LMNP avis & partage d'expériences

[Maxime06]

Y a des sites internet aussi qui sont très bien et qui font le job pour 200e par ans environs je crois, c’est ce qui me paraît le plus simple.

Après ça dépend de la motivation de chacun.

Moi ça m’intéressait de comprendre (mais je ne le conseille pas car faut s’accrocher) et je me suis fait un excel qui me calcul tout et me sort la fiche de déclaration en fin d’année.

Au final je n’y passe pas plus de temps que si j’avais un comptable (mais je me suis fait un peu mal à la tête pour la mise en place)

[hhamon]

Hello @mounir,

Je viens de découvrir que tu es natif de Chambéry ! Je suis aussi d’Aix-les-Bains et Chambéry où j’ai grandi jusqu’à l’âge de 21 ans. Je ne possède pas d’investissement locatif à titre personnel pour le moment mais j’ai incité ma mère à investir dans deux appartements (le premier à Aix-les-Bains et le second à Chambéry) que nous louons via Airbnb. Il est surprenant de voir que l’appartement de Chambéry se loue extrêmement bien du fait de sa proximité avec la gare TGV. Au plaisir de pouvoir discuter

[mounir]

C’est une zone à très fort potentiel, les bonnes affaires s’y font malheureusement plus rares…

[Christophe]

Bonjour,

Alors pour partager mon maigre et retour d’expérience.

J’ai fait l’acquisition d’un appartement sur Nice (40 m2), depuis maintenant 5 ans, géré totalement par moi même en LMNP qui marche plutôt bien.

Ma pensée générale sur cet investissement :
Ces derniers temps (2021) c’est pas mal chronophage, embêtant et anxiogène sur certains points comme quand votre immeuble se retrouve à subir un incendie dans les parties communes et que les pompiers inondent votre appartement ce qui augmente pas mal la vacance locative du bien et vous fait croire que vous allez tout perdre^^ (l’avantage c’est que certains de mes copropriétaires ont fini par se décider à virer le gaz, dangereux et pas très en vogue si l’on en croit le nouveau DPE), sans compter les frais supplémentaires que l’on peut rencontrer suite à des dégradations ou autres. Et oui la gestion, c’est un vrai métier !

Sinon les 4 précédentes années ça s’est plutôt bien passé, je n’ai pas eu énormément de problèmes, mises à part la gestion du chantier de départ lors de l’acquisition. Nice est presque une zone tendue et c’est assez simple de trouver des locataires.

En bémol, je rajouterai justement qu’au début, on est un peu obligé d’investir dans sa ville ou son département de résidence. D’un point de vue diversification géographique, c’est un gros point noir, la gestion devenant quasi impossible lorsqu’on s’éloigne.
Le plus gros point noir qui peut être un avantage c’est, je dirais le caractère patrimoniale de la ville où on investit. Une ville comme Nice c’est des tickets d’entrée plutôt chers (sans se comparer à Paris non plus) qui interdisent de penser à acheter un immeuble de rapport par exemple, mais en même temps on est sur de faire une plu-value à la sortie.
De plus, c’est même pas la peine d’essayer de négocier le prix à l’achat étant donnée la forte demande.

Dans mon cas et c’est ça le gros gros plus, j’ai un peu de rentabilité 5% net, puisque j’ai pu diviser le en 2 studios (il était plutôt bien agencé de base et permettait ce type de montage).

En terme d’appli de gestion, je n’en utilise pas vraiment mis à part un ficher excel où je note mes mensualités de prêts, mes revenus fonciers et l’ensemble de mes charges sur le bien.

Donc en somme, j’en suis plutôt content malgré les gros bémol qu’on a pas sur d’autres investissements comme la bourse par exemple.

Au final j’aimerai bien repartir sur un 2e bien (dans la même ville car la gestion lointaine très peu pour moi) mais capacité d’endettement obligée, va falloir que je me crée pas mal de trésorerie, voire même penser à des remboursements anticipés, sans oublier qu’il faut que je pense à acquérir une RP donc wait and see ! Il reste pas mal de trucs à faire.

