Loi de finances - Changement en vue pour les LMNP?

[Nely]

Je viens de parcourir Amendement n°I-3763 et si j’ai bien compris, il y a un passage important pour les petits investisseurs comme moi :

• Pour la location nue : Il introduit un mécanisme d’amortissement pour les logements neufs ou en VEFA acquis entre 2026 et 2028, loués nus à usage d’habitation principale, avec une déduction de 2 % par an sur la valeur du bâti (hors foncier).
• Pour la location meublée non professionnelle (LMNP) : Il duplique ce mécanisme d’amortissement, en l’intégrant au régime LMNP, avec les mêmes conditions (2 % par an, plafond de 5 000 €/an, etc.).

Donc, les amortissements ne sont pas supprimés. Ils sont remaniés et plafonnés. Je ne sais pas pour vous, mais j’ai fait quelques simulations avec, disons 4000€ HT de loyer/an, avec 1200€ de charges/an + 1 à 3% d’augmentation annuelle, même avec 5000€/an de plafond, je suis toujours en déficite (comptable) sur 20 ans, et même 30 ans quelque soit mon TMI. Dans mon cas précis, je serai quasiment pas impactée par la réforme ? Si j’ai raté quelque chose, merci d’avance pour votre retour.

[Clement789]

Ça concerne tous les logements ou seulement pour le neuf/vefa ?

[Rewol]

Hello,
Vous vous emballez trop vite.

plusieurs amendements sont proposés pour revoir le LMNP.
L’un propose de supprimer l’amortissement
L’autre propose de le modifier
L’autre encore propose de le rendre possible en loc nue en plus du meublé, sous conditions.

Donc Soit ça change et il faut attendre pour savoir dans quel sens,
Soit ça change pas parce que tout est retoqué par le Sénat.

[Ludovic196]

Je scrute ce forum tous les jours. Et je suis relativement étonné du peu de bruit que fait cette annonce.

C’est probablement des centaines, des milliers et peut etre meme des dizaines de milliers d’investisseur qui vont voir la niche LMNP disparaître.

Un bailleur avec 3 biens en lmnp peut se voir taxer de +2000€/an par bien. C’est ahurissant.

Pour ceux concernés, cela peut représenter un effort d’épargne de -200€ (pour 1 bien) à-600€ par mois (pour 3 biens), qui n’était pas nécessaire auparavant.

Je ne comprend pas… je suis bouche bée.

Je m’apprête à signer un compromis le 7 novembre…

Mes calculs me permettent denvisager une opération comprise entre -50€ et +50€ de cash flow.

L’aléa de 100€ vaut largement le risque. Et je le prend volontier au vu du gain espéré (un patrimoine payé par son locataire pour 50€/mois dans le pire des scénarios)

Avec cette revision du statut, je vais être entre -180€ et -130€ d’effort d’épargne pour la même opération (déjà durement négociée à l’achat).

Je vais tout simplement me retracter si ces annonces se confirment.

Jai meme du mal à voir comment un petit bailleur pourrait avoir l’envie de s’aventurer dans de l’investissement locatif avec rénovation tant tout est là pour le decourager.

Certe le nu devient légèrement plus intéressant… mais cela n’en fait pas un meilleur investissement que la bourse ou autre.

Les travaux n’étant rentables que dans le cadre du lmnp… je ne vois pas quel profil pourrait bien être la cible de ces annonces.

De mon point de vu, si cela passe en l’état, c’est une catastrophe pour le marché de l’immobilier. Propriétaire, bailleur, locataire…

Les seuls bénéficiaires eventuels seront les potentiels acheteurs de leur residence principale qui vont pouvoir negocier les prix à fond faute de concurrence. Les acheteurs locatifs qui auront fuit le marché pour un autre investissement vont faire chuter le prix des biens en mauvais états. Et ce de manière brutale.

Suis je le seul à trouver cela extrêmement inquietant?

[Nely]

Bonjour @Ludovic196
Je me sens bien concernée, peut-être moins que certains investisseurs qui ont déjà trois appartements et deux maisons en LMNP. Je vais signer l’accord de prêt cette semaine et j’avoue que je ne suis pas très sereine. J’espère que le Sénat abandonnera cet amendement.

[Laurent409]

Je suis tout nouveau parmi vous et je commençais justement à m’intéresser aux LMNP pour me diversifier et préparer ma transmission.
A ce jour je possède ma RP mais je n’ai aucun placement immobilier, ni connaissance particulière dans ce domaine.
J’ai même visité un bien qui a retenu toute mon attention la semaine dernière et j’ai commencé à me renseigner sur le statut à adopter.
Pour rien vous cacher j’ai questionné ChatGPT, que je ne maitrise pas du tout, et j’ai été bluffé autant par ses analyses ultra détaillées que par certaines erreurs plus que grossières … Heureusement que j’ai pris le temps de bien analyser et comprendre ce qu’il me disait pour éviter certaines déconvenues
Bref, pour en revenir au sujet LMNP, dans mon cas et hors potentielle réforme, le statut d’une sarl de famille à l’IR semble la plus intéressante pour mon projet, et en adaptant mes scénarios en fonction de cette réforme, bien évidemment si elle est confirmée, cela est beaucoup moins intéressant, mais peut être pas dénué d’intérêts.
Il y a un point notamment dont j’aimerai avoir votre avis et/ou confirmation sur ce projet de réforme, d’après ce que j’ai compris, les amortissements fiscaux ne seraient plus possibles pour les LMNP à l’IR, mais toujours d’actualité si on bascule à l’IS , c’est bien cela ? (je sais qu’il y a d’autres contraintes fiscales qui s’appliqueront alors)

