LMNP avis & partage d'expériences

[Dado]

Merci @jonathand pour ce retour. J’avais mal interprété ton message précédent où je n’y voyais qu’une opposition de performance immobilier/marché action.

1. Ok à 100% là dessus, ma compagne a un seul bien en LMNP et personnellement je ne serais pas à l’aise avec ça trop de risque sur un seul pion. J’ai choisit un autre moyen de me diversifier dans l’immobilier avec un rendement moindre cependant.
2. Effectivement on peut générer de l’alpha de cette manière mais c’est forcément chronophage.

Pour moi :

• Soit on ne veut pas y consacrer de temps et je crois que dans ce cas là il ne faut pas comparer la performance avec le marché des actions et accepter une performance inférieur et le voir comme un outil de diversification.
• Soit on veut tout gérer pour absolument générer de la performance mais dans ce cas là on mettra forcément en parallèle le temps passé face aux versements automatiques mensuels sur un trackers monde et là c’est sans commune mesure.
• La rentabilité d’un investissement en LMNP ne se calcule qu’à la fin. Je pense que les travaux de copro, les vacances locatives, la durée de vie des meubles, la dépréciation du bien, de la ville, du quartier etc sont très difficiles à apprécier même lorsqu’on connait très bien la ville. On n’oublie pas non plus la fiscalité qui peut changer (même si à l’heure actuelle je la trouve particulièrement favorable).

Bref définitivement ce n’est pas pour moi à l’heure actuelle, mais je le vis avec ma compagne qui est elle très à l’aise avec son investissement. Elle n’est pas sur néanmoins d’aller au bout des 20 ans. J’attends les premiers gros travaux sur sa copro pour voir comment elle réagit.

[mounir]

J’en profite pour poster un update sur mon premier achat LMNP (vous pouvez lire les débuts en haut du topic).

Mois 8: Il faut faire des travaux pour stabiliser le bâtiment. Le syndic convoque une AG exceptionnelle mais n’envoi pas le documents à temps, les devis sont incomplets, le rapport de l’expert est flou. Bref, un sacré bazar. Au final, les travaux ne devrait pas coûter trop cher, mais cela me flingue clairement la renta pour cette année.

Une fois les travaux passée, je vais éplucher les comptes pour voir si cela vaut le coup de passer la copro sur une solution comme Matera.

Encore une fois, hormis l’effet de levier, je vois beaucoup de désavantage à l’immobilier vs les actions (si on a pas de soucis avec la volatilité).

[Krish]

Pour rentila ça dégage pas mal de temps, la plateforme est bien, le coût annuel raisonnable.
Les avantages que je vois :

• centraliser les bien en locations (utile si on en possède plusieurs, les immeubles et places de parking sont aussi géré)
• l’Etat des lieux se fait en ligne avec un pdf généré et signé à la fin par les 2 parties
• Des modèles de lettres
• Gestion des quittances automatiquement, le locataire est autonome pour les récupérer.

Le seul truc qu’il manque mais à mon avis c’est la synchro bancaire (pour savoir quand le locataire a réglé et pour pointer les charges de copro/TF etc), mais on peut vivre sans.

Dans le même genre comme plateforme en ligne il y a « rendementlocatif », mais je n’ai pas testé personnellement.

Concernant jedeclaremonmeuble, pour la partie accompagnée, c’est très light.
On sent qu’ils ne veulent pas passer trop de temps avec les clients, ils se contentent d’envoyer des pdf avec les infos dessus et de temps en temps des mails quand il manque des infos.
Le plus que j’y vois c’est la partie vérification des comptes, de la balance, la transmission auto aux impôts et surtout le fait d’avoir un « pro » qui s’en occupe.
N’ayant pas testé d’autre expert-comptable en LMNP je ne peux pas comparer mais d’un point de vue tarif c’est moins cher qu’en direct dans un cabinet.

[AxelParis]

Personnellement j’utilise https://www.bailfacile.fr/ et j’en suis très satisfait. C’est 8€/mois sans engagement et l’interface est plaisante.

[jonathand]

Bonjour @Ben65
Je suis aussi en LMNP et j’ai une opportunité d’expatriation.
Concernant la limite LMNP et LMP, ils ont pris tes revenus globaux ou bien seulement tes revenus français pour décider ?
Ce qui voudrait dire que tous les expats passent en LMP…

[AxelParis]

Hello tout le monde !
De mon côté j’ai fait mon 1er achat en décembre 2020 a 34.5k (pour mettre le pied à l’étrier ).