[hhamon]

Oui c’est de plus en plus compliqué de trouver des bonnes affaires. Il y a pas mal d’immeubles anciens pour lesquels il y a des rénovations à faire. Les bâtiments récents ne courent pas les rues en centre ville.

[mounir]

Absolument, n’hésite pas à ajouter des commentaires sur la ville en tant qu’investissement ici

[Arutha]

Ca dépend surtout dans cette situation de tes revenus. Les banques n’auront pas la même exigence par rapport au taux d’endettement selon que tu gagnes 3000 ou 10 000 eur/mois. La notion de reste à vivre est également une notion importante à prendre en compte.

[mindsers]

J’ai eu un RDV avec ma banquière cette semaine et elle m’expliquait que même si avant beaucoup de banque tenaient compte du reste à vivre pour permettre le dépassement des 33% d’endettement, depuis 2020, ils n’ont plus le droit de le faire (nouvelles règle de la banque de France. D’ailleurs le taux d’endettement autorisé aurait été relevé à 35%).
Elle savait que certaines banques continuaient de faire passer quelques dossiers au-dessus des 35% d’endettement, mais que cela se faisait de moins en moins, car les banques ont été redressées en fonction de l’encours de prêt au-dessus des 35% qu’elles possédaient. L’amande a été salée pour certaines banques.
Est-ce que vous avez eu de tels échos dans vos banques dernièrement ?

[hhamon]

Normalement ça dépend !

J’ai encore des contacts qui parviennent à se faire financer malgré la limite des 33%. Apparemment, cela dépend de beaucoup de paramètres : reste à vivre, patrimoine immo et financier de l’acquéreur, interlocuteur dans la banque, opportunité pour la banque de gagner plus d’argent, risque encouru par la banque, etc.

[Opla]

Bonjour,

pour ma part, j’ai 2 studios et une coloc de 3 chambres, en location étudiants. En location nue puis en LMNP depuis 2019.
J’ai aussi un T3 en PINEL (performant pour ma part mais hors sujet)
J’ai revendu 2 bureaux il y a 4ans qui m’ont permis de développer.

je pense que grâce aux forums les gens ont des informations plus facilement et souhaitent donc se lancer dans l’investissement immobilier. La contrepartie c’est qu’il devient de plus en plus difficile de trouver des biens intéressants.

Pour les crédits immo, je suis resté fidèle à ma banque depuis ma naissance aussi bien en assurances habitations, PNO, véhicule, qu’en crédit et assurance crédit en ayant toujours eu des tarifs compétitifs sans jamais être les meilleurs. Par contre cela me donne du pouvoir pour discuter de nouveaux projets même avec un taux d’endettement de 44% (selon FINARY).

J’ai commencé à diversifier mes AV et PEA dans d’autres organismes depuis début 2021. L’immobilier représentant 91% de mon patrimoine.

La gestion des biens, que je fait personnellement (travaux y compris), prend beaucoup de temps mais on n’a rien sans rien. Après avoir fait le tour en immobilier physique: location nue, bureaux, LMNP, Pinel Je souhaite réduire la voilure et m’orienter en SCPI.

Je trouve que l’environnement de l’immobilier devient de plus en plus exigeant et les gens de moins en moins consciencieux, j’ai la chance de choisir mes locataires en zones tendues, tous mes bien étant en plein centre ville.

Voila mon partage d’expériences, si cela peut aider…

[Christophe]

Je pense que ça dépend du salaire de base, du reste à vivre et des hypothèques sur patrimoine que l’emprunteur peut mettre en contrepartie. Dans les banques privés (ça fait niche mais c’est une info comme une autre), il existe la possibilité de faire un prêt Lombard par exemple, basé sur la contrepartie de tout votre patrimoine ou d’une partie du patrimoine que vous voulez mettre en garantie. Je suppose que y’a des tas de prêts possibles à faire qui vont au delà des 35% du moment qu’on est bien suivi ou qu’on a accès à une banque privée et bien sûr de forts revenus. Une banque ne prêtera jamais si le risque qu’elle prend est trop fort.

[mmf]

Bonjour a tous!

