LMNP avis & partage d'expériences

Y a des sites internet aussi qui sont trùs bien et qui font le job pour 200e par ans environs je crois, c’est ce qui me paraüt le plus simple.

AprÚs ça dépend de la motivation de chacun.

Moi ça m’intĂ©ressait de comprendre (mais je ne le conseille pas car faut s’accrocher) et je me suis fait un excel qui me calcul tout et me sort la fiche de dĂ©claration en fin d’annĂ©e.

Au final je n’y passe pas plus de temps que si j’avais un comptable (mais je me suis fait un peu mal Ă  la tĂȘte pour la mise en place) :grin:

Hello @mounir,

Je viens de dĂ©couvrir que tu es natif de ChambĂ©ry ! Je suis aussi d’Aix-les-Bains et ChambĂ©ry oĂč j’ai grandi jusqu’à l’ñge de 21 ans. Je ne possĂšde pas d’investissement locatif Ă  titre personnel pour le moment mais j’ai incitĂ© ma mĂšre Ă  investir dans deux appartements (le premier Ă  Aix-les-Bains et le second Ă  ChambĂ©ry) que nous louons via Airbnb. Il est surprenant de voir que l’appartement de ChambĂ©ry se loue extrĂȘmement bien du fait de sa proximitĂ© avec la gare TGV. Au plaisir de pouvoir discuter :slight_smile:

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C’est une zone à trùs fort potentiel, les bonnes affaires s’y font malheureusement plus rares


Bonjour,

Alors pour partager mon maigre et retour d’expĂ©rience.

J’ai fait l’acquisition d’un appartement sur Nice (40 m2), depuis maintenant 5 ans, gĂ©rĂ© totalement par moi mĂȘme en LMNP qui marche plutĂŽt bien.

Ma pensée générale sur cet investissement :
Ces derniers temps (2021) c’est pas mal chronophage, embĂȘtant et anxiogĂšne sur certains points comme quand votre immeuble se retrouve Ă  subir un incendie dans les parties communes et que les pompiers inondent votre appartement ce qui augmente pas mal la vacance locative du bien et vous fait croire que vous allez tout perdre^^ (l’avantage c’est que certains de mes copropriĂ©taires ont fini par se dĂ©cider Ă  virer le gaz, dangereux et pas trĂšs en vogue si l’on en croit le nouveau DPE), sans compter les frais supplĂ©mentaires que l’on peut rencontrer suite Ă  des dĂ©gradations ou autres. Et oui la gestion, c’est un vrai mĂ©tier !

Sinon les 4 prĂ©cĂ©dentes annĂ©es ça s’est plutĂŽt bien passĂ©, je n’ai pas eu Ă©normĂ©ment de problĂšmes, mises Ă  part la gestion du chantier de dĂ©part lors de l’acquisition. Nice est presque une zone tendue et c’est assez simple de trouver des locataires.

En bĂ©mol, je rajouterai justement qu’au dĂ©but, on est un peu obligĂ© d’investir dans sa ville ou son dĂ©partement de rĂ©sidence. D’un point de vue diversification gĂ©ographique, c’est un gros point noir, la gestion devenant quasi impossible lorsqu’on s’éloigne.
Le plus gros point noir qui peut ĂȘtre un avantage c’est, je dirais le caractĂšre patrimoniale de la ville oĂč on investit. Une ville comme Nice c’est des tickets d’entrĂ©e plutĂŽt chers (sans se comparer Ă  Paris non plus) qui interdisent de penser Ă  acheter un immeuble de rapport par exemple, mais en mĂȘme temps on est sur de faire une plu-value Ă  la sortie.
De plus, c’est mĂȘme pas la peine d’essayer de nĂ©gocier le prix Ă  l’achat Ă©tant donnĂ©e la forte demande.

Dans mon cas et c’est ça le gros gros plus, j’ai un peu de rentabilitĂ© 5% net, puisque j’ai pu diviser le en 2 studios (il Ă©tait plutĂŽt bien agencĂ© de base et permettait ce type de montage).

En terme d’appli de gestion, je n’en utilise pas vraiment mis Ă  part un ficher excel oĂč je note mes mensualitĂ©s de prĂȘts, mes revenus fonciers et l’ensemble de mes charges sur le bien.

Donc en somme, j’en suis plutĂŽt content malgrĂ© les gros bĂ©mol qu’on a pas sur d’autres investissements comme la bourse par exemple.

Au final j’aimerai bien repartir sur un 2e bien (dans la mĂȘme ville car la gestion lointaine trĂšs peu pour moi) mais capacitĂ© d’endettement obligĂ©e, va falloir que je me crĂ©e pas mal de trĂ©sorerie, voire mĂȘme penser Ă  des remboursements anticipĂ©s, sans oublier qu’il faut que je pense Ă  acquĂ©rir une RP donc wait and see ! Il reste pas mal de trucs Ă  faire.