J’ai documenté le plus de choses possibles dans cette vidéo : J'ai acheté un appartement CASH à 21 ans - YouTube

Et je viens d’en publier une nouvelle avec mon retour d’expérience sur les 6 mois passés : 6 mois après mon 1er investissement : je vous dis TOUT ! - YouTube

Ma pensée actuellement :
Hyper content d’avoir d’acheté un petit bien pas cher. Ça me rassure en me disant « j’ai un pied à terre ».
Je vais me faire bouffer sur les impôts et l’idée serait de faire un 2e investissements avec pas mal de travaux (mais ça, c’est une autre histoire )

[jonathand]

Merci pour le retour ! Comment as tu l’info ? Tu as eu un rescrit fiscal ?
je n’ai rien trouvé de fiable sur le net (peu de gens concernés)

[mounir]

Tu peux passer l’expert comptable en charges. Vu le complexité de la compta, je pense que ca ne vaut pas le coup de le faire soi-même.

[Maxime06]

Y a des sites internet aussi qui sont très bien et qui font le job pour 200e par ans environs je crois, c’est ce qui me paraît le plus simple.

Après ça dépend de la motivation de chacun.

Moi ça m’intéressait de comprendre (mais je ne le conseille pas car faut s’accrocher) et je me suis fait un excel qui me calcul tout et me sort la fiche de déclaration en fin d’année.

Au final je n’y passe pas plus de temps que si j’avais un comptable (mais je me suis fait un peu mal à la tête pour la mise en place)

[hhamon]

Hello @mounir,

Je viens de découvrir que tu es natif de Chambéry ! Je suis aussi d’Aix-les-Bains et Chambéry où j’ai grandi jusqu’à l’âge de 21 ans. Je ne possède pas d’investissement locatif à titre personnel pour le moment mais j’ai incité ma mère à investir dans deux appartements (le premier à Aix-les-Bains et le second à Chambéry) que nous louons via Airbnb. Il est surprenant de voir que l’appartement de Chambéry se loue extrêmement bien du fait de sa proximité avec la gare TGV. Au plaisir de pouvoir discuter

[mounir]

C’est une zone à très fort potentiel, les bonnes affaires s’y font malheureusement plus rares…

[Christophe]

Bonjour,

Alors pour partager mon maigre et retour d’expérience.

J’ai fait l’acquisition d’un appartement sur Nice (40 m2), depuis maintenant 5 ans, géré totalement par moi même en LMNP qui marche plutôt bien.

Ma pensée générale sur cet investissement :
Ces derniers temps (2021) c’est pas mal chronophage, embêtant et anxiogène sur certains points comme quand votre immeuble se retrouve à subir un incendie dans les parties communes et que les pompiers inondent votre appartement ce qui augmente pas mal la vacance locative du bien et vous fait croire que vous allez tout perdre^^ (l’avantage c’est que certains de mes copropriétaires ont fini par se décider à virer le gaz, dangereux et pas très en vogue si l’on en croit le nouveau DPE), sans compter les frais supplémentaires que l’on peut rencontrer suite à des dégradations ou autres. Et oui la gestion, c’est un vrai métier !

Sinon les 4 précédentes années ça s’est plutôt bien passé, je n’ai pas eu énormément de problèmes, mises à part la gestion du chantier de départ lors de l’acquisition. Nice est presque une zone tendue et c’est assez simple de trouver des locataires.

En bémol, je rajouterai justement qu’au début, on est un peu obligé d’investir dans sa ville ou son département de résidence. D’un point de vue diversification géographique, c’est un gros point noir, la gestion devenant quasi impossible lorsqu’on s’éloigne.
Le plus gros point noir qui peut être un avantage c’est, je dirais le caractère patrimoniale de la ville où on investit. Une ville comme Nice c’est des tickets d’entrée plutôt chers (sans se comparer à Paris non plus) qui interdisent de penser à acheter un immeuble de rapport par exemple, mais en même temps on est sur de faire une plu-value à la sortie.
De plus, c’est même pas la peine d’essayer de négocier le prix à l’achat étant donnée la forte demande.

Dans mon cas et c’est ça le gros gros plus, j’ai un peu de rentabilité 5% net, puisque j’ai pu diviser le en 2 studios (il était plutôt bien agencé de base et permettait ce type de montage).

En terme d’appli de gestion, je n’en utilise pas vraiment mis à part un ficher excel où je note mes mensualités de prêts, mes revenus fonciers et l’ensemble de mes charges sur le bien.

Donc en somme, j’en suis plutôt content malgré les gros bémol qu’on a pas sur d’autres investissements comme la bourse par exemple.

Au final j’aimerai bien repartir sur un 2e bien (dans la même ville car la gestion lointaine très peu pour moi) mais capacité d’endettement obligée, va falloir que je me crée pas mal de trésorerie, voire même penser à des remboursements anticipés, sans oublier qu’il faut que je pense à acquérir une RP donc wait and see ! Il reste pas mal de trucs à faire.