Je viens de finaliser l’achat de mon premier studio et je vais le louer en meublé. C’est un studio a destination d’etudiants.
Quelles sont les demarches pour se declarer sous le regime fiscal LMNP?

Pourriez-vous me conseiller un service d’expert comptable (specialise dans l’immo si possible), preferablement en ligne qui pourrait m’accompagner dans les demarches et les declarations?

Je suis preneur de vos recommendations!

[Tomed]

Tu pourrais regarder sur le site Investir en location meublée LMNP : cas pratique. Guide 2022
Tu pourrais passer par le site jedeclaremonmeuble.com (partenaire de ADI). Il y a, il me semble, sur le site de ADI un code promo/réduction.

Voir des infos complémentaires ci-dessous :
https://www.jedeclaremonmeuble.com/lmnp-investissement-locatif-a-savoir-avant-de-se-lancer/

[hhamon]

Je te conseille de passer par le cabinet comptables Dougs (lien de parrainage) pour gérer la comptabilité de ton LMNP et t’aider dans les démarches déclaratives.

J’utilise Dougs.fr pour la comptabilité de ma SASU et ma mère l’utilise aussi pour la comptabilité de ses deux appartements LMNP en location saisonnière.

Pour les appartements LMNP, l’abonnement mensuel est à 39€ HT il me semble.

N’hésite pas si tu as des questions.

[seb8761]

Bonjour à la communauté !

Je me lance dans l’aventure LMNP, nous venons d’acquérir notre premier bien avec ma compagne avec qui je suis pacsé sous le régime de l’indivision.

J’ai contacté le centre des impôts qui m’a dit que je ne pourrais pas déclarer l’activité en nom propre mais en indivision.

Mais j’ai vu que la comptabilité d’une activité en indivision est beaucoup plus chère et qu’on ne peut pas obtenir de crédit d’impôt via la souscription à un OGA.

Par exemple sur je déclare mon meublé, l’offre est à 549€/an + 100€/an/lot
Connaissez vous des sites de compta alternatifs un peu moins chère ?

[nazben]

Félicitations ! Oui je trouve ça assez cher pour une petite compta… A ce prix là autant passer par dougs, que @hhamon utilise, il me semble. Après, je ne m’y connais pas vraiment, mais n’est-ce pas mieux de passer par une SCI à l’IR ?

[seb8761]

Merci

Selon @hhamon Dougs est à 39€/HT/mois ce qui revient à 560€/an (quid du nombre de lots ?).
Chez je déclare mon meublé les 549€/an incluent 1 lot, donc à voir mais c’est assez proche en terme de tarification.
Mais ça reste chère je trouve…surtout quand on débute avec un premier lot.

Sinon je ne connais pas trop la SCI à l’IR mais les revenus sont imposés ?
Je souhaitais partir sur du LMNP (tant qu’il existe encore…) pour sa fiscalité.

[mounir]

Demande a un agent immobilier de ton secteur de te recommander un comptable qui fait du LMNP ! Tu devrais t’en sortir pour 350€/an.

[jonathand]

Petit Partage de Mon Expérience du LMNP:
Fin Août 2020, achat d’une maison de 119m² dans le centre ville de bonneuil pour 220K€
Frais de notaire: 12 775€
Travaux: 147 225€ de travaux.
Crédit à 110% de 380K à 0,46% sur 20 ans avec différé d’un an. Mensualité 1770€/mois

Après 6 mois de travaux, nous avons 6 Studio.

• Revenus: 3400€ par mois
• Charges (elec, eau, taxes): 650€ par mois.
• Cashflow de 980€ par mois

La gestion est pas très compliqué si on est un peu rigoureux, et la demande locative en IdF est largement suffisante pour éviter la vacance locative.

Nous sommes satisfait de notre opération, nous avons décidé d’acheter un deuxième bien à Argenteuil pour rééditer la même opération.

[hhamon]

@jonathand

Après 6 mois de travaux, nous avons 6 Studio.

Bonjour,

Avez-vous fait une division officielle avec des compteurs individuels pour chaque studio ?