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Oui c’est de plus en plus compliquĂ© de trouver des bonnes affaires. Il y a pas mal d’immeubles anciens pour lesquels il y a des rĂ©novations Ă  faire. Les bĂątiments rĂ©cents ne courent pas les rues en centre ville.

Absolument, n’hĂ©site pas Ă  ajouter des commentaires sur la ville en tant qu’investissement ici

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Hello,

Merci pour ton retour, c’est trùs constructif.

Plus concrĂštement, quand tu dĂ©passes, les 33% de taux d’endettements, j’imagine qu’aucun organisme de cautionnement te suit. Et c’est une garantie hypothĂ©caire que la banque prend, c’est ça ?

Ensuite au niveau de la banque (ce sont souvent de jeunes conseillers qui respectent les rĂšgles Ă  la lettre), comment tu fais pour aller taper directement Ă  la porte du directeur de l’agence - pour qu’il accepte un crĂ©dit qui dĂ©passe le taux d’endettement autorisĂ© ?

Pour donner un peu de background, j’ai dĂ©jĂ  un LMNP en cours et je cherche Ă  en faire un deuxiĂšme.

Merci Ă  toi,

Ca dĂ©pend surtout dans cette situation de tes revenus. Les banques n’auront pas la mĂȘme exigence par rapport au taux d’endettement selon que tu gagnes 3000 ou 10 000 eur/mois. La notion de reste Ă  vivre est Ă©galement une notion importante Ă  prendre en compte.

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J’ai eu un RDV avec ma banquiĂšre cette semaine et elle m’expliquait que mĂȘme si avant beaucoup de banque tenaient compte du reste Ă  vivre pour permettre le dĂ©passement des 33% d’endettement, depuis 2020, ils n’ont plus le droit de le faire (nouvelles rĂšgle de la banque de France. D’ailleurs le taux d’endettement autorisĂ© aurait Ă©tĂ© relevĂ© Ă  35%).
Elle savait que certaines banques continuaient de faire passer quelques dossiers au-dessus des 35% d’endettement, mais que cela se faisait de moins en moins, car les banques ont Ă©tĂ© redressĂ©es en fonction de l’encours de prĂȘt au-dessus des 35% qu’elles possĂ©daient. L’amande a Ă©tĂ© salĂ©e pour certaines banques.
Est-ce que vous avez eu de tels Ă©chos dans vos banques derniĂšrement ?

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Normalement ça dépend !

J’ai encore des contacts qui parviennent Ă  se faire financer malgrĂ© la limite des 33%. Apparemment, cela dĂ©pend de beaucoup de paramĂštres : reste Ă  vivre, patrimoine immo et financier de l’acquĂ©reur, interlocuteur dans la banque, opportunitĂ© pour la banque de gagner plus d’argent, risque encouru par la banque, etc.

Ma banque (CrĂ©dit Agricole) m’a fait un refus rĂ©cemment pour les mĂȘmes raisons.
Je suis finalement passĂ© par un courtier qui m’a trouvĂ© 2 banques qui acceptent d’aller au delĂ  des 35%.

Donc effectivement ils resserrent la vis mais c’est encore possible et dĂ©pend de beaucoup de paramĂštres (y compris si la banque a dĂ©jĂ  grillĂ© trop d’exceptions sur l’annĂ©e en cours).

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Bonjour,

pour ma part, j’ai 2 studios et une coloc de 3 chambres, en location Ă©tudiants. En location nue puis en LMNP depuis 2019.
J’ai aussi un T3 en PINEL (performant pour ma part mais hors sujet)
J’ai revendu 2 bureaux il y a 4ans qui m’ont permis de dĂ©velopper.

je pense que grĂące aux forums les gens ont des informations plus facilement et souhaitent donc se lancer dans l’investissement immobilier. La contrepartie c’est qu’il devient de plus en plus difficile de trouver des biens intĂ©ressants.

Pour les crĂ©dits immo, je suis restĂ© fidĂšle Ă  ma banque depuis ma naissance aussi bien en assurances habitations, PNO, vĂ©hicule, qu’en crĂ©dit et assurance crĂ©dit en ayant toujours eu des tarifs compĂ©titifs sans jamais ĂȘtre les meilleurs. Par contre cela me donne du pouvoir pour discuter de nouveaux projets mĂȘme avec un taux d’endettement de 44% (selon FINARY).

J’ai commencĂ© Ă  diversifier mes AV et PEA dans d’autres organismes depuis dĂ©but 2021. L’immobilier reprĂ©sentant 91% de mon patrimoine.