[hhamon]

Oui c’est de plus en plus compliqué de trouver des bonnes affaires. Il y a pas mal d’immeubles anciens pour lesquels il y a des rénovations à faire. Les bâtiments récents ne courent pas les rues en centre ville.

[mounir]

Absolument, n’hésite pas à ajouter des commentaires sur la ville en tant qu’investissement ici

[Arutha]

Ca dépend surtout dans cette situation de tes revenus. Les banques n’auront pas la même exigence par rapport au taux d’endettement selon que tu gagnes 3000 ou 10 000 eur/mois. La notion de reste à vivre est également une notion importante à prendre en compte.

[mindsers]

J’ai eu un RDV avec ma banquière cette semaine et elle m’expliquait que même si avant beaucoup de banque tenaient compte du reste à vivre pour permettre le dépassement des 33% d’endettement, depuis 2020, ils n’ont plus le droit de le faire (nouvelles règle de la banque de France. D’ailleurs le taux d’endettement autorisé aurait été relevé à 35%).
Elle savait que certaines banques continuaient de faire passer quelques dossiers au-dessus des 35% d’endettement, mais que cela se faisait de moins en moins, car les banques ont été redressées en fonction de l’encours de prêt au-dessus des 35% qu’elles possédaient. L’amande a été salée pour certaines banques.
Est-ce que vous avez eu de tels échos dans vos banques dernièrement ?

[hhamon]

Normalement ça dépend !

J’ai encore des contacts qui parviennent à se faire financer malgré la limite des 33%. Apparemment, cela dépend de beaucoup de paramètres : reste à vivre, patrimoine immo et financier de l’acquéreur, interlocuteur dans la banque, opportunité pour la banque de gagner plus d’argent, risque encouru par la banque, etc.

[Opla]

Bonjour,

pour ma part, j’ai 2 studios et une coloc de 3 chambres, en location étudiants. En location nue puis en LMNP depuis 2019.
J’ai aussi un T3 en PINEL (performant pour ma part mais hors sujet)
J’ai revendu 2 bureaux il y a 4ans qui m’ont permis de développer.

je pense que grâce aux forums les gens ont des informations plus facilement et souhaitent donc se lancer dans l’investissement immobilier. La contrepartie c’est qu’il devient de plus en plus difficile de trouver des biens intéressants.

Pour les crédits immo, je suis resté fidèle à ma banque depuis ma naissance aussi bien en assurances habitations, PNO, véhicule, qu’en crédit et assurance crédit en ayant toujours eu des tarifs compétitifs sans jamais être les meilleurs. Par contre cela me donne du pouvoir pour discuter de nouveaux projets même avec un taux d’endettement de 44% (selon FINARY).

J’ai commencé à diversifier mes AV et PEA dans d’autres organismes depuis début 2021. L’immobilier représentant 91% de mon patrimoine.

La gestion des biens, que je fait personnellement (travaux y compris), prend beaucoup de temps mais on n’a rien sans rien. Après avoir fait le tour en immobilier physique: location nue, bureaux, LMNP, Pinel Je souhaite réduire la voilure et m’orienter en SCPI.

Je trouve que l’environnement de l’immobilier devient de plus en plus exigeant et les gens de moins en moins consciencieux, j’ai la chance de choisir mes locataires en zones tendues, tous mes bien étant en plein centre ville.

Voila mon partage d’expériences, si cela peut aider…

[Christophe]

Je pense que ça dépend du salaire de base, du reste à vivre et des hypothèques sur patrimoine que l’emprunteur peut mettre en contrepartie. Dans les banques privés (ça fait niche mais c’est une info comme une autre), il existe la possibilité de faire un prêt Lombard par exemple, basé sur la contrepartie de tout votre patrimoine ou d’une partie du patrimoine que vous voulez mettre en garantie. Je suppose que y’a des tas de prêts possibles à faire qui vont au delà des 35% du moment qu’on est bien suivi ou qu’on a accès à une banque privée et bien sûr de forts revenus. Une banque ne prêtera jamais si le risque qu’elle prend est trop fort.

[mmf]

Bonjour a tous!

Je viens de finaliser l’achat de mon premier studio et je vais le louer en meublé. C’est un studio a destination d’etudiants.
Quelles sont les demarches pour se declarer sous le regime fiscal LMNP?

Pourriez-vous me conseiller un service d’expert comptable (specialise dans l’immo si possible), preferablement en ligne qui pourrait m’accompagner dans les demarches et les declarations?

Je suis preneur de vos recommendations!