[Nely]

Bonjour @Laurent409
l’histoire des amortissements n’est pas complément vrai, cf mon commentaire plus haut.
Je n’ai pas le détail de ton projet, mais je vois que la transmission fait partie de ton objectif, c’est aussi le mien. Je souhaite laisser un patrimoine immobilier à mes enfants, d’où mon projet en LMNP géré, un bon compromis entre «ne pas perdre d’argent à cause de l’inflation » et « préserver du temps libre pour ma famille ».
Même si la réforme passe, je serai très peu concernée vu le prix du bien et le revenu locatif, etc.
Après, on n’est jamais à l’abri des réformes successives… Je me suis dite que si je ne me lançais pas aujourd’hui, je ne le ferais sans doute jamais.

[Laurent409]

Bonjour @Nely
oui j’ai vu ton commentaire plus haut mais cela reste aussi qu’une proposition et pas beaucoup détaillée

Mon projet LMNP serait sur un appartement déjà existant avec loyer inférieur à 7500€ annuel donc pas neuf, et donc à priori exclu comme l’amendement que tu cites semble l’indiquer pour prétendre à l’amortissement mais à voir, peut être est-ce une interprétation erronée

Tant que rien n’aura été adopté définitivement, nous allons rester dans le flou le plus total

Mais faut-il pour autant suspendre mon projet sous peine de voir s’envoler l’opportunité d’aujourd’hui …

[Hedi]

Bonjour,
Je suis concerné par ce nouvel amendement sur 4 colocations à forts rendements.
Il faut nuancer cette nouvelle mesure qui arrivera sur le PLF26 ou plus tard avec les points suivants:
-Probablement un plafond d’amortissement pour éviter la purge d’amortissements rapide puis revente une fois purgés.
-Si plus d’amortissement possible durant l’activité LMNP alors Quid de l’amendement sur la réintégration lors du calcul des plus value, il y aura un avantage pour le propriétaire dans les 2 cas.
-Une majoration de 15% de la valeur d’acquisition du bien (sans preuve) est possible lors du calcul de plus value à la revente au bout de 5 ans de détention, ce qui est un gros avantage lorsque l’on réalise des travaux soit même et permet de faire une rotation de revente avec plus value tous les 5 ans.
La rentabilité d’un LMNP est déterminé par le TRI et se calcul donc à la revente.

[Antoine501]

Bonjour Hedi, as-tu vu passé des confirmations pour le maintien de la majoration de 15% pour travaux ?
L’idée étant d’intégrer les amortissements pour travaux, je me demandais si nos guignols de l’assemblée ne l’avait pas supprimé.
Bonne journée.

[Hedi]

Bonjour, aucune information dans ce sens disponible à ce jour.

[Bastien286]

Hello,

Pas de nouvelles concernant ce vote, mais face à cette actualité législative, une pétition a été lancée directement sur le site de l’assemblée nationale demandant le rejet de cette réforme sur la fiscalité du LMNP :
(Rejet de la réforme des Locations Meublées Non Professionnelles dans la Loi de finances 2026 - Rejet de la réforme des Locations Meublées Non Professionnelles dans la Loi de finances 2026 - Plateforme des pétitions de l’Assemblée nationale)

[Hugo23]

Tout a fait d’accord j’ai acheté à l’été 2025 j’ai passé toutes mes vacances d’été à re taper un appartement pour le mettre en meublée et la on nous met ça.

Les biens mis en location avant une loi ne devrait pas être impacté. On joue avec les règles à l’instant T.

[Rewol]

Ca s’appelle la clause du Grand-Père juridiquement.
Mais Hugo, si tu as acheté en 2025, créé ton siret à cette date, tu pourras ainsi démontrer ton antériorité. n’attend pas 2026 pour lancer ton activité LMNP. Elle démarre avec les premières dépenses et non pas avec les premiers revenus.

[Nely]

J’ai cherché un peu, mais je ne trouve pas l’information sur la clause grand-père. Son absence veut dire que la loi sera applicable applicable à tous projets LMNP même anciens, j’ai mal compris quelque chose ?

[Antoine501]

J’ai compris la même chose.
Applicable à tous les LMNP dès 2026.

[Rewol]

Attention, vous grillez des étapes.

A ce stade (le 11/11/2025), aucune certitude de ce qui sera finalement promulgué.
Puis aucune certitude non plus sur une rétroactivité ou pas.
Puis encore moins de certitude, en cas de rétroactivité, sur le résultat des procès qu’intenterons nombre de bailleurs, invoquant cette « clause du grand-père », aussi appelée clause d’antériorité.

Notez par exemple qu’aucune jurisprudence n’est présente sur le calcul des amortissements à réintégrer suite à la loi de finance 2025 (bâti seul, travaux ou pas, mobilier ou pas…)

Donc à aujourd’hui, rien n’est applicable à aucun LMNP.
Ca peut arriver, mais le quand et le comment seront défini par la loi de finance lorsqu’elle sera promulguée.