Salut Ă tous,
Juste pour info si je souhaite louer en LMNP
Il faut que je m’immatricule et que j’obtienne un SIREN ?
Ensuite si j’ai par exemple 10k€ /annuel de loyer, 8k€ / annuel de crédit bancaire
En passant au régime réel je pourrais déduire quoi ?
J’ai pas tout saisi quand on parle d’amortissement typiquement de la SCI à l’IS on peut aussi amortir la valeur du bien acquis ? Si par exemple l’appart vaut 200k€ ?
Concernant les prelevements sociaux, ce sera 17,2% sur les loyers ? cad 17,2 % sur les loyers encaissés ou après avoir fait les abattements ?
Enfin sur ce régime est-ce que je peux faire moi-même la déclaration ou est-ce qu’il faut qu’un comptable la fasse ou certifie qqchose ?
Merci pour les précisions.
Rewol
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Hello,
Oui, il te taut un Siren récupérable auprès de l’INPI.
Si tu touches 10k de loyers, tu peux déduire (au BIC Réel) les charges déductibles :
- frais d’acquisition
- coût du crédit (hors remboursement du capital)
- assurances, copro, équipements, frais de gestion et de compta, etc…
- Charge d’amortissement calculé par le comptable.
L’amortissement est un calcul complexe réalisé par le comptable. Grosso modo, tu ôtes la part terrain (15% par exemple) et tu amortis le bâti sur une trentaine d’années (vision simplifiée ici). Donc pour 200k, tu amortis 170k sur 30 ans, soit 5666€ d’amortissement à déduire. Tu vois l’intérêt !
En déduisant les charges des loyers, tu aboutis généralement à un déficit, donc 0€ d’ impôt et de cotisations sociales.
Si tu as un résultat positif, l’impôt est ta tranche d’imposition (ex 30%) + 17,2% de cotisations sociales.
Oui, il te faut un comptable.
Ok c’est bien compris. Et si je revends le bien je ne suis pas pénalisé comme dans le cas d’une SCI ou grosso modo si j’ai compris une fois l’amortissement effacé ça revient à prendre la plus value sur 100% de la valeur du bien ! Alors si il s’est déprécié c’est pratique mais en général un bien immobilier ça prend de la valeur.
Pour la comptabilité, il me semble avoir vu une répartition de l’amortissement et justement comment ventiler les factures de réparation par rapport à cela… j’avais vu aussi qu’nn l’absence d’indication de ventilation de l’amortissement dans les actes notariés, s’il n’y a rien de précisé par rapport à cela, on peut à priori utiliser des ventilations génériques qui sont d’usage dans la profession…
Ma question était finalement la comptabilité on peut s’en arranger, mais est-ce qu’il y a besoin de certifier ou on ne peut y couper c’est l’expert comptable en LMNP ?
Remarque c’est ptet ça qui fait aussi la différence avec la SCI à l’IS de devoir certifier ?
Moi e qui m’embête c’est que ma déclaration de revenus fait apparaître les biens immo et j’aurai envie qu’ils n’apparaissent pas aussi je suis tenté par la SCI à l’IS… mais j’ai l’impression que c’est moins bien fiscalement que le LMNP.
J’avais vu des montages ou y avait une Holding, une société commerciale qui générait des bénéfices et là on est d’accord que le montage SCI à l’IS + Holding + Socété commerciale c’était top pour aborber les bénéfices et les réinvestir sans frottement fiscal… mais si on a pas de société commerciale car on est salarié ou fonctionnaire… j’ai l’impression que le LMNP est la moins pire des solutions à choisir.
Rewol
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Ya trop de questions là . ton projet n’est visiblement pas mûre.
Dans tous les cas, il te faut un comptable (LMNP ou SCI ou Holding). Pas que pour le calcul de l’amortissement, aussi pour la télétransmission, et te faire économiser les 12h que ça te prendrait en faisant des conn*ries.
Pour un premier projet, tu ne te trompes jamais en LMNP.
Pas du tout obliger d’avoir un comptable surtout pour le peu à faire honnêtement
hhamon
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Pour du LMNP au réel avec des frais d’acquisition + prêt bancaire + travaux + ameublement + amortissements, il vaut mieux être accompagné par un expert comptable pour la gestion de la comptabilité. Les dépenses engagées ne sont pas ventilées de la même manière et sur la même durée dans la comptabilité du bien.
Oui je partage mais ce que je veux dire une fois la ventilation faite c’est assez simple pour les personnes ayant des notions de comptabilité et souhaitant s’investir.
Rewol
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Franchement, c’est vraiment pas simple !
Comment tu fais le report de déficit ?
Comment tu distingues le déficit issu des charges de celui issu des amortissements (39C)
Comment tu suis la VNC de chacune des immobilisations ?
Comment tu fais la télétransmission sachant que tu n’as pas les champs dans l’espace pro des impôts ?
En disant ça, je pense que tu ne l’as jamais fait…
Sur la partie LMNP, pas le mieux placé car jamais fait. Je le fais pour une SCI aucun soucis.
Je pensais comme Tristan.
Une fois que la première année a été faite on a logiquement la trame et les ventilation, donc si on s’investit un minimum c’est qqchose que l’on peut faire. Je ne suis certes pas comptable mais j’aime comprendre les choses et je fais l’effort systématiquement de le faire sauf si je suis dépassé techniquement.
Après si cela nécessite une certification par un expert comptable on est d’accord que cela c’est un peu comme un huissier il faut faire partie du sérail.
Rewol
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C’est vrai qu’une SCI est plus simple qu’un LMNP (pas de distinction des déficits selon si issus des charges ou de l’amortissement).
Après, il y a des offres sans engagement. Donc choisissez un outil qui met en place l’amortissement pour vous, et voyez si l’année suivante c’est faisable en autonomie.
Honnêtement, à moins d’avoir à dispo des outils de télétransmission, je ne vois pas comment c’est possible en autonomie.
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