La gestion des biens, que je fait personnellement (travaux y compris), prend beaucoup de temps mais on n’a rien sans rien. AprĂšs avoir fait le tour en immobilier physique: location nue, bureaux, LMNP, Pinel Je souhaite rĂ©duire la voilure et m’orienter en SCPI.

Je trouve que l’environnement de l’immobilier devient de plus en plus exigeant et les gens de moins en moins consciencieux, j’ai la chance de choisir mes locataires en zones tendues, tous mes bien Ă©tant en plein centre ville.

Voila mon partage d’expĂ©riences, si cela peut aider


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Je pense que ça dĂ©pend du salaire de base, du reste Ă  vivre et des hypothĂšques sur patrimoine que l’emprunteur peut mettre en contrepartie. Dans les banques privĂ©s (ça fait niche mais c’est une info comme une autre), il existe la possibilitĂ© de faire un prĂȘt Lombard par exemple, basĂ© sur la contrepartie de tout votre patrimoine ou d’une partie du patrimoine que vous voulez mettre en garantie. Je suppose que y’a des tas de prĂȘts possibles Ă  faire qui vont au delĂ  des 35% du moment qu’on est bien suivi ou qu’on a accĂšs Ă  une banque privĂ©e et bien sĂ»r de forts revenus. Une banque ne prĂȘtera jamais si le risque qu’elle prend est trop fort.

Bonjour a tous!

Je viens de finaliser l’achat de mon premier studio et je vais le louer en meublĂ©. C’est un studio a destination d’etudiants.
Quelles sont les demarches pour se declarer sous le regime fiscal LMNP?

Pourriez-vous me conseiller un service d’expert comptable (specialise dans l’immo si possible), preferablement en ligne qui pourrait m’accompagner dans les demarches et les declarations?

Je suis preneur de vos recommendations!

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Tu pourrais regarder sur le site Investir en location meublée LMNP : cas pratique. Guide 2022
Tu pourrais passer par le site jedeclaremonmeuble.com (partenaire de ADI). Il y a, il me semble, sur le site de ADI un code promo/réduction.

Voir des infos complémentaires ci-dessous :
https://www.jedeclaremonmeuble.com/lmnp-investissement-locatif-a-savoir-avant-de-se-lancer/

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Je te conseille de passer par le cabinet comptables Dougs (lien de parrainage) pour gĂ©rer la comptabilitĂ© de ton LMNP et t’aider dans les dĂ©marches dĂ©claratives.

J’utilise Dougs.fr pour la comptabilitĂ© de ma SASU et ma mĂšre l’utilise aussi pour la comptabilitĂ© de ses deux appartements LMNP en location saisonniĂšre.

Pour les appartements LMNP, l’abonnement mensuel est à 39€ HT il me semble.

N’hĂ©site pas si tu as des questions.

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Bonjour à la communauté !

Je me lance dans l’aventure LMNP, nous venons d’acquĂ©rir notre premier bien avec ma compagne avec qui je suis pacsĂ© sous le rĂ©gime de l’indivision.

J’ai contactĂ© le centre des impĂŽts qui m’a dit que je ne pourrais pas dĂ©clarer l’activitĂ© en nom propre mais en indivision.

Mais j’ai vu que la comptabilitĂ© d’une activitĂ© en indivision est beaucoup plus chĂšre et qu’on ne peut pas obtenir de crĂ©dit d’impĂŽt via la souscription Ă  un OGA.

Par exemple sur je dĂ©clare mon meublĂ©, l’offre est Ă  549€/an + 100€/an/lot
Connaissez vous des sites de compta alternatifs un peu moins chĂšre ? :slight_smile:

FĂ©licitations ! Oui je trouve ça assez cher pour une petite compta
 A ce prix lĂ  autant passer par dougs, que @hhamon utilise, il me semble. AprĂšs, je ne m’y connais pas vraiment, mais n’est-ce pas mieux de passer par une SCI Ă  l’IR ?

Merci :wink:

Selon @hhamon Dougs est à 39€/HT/mois ce qui revient à 560€/an (quid du nombre de lots ?).
Chez je dĂ©clare mon meublĂ© les 549€/an incluent 1 lot, donc Ă  voir mais c’est assez proche en terme de tarification.
Mais ça reste chĂšre je trouve
surtout quand on dĂ©bute avec un premier lot.

Sinon je ne connais pas trop la SCI Ă  l’IR mais les revenus sont imposĂ©s ?
Je souhaitais partir sur du LMNP (tant qu’il existe encore
) pour sa fiscalitĂ©.

Demande a un agent immobilier de ton secteur de te recommander un comptable qui fait du LMNP ! Tu devrais t’en sortir pour 350€/an.

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