissement immobilier tous millionnaires ( je caricature ) la realité semble moins sexy, opportunité ou mirage ? Sans doute la verité est entre les deux…

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Faire une France de propriétaires comme le clamait Nicolas Sarkozy, c’est aussi une première brique à l’édifice de la retraite par capitalisation.

Je rappelle que pour l’immense majorité des seniors qui entrent en maison de retraite ou autres EPHAD, cela entraîne la vente de leur résidence principale afin d’assumer les coûts inhérents à ces établissements.

Pour ceux qui n’ont rien, bonne chance. :frowning:

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Attention au FOMO de l’investisseur, soyez cartésien avec votre argent, méfiez vous des modes, des influenceurs et des vendeurs de rêves.

Il y a bien des intérêts à l’immobilier, en priorité l’effet de levier, mais ça ne suffit pas à en faire un investissement pertinent à tous les coups.
Pour une RP : te projettes tu dedans et surtout dans la zone à moyen long terme. En début de carrière pro, il y a bien des vertus à être mobile géographiquement. Fais le quand tu auras des garanties sur tes projets de vie.
Pour du locatif : c’est du travail, de la gestion, il faut bien s’assurer des chiffres (TRI ? Cashflow positif ?), bien connaître la zone et le marché cible… Par exemple, je suis parisiano-parisien, dans un tel marché, ce n’est même pas la peine.

Fait ce qui te semble le plus juste par rapport à ta situation, tes compétences, tes projets de vie, et n’écoute pas les yakafokon.

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J’ai pas mal travaillé durant mes études dans mon secteur, j’ai une bonne connaissance de mon métier et je viens de trouver un emploi qui coche pas mal de cases sur ce que je veux professionnellement et aussi avec ma vie perso. Je suis assez convaincu de rester là où je suis pendant quelques années ( 3 à 5ans )

Actuellement acheter n’est pas rentable, mais si effectivement les prix de l’immobilier baisse un peu et avec un crédit correct, ça peut s’inverser. C’est pq j’ai entammé les premières démarches avec ma banque et des courtiers pour estimer ma capacité d’emprunt, les taux possibles etc. Je me tiens à l’affût disons sans urgence.

Mais ce effet de levier rend l’immobilier très intéressant pour un futur lointain…

Mon cœur balance

Pourquoi ?

Je pense qu’au contraire, avec la baisse des prix c’est le meilleur moment pour acheter… si les taux baissent tu le renégocieras et auras acheté « au plus bas depuis des années » et s’ils montent tu auras signé un taux attractif …

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Je pense que cela dépend des régions !

Personnellement j’habite à Besancon, et je ne vois pas les prix baisser malgré les taux élevés. Sur les sites spécialisés on remarque même une remontée des prix de vente moyens en 2024.
Les vendeurs sont très difficiles et les marges de négociation vraiment faibles. De plus l’état des maisons vendues est déplorable, à moins d’y mettre 500k€. Dans ma région, c’est encore trop tôt pour faire de bonnes affaires, et je pense que les maisons sont toujours au dessus de ce qu’elles valent réellement et qu’elles baisseront à moyen terme.
J’ai le sentiment que je vais perdre de l’argent si j’achète aujourd’hui par exemple. Après ne sait-on jamais, je me trompe peut-être, auquel cas je n’aurai jamais les moyens d’acheter haha, ou alors je devrai me ruiner tous les mois pour rembourser un crédit délirant

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Je suis assez d’accord avec cela, la baisse des prix n’est pas encore significative, la correction attendue, j’ai cru comprendre que cela serait plutôt pour fin 2024

Indépendamment des biais culturels et émotionnels, l’investissement immobilier reste un placement de choix qui présente des avantages indiscutables pour l’acquisition d’une RP:

  • Effet de levier
  • Taux fixe rĂ©visable Ă  la baisse (on pourrait presque parler de dinguerie en investissement)
  • StratĂ©gique, permet de compenser la perte de revenus Ă  la retraite
  • Transmission du patrimoine

Pour le locatif je reconnais que malheureusement il y a un risque non négligeable en France.

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Ça doit effectivement dépendre des villes et régions alors parce que j’en suis à, selon MeilleursAgents, -14% sur 12 mois glissants :cry: Retour à la valeur d’octobre 2020 :frowning: